Hvorfor gir utviklere bort eiendom gratis?

Det er nærmest en vedtatt sannhet at arealene som overdras til en kommune i en utbyggingsavtale skal overdras vederlagsfritt. Dette til tross for at utbygger i enkelte tilfeller kan ha krav på vederlag for arealene som byggetomt. Vi har fortsatt til gode å se en utbyggingsavtale der kommunen betaler for arealet, eventuelt at arealet er medberegnet i det bidraget utbygger yter etter avtalen. Å si at disse arealene er uten verdi er imidlertid for enkelt. Verdsettelse av areal til slik offentlig infrastruktur er en juridisk øvelse basert på ekspropriasjonsrettslige prinsipper.

Pluss

Krevde åtte millioner av Oslo kommune – fikk ingen ting

Utbyggingsavtalen som fulgte med eiendommen ble langt dyrere enn anslått, og Ok Property tok saken til retten for å få kjent avtalen ugyldig. - En avtale er en avtale, sier Oslo tingrett.

Offentlig erverv av areal i utbyggingsavtaler skiller seg prinsipielt ikke fra annet offentlig erverv av areal. Når det skal bygges ny vei eller ny jernbane er det neppe noen som vil påstå at det er opplagt at grunneier skal avstå arealer til denne infrastrukturen vederlagsfritt. I slike tilfeller forhandler det offentlige og grunneier om vederlag for arealet. Og kommer de ikke til enighet må vederlaget fastsettes av domstolene etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Her er det grunnlovfestede prinsippet om full erstatning det klare utgangspunktet.

Det offentliges erverv av grunn til infrastruktur i utbyggingsavtaler er grunnleggende sett det samme. Det offentlige skal betale full erstatning for den grunnen de erverver. Og hva som utgjør full erstatning beror på ekspropriasjonsrettslige prinsipper trukket opp av domstolene.

Ekspropriasjonsrett anses ofte relevant kun for de som blir utsatt for et vedtak om ekspropriasjon. Og de som forhandler om en avtale under trussel om ekspropriasjon. Enhver som forhandler utbyggingsavtaler bør imidlertid ha en viss kjennskap til ekspropriasjon og ekspropriasjonsrettens verdsettelse av arealer.

Som nevnt er det lite kilder som begrunner praksisen med at kommunen overtar areal gratis i utbyggingsavtaler. En sannsynlig begrunnelse er det ekspropriasjonsrettslige prinsippet om fordelsfradrag. Fordelsfradrag innebærer noe forenklet at fordelene ved en reguleringsplan må trekkes fra i vurderingen av hvilken betaling/erstatning grunneier har krav på for grunn som avstås til offentlig infrastruktur. Når en reguleringsplan eksempelvis regulerer 80 % av eiendommen til bolig eller næringsbebyggelse, og 20 % til offentlig infrastruktur, vil utbyggers fordel (eller verdiøkning) av å få 80 % av eiendommen regulert til bolig/næring svært ofte overstige verdien av de 20 % han må avstå til det offentlige i utbyggingsavtalen. Her er det flere avgjørelser fra både Høyesterett og lagmannsrettene som illustrerer dette.

Eidsivating lagmannsrett dom LE-2022-90544 viser imidlertid at utbygger i visse tilfeller har krav på å få erstattet grunnen som må avstås etter utbyggingsverdi/tomteverdi. Dommen ble anket til Høyesterett, men er nå rettskraftig.

Utbyggingsavtaler – hvilke krav stilles til sammenheng mellom infrastrukturtiltak og utbyggingsprosjekt?

I dommen var kommunesenteret og nærområdene regulert i en områdeplan. Kommunesenteret skulle transformeres til et tettsted med nye boliger og næringsarealer. En av grunneierne fikk egen eiendom regulert til blant annet bolig/næring, og en kommunal vei. Veitiltaket utgjorde ca. 15 mål. Og veien ville muliggjøre utbygging av grunneiers eiendom til bolig/næringsarealer. Kommunen hadde vedtatt en områdemodell for infrastrukturkostnadene innen områdeplanen, der den samlede byggekostnaden for kommunal infrastruktur var fordelt forholdsmessig mellom grunneierne. Den aktuelle grunneieren hadde foreløpig ikke inngått utbyggingsavtale. Dersom veien ikke var regulert ville de 15 målene etter lagmannsretten syn blitt regulert til bolig/næring.

Avgjørende for lagmannsretten var at prinsippet om fordelsfradrag ikke kom til anvendelse. Stikkordet her er skillet mellom særfordel og alminnelig fordel. Høyesterettspraksis skiller mellom særfordeler og alminnelige fordeler ved beregningen av erstatningen. En særfordel er en fordel som kommer kun – eller i hovedsak – den aktuelle grunneieren til gode. En alminnelig fordel er en fordel som også kommer andre eiendommer i området/kommunen til gode. De alminnelige fordelene skal ifølge Høyesterett ikke gå til fradrag i grunneiers erstatning.

Lagmannsretten påpekte at veiens hovedfunksjon var å avlaste trafikken til kommunesenteret, ikke adkomst til grunneiers eiendom. Den aktuelle veien gjorde grunneiers eiendom likevel utbyggingsmoden. Med henvisning til Høyesterettspraksis skulle det da svært meget til før veien utgjorde en alminnelig fordel. Utgangspunktet var følgelig at fordelen ved å gjøre eiendommen utbyggingsmoden skulle gå til fradrag i den erstatningen grunneier hadde krav på for avståelse av veigrunn. Lagmannsretten konkluderte på tross av dette med at det ikke skulle gjøres fradrag. Og grunneier hadde krav på erstatning for veiarealet til markedsverdi som utbyggingsformål. Det skulle etter rettens syn ikke gjøres fradrag for den fordelen at veien gjorde grunneiers eiendom utbyggingsmoden.

Lagmannsretten la avgjørende vekt på at grunneier ville måtte betale anleggsbidrag etter kommunens modell for utbyggingsavtale innen områdeplanen når hans eiendom senere skulle bygges ut. Det var derfor ikke grunnlag for fordelsfradrag, og veigrunnen ble erstattet fullt ut som byggegrunn. Dette gav om lag 10 millioner kroner i erstatning.

Dommen kan tas til inntekt for at grunnavståelse i utbyggingsavtaler skal erstattes. Dette er ikke grunn som det offentlige kan ubetinget forutsette å overta vederlagsfritt. Her er det grunnlag for at utbyggingsavtalepraksisen om vederlagsfri overtakelse utfordres. Særlig der den aktuelle infrastrukturgrunnen ikke primært skal dekke eiendommens behov, men inngår i en overordnet plan for å dekke områdets generelle behov kan dette komme på spissen.

En rekke utbyggere kan være tjent med å vurdere verdien av grunnen som avstås i en utbyggingsavtale før avtalen inngås med kommunen. Særlig i områder med høye tomtepriser, og der reguleringsplanen legger opp til overføring av arealer av noe størrelse til kommunen.

Her er det behov for ytterligere rettslige avklaringer, som utbyggerne i fellesskap kan være tjent med å få fastlagt.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BAHR AS.