Juss:
PÅ HELL: Både gulv og vegger i den splitter nye leiligheten var skjeve. Nå har kjøperen fått hevet leilighetskjøpet. Ill foto.
Hvis gulvet er skjevt nok, så er det også grunn god nok til heving, mener domstolene
Utbyggeren mente skjevhetene kunne utbedres med enkle tiltak og moderate kostnader, men har nå blitt overkjørt i to rettsinstanser.
I 2017 inngikk en person i Tromsø avtale om kjøp av en leilighet, fra selskapet Norsk Boligutvikling AS. Leiligheten og bygget var på dette tidspunktet under oppføring. Kontraktssummen var 6,1 millioner kroner, med tillegg av diverse tilvalg.
I forbindelse med overtagelsesbefaringen ble det reklamert over flere forhold. Blant annet ble det påpekt loddavvik på vegger i stue og på bad, samt avvik på gulv i stue. Loddavviket på veggene ble målt til 7-8 mm, mens avviket på gulv ble målt til 4-5 mm.
Senere ble det reklamert over skjevt balkongdekke. Utbygger skal ha forsøkt å rette opp retningsavviket på balkongen ved å korrigere tremmegulvet, men dette lot seg ikke gjøre uten større inngrep og kostnader.
Ved ettårsbefaringen ble det reklamert over ytterligere forhold. Utbygger forsøkte å rette skjevhetene i gulvet, men uten hell. Etter korrigeringen ble det påpekt svikt og sprekker i gulvet.
I juni 2020 flyttet kjøperen ut av leiligheten og inn en ny bolig han har kjøpt. Den omstridte leiligheten ble deretter leid ut, og partene forsøkte å komme til enighet om manglene. Dette lyktes ikke, og kjøperen stevnet derfor utbyggeren med krav om heving av kjøpet. I september 2021 ble Norsk Boligutvikling AS dømt i Nord-Troms og Senja tingrett til å tilbakebetale kjøpesummen, mot at de fikk leiligheten tilbake.
Norsk Boligutvikling AS godtok ikke dommen, og saken kom opp til ankebehandling i Hålogaland lagmannsrett i slutten av juni i år. Under ankeforhandlingen argumenterte utbyggeren for at utbedring kan gjennomføres med enkle tiltak, og at eventuelt prisavslag må settes til utbedringskostnad.
Utbygger har med støtte fra Sweco vist til at det vil være både nødvendig og rasjonelt å utbedre på nytt og konkluderte, og har for gulvet sin del foreslått at parkett, parkettunderlag og trinnlydsplater tas opp. Deretter at det oppå de eksisterende sponplatene legges et nytt lag med sponplater.
Estimert kostnad for en slik oppretting ble summert til rundt 130.000 kroner.
Men:
- Samlet sett finner lagmannsretten at det er stor usikkerhet, både teknisk og økonomisk, knyttet til Sweco sitt forslag til utbedring. Forslaget kan ikke legges til grunn, skriver Hålogaland lagmannsrett i dommen. Retten viser til den omfattende bevisførselen i saken, hvor et uavhengig takstfirma har konkludert med at det eksisterende konstruksjon må rives og at den opprinnelige konstruksjonen gjenopprettes.
Deretter må eksisterende gulvplater og lekter på siden av bjelkene fjernes, og det må legges nye gulvplater som limes og skrues til bjelkene. Deretter avrettes det for å rette opp helningsavvik. Avretting av gulvet vil kunne få konsekvenser for takhøyde og terskelhøyde, poengterer domstolen.
Kostnadene er beregnet til 768 046,25 kroner inkl. mva. I tillegg har lagmannsretten avvist at parketten kan brukes opp igjen, noe som er med på å øke kostnadene.
- Det har vært stor prisstigning i byggebransjen de siste årene, også etter tingrettens dom. Sannsynligheten for at totalkostnadene vil bli mindre enn ca. 770 000 kroner vurderes derfor som liten, skriver Hålogaland lagmannsrett.
Med tillegg av korrigering av loddavvik på vegger, produksjonsfeil i vinduer, og skjevheter i balkong – som også har blitt verre siden tingrettens dom – har lagmannsretten kommet til at totale utbedringskostnader kommer opp i 1 – 1,1 millioner kroner.
Prisavslag vil etter lagmannsrettens mening ikke kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og heller ikke gi «en adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet». Sett i sammenheng med manglenes karakter og omfang har kjøperen rimelig grunn til å fri seg fra avtalen, mener domstolen.
Lagmannsretten slår etter dette fast at kjøpet skal heves og at leiligheten skal overskjøtes heftelsesfri til utbygger, mot at utbygger tilbakebetaler kjøpesummen. Dommen sier i tillegg at utbygger skal erstatte kjøpers omkostninger, verdistigning og påvisningskostnader. Men samtidig gjør retten fratrekk for bonytte, avkastning og tilbakeholdt beløp, som resulterer i en samlet erstatning til kjøper på 160.000 kroner.
Ytterligere er Norsk Boligutvikling AS dømt til å betale sakskostnadene til kjøperen i lagmannsretten. De var på 371.177 kroner. Fra før er Norsk Boligutvikling AS dømt til å betale sakskostnadene i tingretten med 467.258 kroner, samt 68.647 til fagkyndige meddommere.
