Hvitvasking er handlinger som på ulike måter bidrar til å skjule opprinnelsen til penger som stammer fra en kriminell handling. Hvitvasking øker handlefriheten til kriminelle, da kriminelles muligheter til å få glede av ulovlige midler begrenses uten hvitvasking.
Risikoen for hvitvasking er ansett å være betydelig i eiendomsmarkedet. I nasjonal trusselvurdering om hvitvasking og terrorfinansiering for 2020, som er utarbeidet av Politidirektoratet og PST, påpekes det at eiendomsmarkedet er et kapitalintensivt marked der store beløp kan flyttes i en operasjon. Det er derfor egnet for hvitvasking av utbytte fra kriminalitet.
Hvitvasking og heleri er straffbart etter straffeloven, og virksomheter kan straffes dersom straffebudene overtres av noen som handler på deres vegne. Det er i tillegg straffbart for foretak å handle med personer som er omfattet av det norske regelverket om sanksjoner og restriktive tiltak. Også brudd mot utenlandske sanksjonsregler kan være problematisk, for eksempel dersom dette anses som et misligholdstilfelle under en av virksomhetens låneavtaler. Det er derfor viktig for alle foretak, herunder norske eiendomsaktører, å undersøke hvem man handler med og at disse ikke er underlagt sanksjoner og restriktive tiltak.
Straffeloven
Heleri, selvvasking og hvitvasking (samlet kalt hvitvasking) er straffbart etter straffeloven. Disse straffebudene rammer personer og foretak som på ulike måter er i befatning med utbytte fra en straffbar handling.
Skyldkravet for hvitvasking er uaktsomhet, det vil si at det har blitt handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden på området. Straffen for uaktsom hvitvasking er bot eller fengsel inntil to år for enkeltpersoner. Dersom straffebudene om hvitvasking overtres av noen som handler på vegne av et foretak, kan foretaket straffes etter straffelovens regler om foretaksstraff, jf. straffeloven § 27. Ansvaret er da objektivt. Dette betyr at foretaket i utgangspunktet kan straffes for hvitvasking dersom det har hatt befatning med utbytte fra en straffbar handling, selv om ingen person har utvist skyld.
For foretak er straffen bot. Det er ingen minimum eller maksimum størrelse på boten eller standardisert metode for utmåling. Foretaket kan også fradømmes retten til å utøve virksomheten eller forbys å utøve den i visse former, og ilegges inndragning.
Dersom et foretak har overtrådt straffebudene, «kan» foretaket straffes. Retten har altså en skjønnsmessig kompetanse til å vurdere om foretaksstraff skal idømmes. Ved avgjørelsen av om straff skal ilegges, skal det etter straffeloven § 28 blant annet tas hensyn til straffens preventive virkning, lovbruddets grovhet, om noen som har handlet på vegne av foretaket har utvist skyld, om foretaket har oppnådd en fordel ved lovbruddet og foretakets økonomiske evne. Det skal også tas hensyn til om foretaket ved retningslinjer, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget lovbruddet.
I praksis ser vi det ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff, blir vektlagt hvilke tiltak foretaket har på plass. Dersom foretaket har et godt complianceprogram, vil derfor dette være et selvstendig argument mot at foretaket skal straffes, og det kan også føre til reduksjon av eventuell straff som idømmes.
Hvitvaskingsloven
Hvitvaskingsloven oppstiller særlige krav til personer og foretak som er rapporteringspliktige etter loven. Først og fremst er det finansforetakene som er rapporteringspliktige etter loven. I tillegg gjelder hvitvaskingsloven for aktører som har særlig god tilgang til det finansielle systemet, som advokater, regnskapsfører og eiendomsmeglere.
De rapporteringspliktige må vurdere risikoen for hvitvasking knyttet til egen virksomhet, kunder og oppdrag. Videre må det etableres hvitvaskingsrutiner for å håndtere denne risikoen, herunder etablering av kundetiltak, interne kontrolltiltak og opplæring. Foretakene har rapporteringsplikt til Økokrim dersom det er forhold som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking.
Det føres tilsyn med foretakene som er rapporteringspliktige under hvitvaskingsloven. Ved brudd på loven kan rapporteringspliktige foretak ilegges tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Foretak og ledende personer kan også ilegges bøter, og ved særlig skjerpende omstendigheter kan ledende personer idømmes inntil ett års fengsel.
Behovet for et complianceprogram
Som nevnt trenger alle foretak gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking. Et tilpasset og velfungerende complianceprogram som implementeres i bedriften og håndheves av ledelsen, er et av virksomhetens viktigste hjelpemidler for å sikre at selskapet og dets ansatte opptrer innenfor rammene av regelverket. Et slikt complianceprogram bør også regulere andre forpliktelser bedriften har.
Virksomheter som er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven har gode forutsetninger for å etablere gode complianceprogram: Hvitvaskingsloven angir hvilke risikovurderinger som foretaket skal gjennomføre, samt hvilke rutiner foretaket plikter å ha på plass. Det er også utarbeidet egne veiledere og rundskriv som gir uttrykk for hvordan regelverket skal forstås. Blant annet har Finanstilsynet laget et eget rundskriv som gjelder etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg har flere bransjeorganisasjoner, som Forum for Næringsmeglere og Advokatforeningen, utarbeidet forslag til rammeverk for hvitvaskingsrutiner for sine medlemmer.
Foretak som ikke omfattes av hvitvaskingsloven, har derimot ikke samme konkrete veiledning for hvordan deres complianceprogram bør være. Økokrim har ikke laget veiledninger som angir hvordan et complianceprogram bør utformes for å anse som godt ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff ved overtredelse av straffebudene mot hvitvasking. Det finnes imidlertid veiledning fra forskjellige organisasjoner og myndigheter nasjonalt og internasjonalt om hvordan et effektiv complianceprogram bør bygges opp. Dette danner et fint utgangspunkt ved utarbeidelsen, vurderingen eller videreutviklingen av et complianceprogram.
Her er noen konkrete anbefalinger til hvilke hvitvaskingstiltak som bør iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram:
· Regelmessig vurdering av virksomhetens risiko for hvitvasking.
· Utarbeidelse av rutiner og prosedyrer for kontroll av hvem virksomheten handler med, herunder hvordan risiko for hvitvasking skal vurderes i den enkelte transaksjon.
· Oppdateringer og innarbeidinger av endringer i lovgivningen og relevante regelverk.
· Rutiner for kontroll internt i virksomheten samt rutiner for varsling og oppfølging ved mistanke om hvitvasking.
· Rutiner for opplæring av ansatte.
· Klare regler for hvordan brudd på interne retningslinjer og straffebudene mot hvitvasking og sanksjonsregelverket skal følges opp.
Red flags i eiendomstransaksjoner
I virksomhetens complianceprogram bør det innarbeides hva som skal til for at det foreligger «red flags» som tilsier at det er høy risiko for hvitvasking, og i hvilke tilfeller det er behov for å foreta ytterligere undersøkelser.
Ved eiendomstransaksjoner er det høy risiko for hvitvasking dersom avtalemotparten er en utenlandsk person eller selskap hjemmehørende i høyrisikoland, politisk eksponert person eller kjent kriminell. Det vil være sentralt å avdekke midlenes opprinnelse, samt å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere i slike tilfeller.
Motsatt vil det typisk være lav risiko for hvitvasking dersom motparten er et norsk statlig eller kommunalt foretak, en aktør som er underlagt hvitvaskingsregelverket eller er et børsnotert selskap i EØS-land eller andre markeder underlagt informasjonsplikt som sikrer tilstrekkelig kunnskap om reelle rettighetshavere.
Det er også høy risiko dersom det foreligger forhold som kan tilsi at avtalemotparten handler på vegne av andre, er tilbakeholden med å gi informasjon om seg selv, det er vanskelig å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere eller det fremkommer negative opplysninger om vedkommende i media eller det er mistanke om straffbare forhold.
Når det gjelder selve transaksjonen, er typiske risikomomenter ved kjøp og salg av eiendom at:
· Transaksjonen gjøres uten eiendomsmegler.
· Det er unormale transaksjonsmønstre, for eksempel:
o Selger skal ikke være mottaker av oppgjøret.
o Betalinger gjøres av andre enn kjøper og kjøpers bank
o Det kommer lån fra uvanlige kilder
o Det er uforholdsmessig stor egenkapital med ukjent opprinnelse
· Det er snakk om unødvendige kompliserte transaksjoner, f.eks. at oppgjør gjøres i annet enn penger eller oppgjøret deles opp i unødvendig mange transaksjoner.
· Kjøp/salg til betydelig overpris/underpris eller andre vilkår som avviker vesentlig fra markedspraksis.
· Selger aksepterer tap, eventuelt også sammen med selgerkreditt
· Kort tid mellom erverv og videresalg
· Eiendommen kjøpes usett
· Mindre utviklere/investorer som kjøper objekter for renovering og videresalg til høyere pris
· Kjøpers egenkapital står ikke i forhold til kjøpers økonomiske stilling
