Hva burde skatterabatten være?

Eiendomstransaksjoner gjennomføres oftest ved salg av aksjeselskap. I den anledning fastsettes det normalt en kompensasjon som følge av at kjøper ikke får oppskrevet de skattemessige verdiene til den avtalte eiendomsverdien. Skatterabatten utgjør gjerne 8 – 10 % for kontantstrømeiendom og 16-20 % for boligutvikling. Vi ser at skatterabatten i eiendomstransaksjoner ofte er sjablonmessig fastsatt og få gjør konkrete vurderinger om hva skatterabatten faktisk burde utgjøre ut fra de faktiske skattemessig saldoverdier i selskapet.

En eiendoms skattemessige klassifisering har betydning for verdien av skatterabattens størrelse. Desto større andel som kan allokeres til tekniske installasjoner, desto høyere bør skatterabatten være. Tilsvarende bør et bygg som avskrives med 4 % årlig, i stedet for 2 %, medføre en høyere skatterabatt. I praksis ser vi svært sjeldent slike betraktninger når skatterabatten fastsattes i en transaksjon.

Nedenfor har vi beregnet en oversikt over nåverdien av de ulike saldoverdiene. Som det fremgår av illustrasjonen under er det stor forskjell på nåverdien innenfor de ulike saldogruppene. Basert på et avkastningskrav på 5 % utgjør nåverdien fra 6,3 % (forretningsbygg) til 14,7 % (tekniske installasjoner).

Dersom man lager typeeksempler av dette ser vi at forretningsbygg (2 %) med 60 % allokert på forretningsbygg og 40 % på tekniske installasjoner har en nåverdi på 9,6 %. Dersom vi allokerer 10 % over på forretningsbygg faller nåverdien opp mot 1 % for hver 10 % som overføres. For bygg som har saldoverdier under bygg og anlegg (4 %) utgjør nåverdien mellom 11,2 % til 11,7 % avhengig av andel på tekniske installasjoner.

Oppsummert bør en klassifisering som et 4 % bygg ha en skatterabatt som er ca. 2 % høyere enn et forretningsbygg (2 %). Deretter vil 10 % høyere allokering av byggekostnad til tekniske installasjoner øke nåverdien av skatterabatten med ytterligere ca. 1 %.

Når det gjelder boligutvikling vil skatterabatten diskonteres over utviklingsperioden, og størrelsen bestemmes av når prosjektet forventes realisert, herunder overlevert til sluttkunde. Et prosjekt som forventes realisert om 8 år vil derfor ha en vesentlig lavere skatterabatt enn et prosjekt som forventes realisert om 2 år. Tabellen i det følgende viser nåverdien av skatterabatten varierende ut fra antall år til utvikling:

Etter vår vurdering bør en derfor gjøre konkrete vurderinger av den skattemessige klassifiseringen når en vurderer skatterabatt i en transaksjon. Selv en justering på 1 % kan utgjøre vesentlige beløp i mange eiendomstransaksjoner.

Artikkelforfatterne er Manager Even Nødland og Partner Mikael Minge, som begge er del av Selmers forretningsområde for finansiell analyse og transaksjonsstøtte.