Skattemessige avskrivninger innebærer at en investering i et driftsmiddel fradragsføres over tid for å kompensere verdireduksjon grunnet slit og elde. For fast eiendom er avskrivningssatsen 2 % eller 4 % på bygget og 10 % på de tekniske installasjonene. Det er frivillig om man vil foreta avskrivninger. Tomten avskrives ikke, siden den ikke er utsatt for slit og elde. Utleieboliger avskrives heller ikke.
– Avskrivninger gir et skattefradrag og dette fradraget har en verdi. Transaksjonsårets avskrivninger kan være betydelige, og partene må være nøye med å avtale hvordan disse skal gjenspeiles i kjøpesummen, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Skattemessige avskrivninger gjøres ved årets slutt. Man avskriver fullt ut det året eiendommen er tatt i bruk.
– Avskrivningene begrenses altså ikke til det antall måneder eiendommen har vært i bruk, understreker Bjørkholt.
Les også: – God momsnyhet for eiendomsbransjen
Les også: – Udetonerte skattebomber
Betydningen for kjøpesummenAvskrivningene reduserer betalbar skatt eller øker et fremførbart underskudd. Bjørkholt fremholder at effekten av transaksjonsårets avskrivninger kan utgjøre betydelige poster i et vanlig kjøpesumoppsett for et eiendomsselskap.
Kjøpes en eiendom direkte (innmatskjøp) er det kjøper som “får” årets avskrivninger i kraft av å være eier ved årets slutt. Selger skattlegges for periodisert inntekt frem til overtakelse, men får altså ikke glede av noen del av årets avskrivninger. Dersom selger skal godskrives den andel av avskrivningene som gjelder hans eiertid i transaksjonsåret, må dette avtales som en kjøpesumsjustering.
– Slik fordeling er ikke vanlig og er ikke inntatt i standard kjøpekontrakt fra Foreningen Næringseiendom mfl (“meglerstandarden”). En våken selger vil nok påse at kjøpesummen tar høyde for at kjøper får glede av de fulle avskrivningene i transaksjonsåret, bemerker Bjørkholt.
– Meglerstandarden for kjøp av eiendomsselskap (AS) legger derimot opp til en fordeling av årets avskrivninger ved beregning av kjøpesummen for aksjene, forklarer Bjørkholt.
Les også: Vil begrense fradrag for renter
Les også: Formalitet vs. realitet
Opplegget er at årets avskrivninger “fordeles” med 1/12 per måneds eiertid, slik at kjøper får seg tilordnet transaksjonsmåneden. Dette er kun en beregningsteknisk øvelse. De virkelige avskrivningene er det målselskapet som får. Fordelingen innebærer at en andel av årets avskrivninger reduserer den betalbare skatten som går til fradrag som gjeld i kjøpesumberegningen.
– Fører selgers andel av avskrivningene til et underskudd, betaler kjøper for dette i den grad det ellers er avtalt at kjøper skal betale for underskudd. Dette varierer, i følge Bjørkholt.
Noen kjøpere ønsker ikke å betale for underskudd fordi de ikke selv er i skatteposisjon, men det vanligste er at det betales opp til 20 % for et fremførbart underskudd.
Les også: Nye standard leieavtaler
Les også: Slik sparer Bertel O. Steen Eiendom 100 millioner
Overtakelse av selskap med nybygg– Skjer transaksjonen samtidig med, eller kort tid etter at et bygg er tatt i bruk, typisk ved uekte forward, er det ikke like opplagt at årets avskrivninger i målselskapet bør fordeles mellom kjøper og selger ved beregning av kjøpesummen, sier advokaten.
– Meglerstandarden for uekte forward transaksjoner inneholder ikke en fordeling av årets avskrivninger etter antall måneders eiertid. Dette er et bevisst valg, forklarer Bjørkholt.
Avskrivningene skal gjenspeile slit og elde, og det rammer kun den som er eier i driftsperioden. Man avskriver ikke på et bygg som er under oppføring.
– For nybygg vil årets avskrivninger oftest medføre et økt fremførbart underskudd i målselskapet, siden målselskapet i oppstartsåret ikke har leieinntekter av betydning. Effekten av reguleringen i forward standarden er at kjøper ikke betaler for den delen av målselskapets underskudd som er generert av avskrivningene i transaksjonsåret. Derimot går verdien av fremførbart underskudd som skyldes annet enn avskrivningene i transaksjonsåret, normalt inn ved beregning av kjøpesummen, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt.
