Artikkelen er skrevet av advokat/assosiert partner Erik Greipsland (tv) og advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Har du kontroll på byggetillatelsen din?
I dagens marked kan det å utsette oppstart av byggeprosjekter fremstå som fornuftig. Men husk at dersom tiltaket ikke er igangsatt senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tilsvarende bortfaller tillatelsen dersom tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges.
Tillatelsen gjelder for kun tre år
Flere eiendomsutviklere og entreprenører har den siste tiden merket store
nedbremsinger i bygge – og utviklingsaktiviteten. Flere prosjekter blir enten
utsatt eller stoppet på ubestemt tid.
Rent plan- og bygningsrettslig kan en utsettelse få flere konsekvenser
der det allerede er innvilget tillatelse for et eller flere byggeprosjekter.
Tillatelser etter plan- og bygningsloven har en begrenset varighet. De er en
ferskvare med holdbarhet i 3 år.
Gyldigheten av en innvilget tillatelse etter plan- og bygningsloven
fremgår av lovens § 21-9. Etter bestemmelsen faller en tillatelse bort dersom
tiltaket ikke er igangsatt senest tre år etter at tillatelsen er gitt. Det
samme gjelder dersom tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Loven presiserer at
fristene ikke kan forlenges.
Bakgrunnen for at bestemmelsen er så vidt skarp i kantene er flere, og
skyldes blant annet behovet for at allerede godkjente byggeplaner av rene
praktiske og samfunnsmessige hensyn bør settes i gang innen rimelig tid etter
at det er gitt tillatelse.
Ettersom det er et konkret tidspress i tillatelsen, vil det motvirke at
byggeplaner som har fått grønt lys tilbake i tid, ikke unødig utsettes. Eldre
ikke utnyttede byggetillatelser ville åpenbart medført en rekke mulige
utfordringer for annen og nyere fremtidig arealplanlegging, samtidig som eldre
ikke utløpte tillatelser ville vanskeliggjort innføring av endrede krav til
kvalitet- og standarder for nye bygg.
Regelen er samtidig svært brutal for mange utviklere. Den kommer også
ofte overraskende og gir ingen rom for fleksibilitet.
Når starter fristen å løpe
Fristen starter som utgangspunkt å løpe når tillatelsen for det aktuelle
byggeprosjektet er gitt. Dette vil normalt være tidspunktet når tiltakshaver
eller ansvarlig søker har mottatt den skriftlige underretning om tillatelsen.
Det er derfor svært viktig å notere seg utgangspunktet for 3-årsfristen i hvert
enkelt prosjekt og deretter planlegge mulig fremdrift og oppstart.
Det kan i dagens marked være svært gode kommersielle grunner for at
prosjektet er utsatt på ubestemt tid. Aktørene i bransjen må samtidig til
enhver tid ha kontroll på statusen for egne tillatelser. Erfaringsmessig ser vi
ofte en intensiv kontakt med arkitekter og andre underleverandører i tiden før
og rett etter offentlige tillatelser, men at denne avtar i påvente av oppstart
og initiativ fra eiendomsutvikleren selv.
Dersom det allerede har gått 1,5 – 2 år siden det ble innvilget
rammetillatelse og det i perioden har vært lite kontakt med arkitekter og andre
underleverandører, kan det begynne å haste med å få igangsatt prosessene for å
muliggjøre oppstart av prosjektet og dermed bryte fristen.
Dette har sammenheng med hva som skal til for å bryte fristen på 3 år.
Når er tiltaket satt i gang
Treårsfristen avbrytes når tiltaket er satt i gang. Det vil bero på en konkret vurdering i den
enkelte byggesak om kravene er oppfylt.
I teori og praksis er det likevel oppstilt en del utgangspunkter og
presiseringer for hvilke arbeider som er å anse som fristavbrytende. Det er
blant annet presisert at det som et minimum må være igangsatt fysiske arbeider
i grunnen. Det er dermed ikke tilstrekkelig at byggeprosjektet er innvilget
igangsettingstillatelse eller at det pågår intensive arbeider med
byggetegninger eller lignende. Salg, markedsføring eller finansiering som
forberedende arbeider til byggestart er heller ikke tilstrekkelige arbeider for
å bryte fristen.
Det er samtidig ikke enhver form for fysiske arbeider som avbryter
fristen. Rene forberedende arbeider som felling av trær og rydding av
vegetasjon og avtaking av matjord vil etter praksis ikke være tilstrekkelig.
Det vil derfor være viktig å beregne tilstrekkelig tid slik at arbeidene er av
et visst omfang.
Konsekvenser av bortfall – hvordan planlegge i et utfordrende
marked
Dersom
byggeprosjektet ikke igangsettes slik at fristen på 3 år brytes, er
konsekvensen at det må søkes på nytt og da etter de nye regler som måtte gjelde
på det aktuelle tidspunkt for innsending av ny søknad. Dette kan få
konsekvenser for både gjennomførbarheten, kostnader og prosjektets attraktivitet
rent kommersielt.
Dette er en
situasjon som åpenbart bør unngås, og der er derfor viktig å være bevisst på at
det både er tid- og kostnadskrevende å få igangsatt prosjekter som har stoppet
opp eller er utsatt.
Vi har i det
siste sett flere eksempler på at det blir for knapp tid mellom beslutning for
oppstart av et utsatt prosjekt, og utløpet av 3-årsfristen.
Vurderingen av
hva som vil utgjøre tilstrekkelig tid, vil variere ut ifra prosjektets
størrelse og kompleksitet.
Prosesser som
kontrahering av entreprenør, planlegging med arkitekt for videre fremdrift,
utarbeidelser av markedsføringsmateriell, salg og avklaringer for finansiering,
vil ofte være tidkrevende prosesser som undervurderes. I større prosjekter er
nevnte prosesser uunngåelige og en forutsetning for videre fremdrift.
I tillegg til
disse prosessene kommer kravet til fysisk arbeid på tomten. Den tiden man
vurderte som tilstrekkelig for å bryte 3-årsfristen er dermed ikke nødvendigvis
romslig tidsmessig for å få gjennomført nødvendige prosesser og arbeider.
Det vil derfor
være viktig å planlegge i god tid slik at man ikke kommer i tidsnød.
Fortløpende avklaringer og sparring med arkitekter og rådgivere vil i denne
perioden være avgjørende.
Ventes det for
lenge her, kan det være for sent.
Artikkelen er skrevet av advokat/assosiert partner Erik Greipsland og advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.