Den 19. juni 2015 forkynte Stortinget endringer i tomtefesteloven hva gjelder forlengelse av festekontrakter til bolig og næringsformål og dertil regulering av festeavgift.
Lov om endringer i tomtefesteloven gjør endringer i tomtefesteloven §§ 10, 15, 33, 34, 36, 37 og 42.
Lovendringen stiller bortfester i en gunstigere posisjon enn nåværende lovgivning. Endringen av loven innebærer at bortfester får en adgang til å kreve festeavgiften regulert ved forlengelse slik at avgiften ikke er låst til utviklingen i konsumprisindeksen.
Det er vedtatt en overgangsregel som slår fast at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget dersom den er forlenget i medhold av tomtefesteloven § 33 etter 1. januar 2006.
Les også: Opphevelse av revidert småhusplan
Les også: Slakter nye TEK-forslag
Etter den nye § 33 trenger ikke fester å kreve forlengelse når festetiden er ute. Med mindre festeforholdet avsluttes fra festerens side, løper festet videre på samme vilkår, men med en rett for bortfesteren til å kreve regulering etter § 15.
Regjeringens forslag til endringer ble fremlagt den 27. mai 2015 og forslagets hovedmoment var at bortfester ved forlengelse får adgang til å regulere festeavgiften med et engangsløft. Engangløftet skulle bestå av to momenter: (i) tomteverdi og (ii) prosentsats. Prosentsatsen var i forslaget satt til 2,5 %.
I perioden mellom regjeringens innstilling til Stortinget og vedtaket av loven, har det vært mye debatt i forhold innholdet i forslaget, og da særlig da særlig i forhold til prosentsatsen i engangløftet.
Saksordfører fra Arbeiderpartier har vært ute og sagt at AP mener at prosentsatsen bør være på maks 1,25 %,
Den 4. juni 2015 inngikk regjeringspartiene forlik om tomtefesteloven og prosentsatsen ble endelig vedtatt til å være 2 % av eiendomsverdien med et tak på i overkant av kr 11 300 per dekar tomt.
Les også: 2-0 til grunneierne
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
Les også: Når leietaker ikke betaler
Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS
De nye reglene som nå er vedtatt er i det vesentlige i samme som ble foreslått av regjeringen med to viktige unntak: (1) prosentsatsen er satt ned fra 2,5 % til 2 % og det har i § 15 (5) blitt satt inn en regel om at partene kan kreve ny regulering etter § 15 (4) når det har gått 30 år fra forrige regulering.
I en pressemelding fra tomtefesteforbundet den 5. juni 2015 spår festerne «festeopprør» og at festerne er de som vil møte staten i Strasbourg neste gang.
Det er tvilløst at de nye reglene vil ha store økonomiske virkninger både for bortfester og for fester. Loven er gitt en viss tilbakevirkende kraft idet bortfester for en rekke avtaler kan kreve regulering umiddelbart etter ikrafttredelsen den 1. juli 2015.
Imidlertid synes det som om festerne i alt bråket om prosentsatsen ikke har fått med seg at det har skjedd en viktig endring i regjeringens forslag, nemlig at partene hvert 30 år er gitt mulighet til å kreve festeavgiften regulert på nytt.
Det er ikke bare bortfester som kan kreve en justering. Fester kan også, dersom eiendomsmarkedet har falt vesentlig siden forrige regulering, kreve justering av festeavgiften med utgangspunkt i det nye nivået.
Les også: Universitetet i tomtefestestrid
Les også: Fest for tomtefestere
Slik som eiendomsmarkedet i Norge har utviklet seg, er det mye som tyder på at muligheten til å oppregulere lange kontrakter hvert 30. år med utgangspunkt i eiendomsverdien vil kunne få en stor betydning for partene hva gjelder avgiftsnivået.
Lilleholt-utvalget foreslo en slik reguleringsadgang for oppfyllelse av kravene fra EMD, men regjeringen fjernet dette i sin innstilling til Stortinget. Bakgrunnen for at det ble satt inn igjen, kan muligens være en kompensasjon for at man satte ned prosentsatsen med 0,5 %. Norge har opplevd å bli dømt i EMD og ønsker ikke at det skal skje igjen.
Noe som også synes å ha druknet litt i debatten er det relativt store unntaket som er vedtatt i forhold til bortfesters reguleringsrett:
Bortfesters adgang til å oppregulere festeavgiften ved forlengelse etter § 15 (3) gjelder ikke (i) dersom partene har avtalt en rett for fester til forlengelse og (ii) at det også følger av avtalen at bortfester ikke har en rett til å regulere festeavgiften utover det som følger av endringene i pengeverdien.
Bakgrunnen for unntaket er at lovgiver har ment at man i disse tilfellene ikke støter mot eiendomsvernet i EMK.
Les også: Eiendomsdager fylles opp
Det vil etter dette unntaket være relativt mange festekontrakter som ikke kan oppreguleres hverken nå eller senere og med dette har lovgiver tatt hensyn til festernes interesser. Det er kun dersom loven gir bedre rettigheter til fester enn kontraktene, at en regulering kan finne sted.
Imidlertid kan det oppstå en del uenighet og tolkningsproblemer rundt hvilke kontrakter det er som rammes av unntaksbestemmelsen hvor hovedspørsmålene vil være: når er det avtalt en rett for fester til forlengelse og hvor klar må ordlyden da være.
Det er vanskelig å spå hvorvidt festerne nå vil ønske å møte staten i Strasbourg og vinne frem med en anførsel om at deres eiendomsvern er krenket. Man må huske på at det var relativt drastiske inngrep fra staten i bortfesters rettigheter som eier som medførte at Norge ble dømt i Lindheim-saken.
Staten er gitt en viss skjønnsmargin ved utformingen av lover og mye taler for at den nye loven holder seg innenfor denne skjønnsmarginen. Dersom man leser forarbeidene til loven, er det ikke tvil om at lovgiver har tatt hensyn til og vurdert også festernes interesser i saken.
Carina Borchgrevink Næss er senioradvokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Hun har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom og arbeider mye med spørsmål knyttet til tomtefesteforhold.
Les også: Vil ha endring av tomtefesteloven
Les også: Tomtefeste inn i valgkampen
