Eierseksjonslovens koblinger til plan- og bygningsloven

Artikkelforfatterne er advokatene Christer Bjørnevik i Haver Advokatfirma og Tonje Rismo i Advokatfirmaet Selmer. De har nylig utgitt fagboken «Seksjonering for praktikere» på Universitetsforlaget.

Flere av seksjoneringsvilkårene i eierseksjonsloven viser direkte til forhold i plan- og bygningsloven. I denne artikkelen gis en oversikt over hovedkoblingene mellom lovene som søker i en seksjoneringssak bør kjenne til.

Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen, jf. eierseksjonsloven § 7 (1) bokstav d. Søker må følgelig bekrefte at eiendommen er sikret samme antall parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen gitt for seksjonen. Vilkåret gjelder kun antall parkeringsplasser. Hvordan parkeringsplassene fordeles eller er organisert internt i sameiet (tilleggsdel, næringsseksjon, tinglyst bruksrett, på annen eiendom), skal ikke kontrolleres av kommunen ved behandlingen av seksjoneringssøknaden.

Seksjonsformålet (bolig eller næring) må samsvare med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til, jf. eierseksjonsloven § 7 (1) bokstav g. Vanligvis er det uproblematisk å fastslå seksjonsformålet. Dersom eiendommen er regulert til (fritids-)bolig- eller kombinert formål, kan seksjonene seksjoneres som boligseksjoner. For andre arealplanformål må man seksjonere som næringsseksjoner. Men det kan oppstå tvilstilfeller. Dersom det f.eks. skal drives næringsvirksomhet som et tilleggsgode til boligseksjonene («Bo Pluss»-konsepter, utvinning av jordvarme m.m.), vil det da være nødvendig med eksplisitt tillatelse til næringsvirksomheten for å opprette en tilhørende næringsseksjon hvis arealplanformålet utelukkende er bolig? Når det gjelder parkeringsplasser og boder, er det etter vår erfaring imidlertid fast praksis hos kommunene å tillate at arealene seksjoneres som næringsseksjon(er) selv om eiendommen utelukkende er regulert til bolig.

Areal som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres som fellesareal, jf. eierseksjonsloven § 7 (2). I slike tilfeller kan ikke utbygger seksjonere utearealet som tilleggsdeler til seksjonene eller gi seksjonene vedtektsfestet eksklusiv bruksrett, jf. § 25 (5) og (6). Utbygger må da være påpasselig med at utearealet ikke blir markedsført og solgt som private hager.

Boligseksjoner må være lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven, jf. eierseksjonsloven § 7 (3). Formålet med vilkåret er å forhindre at noen kjøper en boligseksjon som ikke er tillatt brukt til slikt formål. Eierseksjonslovens vilkår gjør da at den ulovlige boligen ikke kan opprettes som et eget salgs- og panteobjekt. For ikke-ferdigstilte boliger er det tilstrekkelig at det er gitt rammetillatelse til oppføringen. For ferdigstilte boliger er det mer uklart hva som kreves for å oppfylle vilkåret. At boligen etter ferdigstillelse er gitt ferdigattest vil utvilsomt være tilstrekkelig. Men også for eksisterende boliger bør det være tilstrekkelig at det i sin tid ble gitt ramme- eller igangsettingstillatelse for byggingen.

Selv om lovene har sterkere knytning, er eierseksjonsloven fremdeles et temmelig selvstendig regelverk i forhold til plan- og bygningslovgivningen. Det er for eksempel viktig å være klar over at seksjonering ikke et søknadspliktig tiltak etter pbl. § 20-1, som krever nabovarsling. Det er heller ikke hjemmel for kommunen til å kreve eller forby seksjonering av en eiendom i kommune- eller reguleringsplan.

Artikkelen er rettet med en korrigering av hvilket advokatfirma Christer Bjørnevik jobber i.