Aktuelt:

KOMPLEKST: - Det er stor forskjell på å transformere et område som Bjørvika eller Filipstad, og et område som Skøyen, sier BAHR-advokat Øystein Nore Nyhus.

- Det gjenstår å se om Skøyenplanen har tilstrekkelig oppside

- Skal planen realiseres må det ligge tilstrekkelig oppside i den for disse grunneierne til at de ser økonomi i å realisere den. Uten en slik oppside vil ikke planen realiseres.

Publisert

- Om Skøyenplanen har slik tilstrekkelig oppside gjenstår å se.

Dette sier advokat Øystein Nore Nyhus i BAHR, når han blir bedt om å kommentere områdereguleringsplanforslaget for Skøyen og områdereguleringer generelt.

Områdereguleringsplanforslaget for Skøyen har allerede høstet kritikk fra flere store grunneiere i området. Kritikken har gått på lite realisme, og at planforslaget forutsetter riving av tusenvis av kvadratmeter med velfungerende bygningsmasse.

- Lovgivers tanke med områdereguleringsplaner er god. Utviklingen av et større område sees under ett, slik at de overordnede behovene en stor utbygging skaper kan analyseres og løses. Hva er behovet for transportinfrastruktur og hvor skal den plasseres? Hva med skoler og barnehager? Og blågrønn infrastruktur? Der kommuneplanen blir for grovmasket er ideen om en arealplan på et slikt mellomnivå fornuftig, sier Nyhus.

- Redskap, ikke brems

Ifølge Nyhus er spørsmålet om Oslo kommune har truffet i bruken av områdereguleringer.

- Oslo kommune har i helt begrenset grad brukt områderegulering. Områderegleringene for Filipstad, Furuset, Gjersrud/Stensrud og sentrumplanen for byrom og gater er de sentrale. Med unntak av sentrumsplanen er det ingen underdrivelse at utviklingen av disse områdene ikke har skutt fart etter vedtakelse av områdeplanene. Nå ligger det en rekke områdeplaner til behandling i kommunen. Smestad, Slemdal, Lambertseter og Oppsal er blant disse. Kommunen bør sørge for at disse kommende områdereguleringene blir hensiktsmessige redskap for byutvikling, og ikke en brems for utvikling av områdene.

Nyhus er opptatt av at god byutvikling forutsetter et samarbeid mellom kommunen og grunneierne.

- Det er stor forskjell på å transformere et område som Bjørvika eller Filipstad, og et område som Skøyen. Å endre et industri/havneområde til bolig og næring kan på et vis ses som å starte med blanke ark. Her står en tilnærmet fritt til å disponere området, sier BAHR-advokaten og fortsetter:

- Å transformere et eksisterende bolig- og næringsområde som Skøyen er derimot mer komplekst. Her er en rekke brikker allerede lagt, og mange grunneiere har funksjonelle bygg med gode leieinntekter på sine eiendommer. Skal planen realiseres må det ligge tilstrekkelig oppside i den for disse grunneierne til at de ser økonomi i å realisere den. Uten en slik oppside vil ikke planen realiseres. Om Skøyenplanen har slik tilstrekkelig oppside gjenstår å se.

I en rekke prosjekter i andre kommuner har Nyhus erfart at kommunen inngår avtale med grunneiere om at grunneierne skal fremme forslag til områdeplaner.

- Selv om private i utgangspunktet ikke kan fremme forslag om områdereguleringsplaner har lovgiver åpnet for at kommunen og grunneierne kan inngå avtale om at de skal utarbeide forslag til område-reguleringsplan. Vi ser at en rekke kommuner og grunneiere benytter seg av denne muligheten. Ved et slikt tettere samarbeid mellom kommunen og grunneier om utarbeidelsen av planforslaget er veien kortere til et gjennomførbart områdeplanforslag. Kanskje kunne en del av kritikken mot Skøyenplanen vært unngått om denne modellen var valgt her.

Stiller spørsmål ved om det er hensiktsmessig

Selv om Oslo kommune i begrenset grad har benyttet seg av områdereguleringer, mangler det ikke på analyser av de overordnede rammene for utbygging i kommunen, og behovene for infrastruktur i vid forstand.

- Plan- og bygningsloven åpner for kun tre plannivåer: Kommuneplan, områdeplan og detaljregulering. De fleste kommuner holder seg til disse. I Oslo kommune er det et imidlertid et mylder av veiledende planer, normer og retningslinjer som i praksis må følges i utviklingsprosjekter. Om det er hensiktsmessig med et slikt system på siden av plan- og bygningsloven er et betimelig spørsmål, sier Nyhus og avslutter slik:

- Har Oslo kommune egentlig bare gjort det vanskeligere for seg med alle disse på papiret veiledende – i praksis bindende – dokumentene?

Powered by Labrador CMS