DD ved kjøp av næringsseksjon i eierseksjonssameie: Hva bør kjøper passe på?

Rettigheter og forpliktelser i eierseksjonssameiet reguleres av eierseksjonsloven og eierseksjonssameiets vedtekter. Så lenge kjøper ikke kjøper alle seksjonene i sameiet, vil man måtte forholde seg til de gjeldende vedtektene.

Dokumentasjon som bør gjennomgås

I tillegg til de vanlige dokumentene som etterspørres ved eiendomstransaksjoner, vil det blant annet være relevant for kjøper å etterspørre følgende ved due diligence-gjennomgangen:

(i) Tinglyst seksjoneringsvedtak (inkl. søknadskjema, situasjonsplan, plantegninger) og eventuell dokumentasjon knyttet til reseksjonering. 

(ii) Eierseksjonssameiets vedtekter og eventuelle ordensregler.

(iii) Eierseksjonssameiets regnskap og forsikringsdokumenter, samt styreprotokoll og protokoller fra årsmøter de siste årene

Typiske funn

Hvilke forhold som anses som funn, må vurderes konkret i den enkelte transaksjon. Det er likevel noen problemstillinger som ofte går igjen.

Sameiebrøkens størrelse

En av problemstillingene er sameiebrøkens størrelse. Sameiebrøken baseres ofte på seksjonenes areal, og vil i sameier med næringsseksjoner være bestemmende for fordeling av felleskostnader, inntekter, ansvar, forpliktelser, samt beregningen av stemmerettigheter på årsmøtet, med mindre noe annet fremgår av vedtektene. Om en seksjon i eierseksjonssameiet har en sameieandel som er større enn halvparten eller to tredjedeler av den totale sameiebrøken, vil denne seksjonen – forutsatt at stemmerettighetene sammenfaller med sameiebrøken - alene kunne tvinge gjennom beslutninger som krever alminnelig flertall eller 2/3-flertall.

Det kan også være verdt å merke seg om næringsseksjonen(e) som skal kjøpes har en høy sameieandel, ettersom det kan innebære at seksjonen må dekke en høy andel av eierseksjonssameiets felleskostnader. Sistnevnte kan særlig være et funn dersom eierseksjonssameiets regnskap i tillegg viser at felleskostnadene er høye eller protokoller fra årsmøtet viser at det er vedtatt større vedlikeholdsarbeider på fellesareal som vil øke felleskostnadene fremover eller kreve ytterligere kapital fra seksjonseierne basert på sameiebrøk.

Sameiets vedtekter

Vi erfarer også ofte at det kan være forhold i eierseksjonssameiets vedtekter som bør hensyntas. Det kan for eksempel være et funn dersom vedtektene gir seksjonseierne rettigheter og plikter som avviker fra det normale, eller det er fastsatt begrensninger i seksjonenes rettslige disposisjonsrett eller faktiske bruk. Videre kan en vedtektsbestemmelse som pålegger næringsseksjonen(e) å dekke en høyere andel av felleskostnadene enn sameiebrøken tilsier eller andre bestemmelser som er til ulovlig ulempe for næringsseksjonen(e), være et funn. Andre seksjonseiere kan også være gitt eksklusive bruksretter til deler av fellesarealet som næringsseksjonen(e) har behov for å benytte. Videre kan det være et funn dersom selger har opplyst at næringsseksjonen(e) skal ha en eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealene og dette ikke fremgår av vedtektene.

Annet

Regnskapet og styre- og årsmøteprotokollene vil kunne vise om det er andre forhold i eierseksjonssameiet som kjøper bør gjøres oppmerksom på. For eksempel kan dokumentene vise at sameiet har en uvanlig høy gjeld, at sameiet er involvert i konflikter eller at sameiet ikke er veldrevet.

Videre kan det også være et funn dersom plantegningene til (re-)seksjoneringsvedtaket viser at arealet som selger har oppgitt å være eier av, ikke inngår i næringsseksjonen som kjøpes (som hoveddel eller tilleggsdel). Dersom dette er tilfellet og det er behov for å innlemme arealet ved å endre næringsseksjonens grenser, må endringen gjøres ved reseksjonering av seksjonen. Her må kjøper være oppmerksom på at reseksjoneringen kan kreve vedtak på årsmøtet. Om sameiebrøken endres ved reseksjoneringen, bør kjøper også være klar over at tinglysing av reseksjoneringsvedtaket vil utløse dokumentavgift.

Artikkelforfatterne er senioradvokatene Helene Flølo og Tonje Rismo i Advokatfirmaet Selmer AS. Sistnevnte er forfatter av boken "Seksjonering for praktikere" utgitt på Universitetsforlaget. Boken ble også utgitt elektronisk på Juridika 1. mai i år.