Bruk av nye teknologiske verktøy ved nyboligsalg

Visualiseringsverktøy har fått stor betydning for markedsføring av boliger. Hyppig brukte verktøy er VR («virtual reality»), AR («augmented reality»), bolig- hytte- og tomtevelger, 3D-visualisering av prosjekter, f.eks. soldiagram, utsiktsvelger mv., digitale tilvalgsløsninger og digital styling.

Utbyggere og eiendomsmeglere bør være bevisste ved bruk av slike verktøy. Særlig bør det reflekteres rundt om bruken kan lede til ansvar dersom sluttresultatet er et annet enn det som kan utledes av illustrasjoner og andre visualiseringsløsninger. Sentralt står utbyggers og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og forholdet til markedsføringsloven. Der kjøper mener at visualiseringsverktøyets fremstilling avviker fra realitetene, vil det oppstå spørsmål om det (1) foreligger opplysningssvikt og (2) om det er utbygger, megler eller teknologileverandøren som i tilfelle er ansvarlig.

Propstreet lanserer Pre-Market

Proptech-selskapet Propstreet lanserer Pre-Market, som skal gi markedsaktører muligheten til å lodde markedets interesse for en eiendom anonymt før den legges ut for salg.

Det er ikke utarbeidet egne regler for bruk av visualiseringsverktøy og de alminnelige reglene for mangels- og erstatningsansvar vil da gjelde. Utbyggers plikter og ansvar reguleres av avtalen med forbrukeren og/eller bustadoppføringslova, mens det for eiendomsmegleren er eiendomsmeglingsloven som er av særlig interesse. Videre er all markedsføring av bolig underlagt markedsføringsloven, som blant annet setter forbud mot urimelig og villedende handelspraksis.

Visualiseringsverktøy er som regel utviklet og levert av eksterne teknologi- / proptech-leverandører. Vårt inntrykk er at risiko vanskelig kan skyves over på disse. Teknologi-/proptech-leverandøren bygger som regel på informasjon fra megler eller utbygger, og bruker vanligvis ansvarsfraskrivelser som utelukker ansvar for eventuelle feil. Vi går ikke nærmere inn på hvorvidt slike selskaper kan holdes ansvarlig for eventuelle feil.

Dette er en artikkelserie i tre deler. I fortsettelsen her (del 1) omtales utbyggers opplysningsplikt. I del 2 omtales eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt og forholdet mellom utbyggers og meglers ansvar. I del 3 omtales forholdet til markedsføringsloven.

Utbyggers opplysningsplikt

Utbyggers plikter og ansvar reguleres av avtalen med forbrukeren og/eller bustadoppføringslova.

Med mindre avtalen med forbrukeren legger opp til noe annet, er det bustadoppføringslova §§ 25-27 som regulerer når det foreligger mangler ved eiendommen. § 27 gjelder uriktige opplysninger, og er den mest sentrale bestemmelsen for denne artikkelens tema. Ved opplysningssvikt i form av uriktige opplysninger kan kjøper, som ved mangler for øvrig, gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende, jf. bustadoppføringslova § 29 med videre henvisninger.

Det følger av § 27 første ledd at det foreligger en mangel i form av opplysningssvikt dersom det er gitt uriktige opplysninger forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføringen av eiendommen, blant annet av entreprenøren eller noen han identifiseres med. I annet ledd er det presisert at første ledd likevel bare gjelder dersom man kan gå ut ifra at opplysningene har virket inn på avtalen, og opplysningene ikke er rettet i tide på en tydelig måte.

Bestemmelsen er teknologinøytral, og innebærer at også opplysninger og informasjon som kan utledes av illustrasjoner, 3D-modeller og andre teknologiske verktøy kan rammes av bestemmelsen, og lede til mangelsansvar for utbygger dersom sluttresultatet avviker fra det visualiseringsverktøyene tilsier. I dag vil dette gjelde de fleste nyboligprosjekter.

Etter rettspraksis skjerpes utbyggers (og meglers) opplysningsplikt ved salg av bolig på prosjektstadiet, jf. blant annet LE-2014-162380 med videre henvisninger. Dette skyldes at interessenter ikke kan besiktige boligen før avtaleinngåelse.

Det er lite tilgjengelig rettspraksis som konkret gjelder spørsmålet om opplysningssvikt fordi sluttresultatet ikke er i samsvar med opplysninger som kan utledes av visualiseringsverktøy.

LA-2013-024070 berører temaet. I saken var det spørsmål om to kjøpere av hus under oppføring kunne kreve erstatning/prisavslag som følge av at beplantning av et friområde foran eiendommene kom til å føre til tap av utsikt. Kjøperne anførte at eiendommene ble markedsført som utsiktstomter og viste særlig til utarbeidet videopresentasjon og oversiktsbilder på prosjektets hjemmeside, hvor området foran eiendommene var fremstilt som en grønn gresslette nedover mot sjøen. Det ble anført at selger hadde gitt uriktige opplysninger og at det forelå mangel etter bustadoppføringslova § 27.

Lagmannsretten uttalte at et sentralt spørsmål i saken var om eiendommene etter avtalene og markedsføringen av prosjektet ble solgt som utsiktstomter, og om dette ga kjøperne en berettiget forventning om at utsiktsforholdene slik de var på avtaletidspunktet kom til å bestå. Lagmannsretten uttalte videre at en «helhetsvurdering av den samlede salgsinformasjon…vil være avgjørende for om markedsføringen kan anses for å ha gitt kjøperen en berettiget forventning om at eiendommene ble solgt med bestemte utsiktsforhold».

EUs dataforordning: Hva betyr den for din konkurransekraft i eiendomssektoren?

EUs nye forslag til regulering av dataflyt og -bruk kan ha store konsekvenser for proptech-bransjen i Norge. Men hva betyr forslaget for deg som eiendomsaktør, og hvordan kan du dra nytte av de nye mulighetene som åpner seg?

Lagmannsretten kom etter en samlet vurdering av avtalene og markedsføringen som helhet ikke kunne ha en berettiget forventning om at friområdet foran eiendommene skulle ligge nærmest som en gresslette, og at beplantningen som var foretatt iht. godkjent plan, ikke representerte en mangel etter bustadoppføringslova § 27.

Lagmannsretten viste særlig til at utsiktsforholdene ikke var uttrykkelig nevnt i eller direkte fokusert på i avtalene eller markedsføringsmaterialet, og at det etter reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene klart måtte forventes en opparbeiding av området. I lys av dette, kunne oversiktsbildene av området som forelå i videoframstillinger og illustrasjonsfotografier, hvor der friområdet ikke syntes var beplantet, ikke være tilstrekkelig til å gi en annen konklusjon.

Det er likevel grunn til å tro at bruk av visualiseringsverktøy i markedsføringen vil kunne lede til mangelsansvar etter § 27. Et sentralt spørsmål vil da være om utbygger kan sikre seg mot ansvar ved å ta forbehold om at det kan forekomme avvik fra illustrasjonsbilder etc. Som vi vil komme tilbake til i omtalen av markedsføringsloven, i del 3 denne artikkelserien, mener Forbrukertilsynet at visuell markedsføring lett vil skape et villedende inntrykk dersom boligen eller omgivelsene er fremstilt på en uriktig måte, og at dette gjelder selv om det er tatt forbehold om at den visuelle markedsføringen er en illustrasjon og at avvik kan forekomme.

Tilsvarende, kan slik uriktig visuell fremstilling av boligen eller omgivelsene gi grunnlag for å konstatere opplysningssvikt i bustadoppføringslovas forstand. Det er ikke gitt at generelle forbehold om avvik vil stå seg dersom det er store avvik mellom sluttresultatet og det som følger av illustrasjoner mv. Derfor bør boligen og omgivelsene illustreres så realistisk og korrekt som mulig. Det bør klart og tydelig informeres om de elementer ved boligen eller omgivelsene som det er knyttet usikkerhet til. Eventuelle forbehold bør fremgå klart og være tilstrekkelig spesifiserte.

Etter vår erfaring vil utbygger ofte i praksis overlate utarbeidelsen av 3D-modeller til bruk i VR / AR mv. til en tredjepart og ikke selv gå inn for å undersøke alle deler av visualiseringen. Dette bør utbyggere være varsomme med.

Om artikkelforfatterne:

Henrik Taubøll er partner og Line Sogn Plassen er senioradvokat, begge advokatfirmaet Haavind.