– Rett på byggesak kan gi raskere boligbygging

Den nye PBE-lederen Vera Houck, som frem til august 2025 var direktør for bolig- og prosjektutvikling i Boligbyggelaget Usbl, utredet på vegne av Usbl rett før jul i fjor den tyske modellen Rett på byggesak.

Hun fant at aksbehandlingen i Tyskland normalt tar 3 til 6 måneder. Til sammenligning tar et normalt reguleringsløp i Norge 3 til 6 år.

Partner i Grape Architects, Martin Rasch, mener dette er et svært interessant spor som Oslo kommune bør ta på alvor.

– Denne rapporten treffer et helt sentralt problem i norsk byutvikling akkurat nå. Vi bruker enorme ressurser på reguleringsprosesser, også i prosjekter som i praksis ender med å tilpasse seg eksisterende bebyggelse. Da er det grunn til å spørre om systemet vårt er godt nok rigget.

Han viser til at rapporten beskriver den tyske såkalte planerstatningsbestemmelsen (§34), som gjør det mulig å gå direkte til byggesak dersom et prosjekt føyer seg inn i omgivelsene når det gjelder bruk, volum, høyde og karakter.

Tydelige rammer

– Det interessante med denne ordningen er at den bygger på grundige faglige vurderinger av stedet. I stedet for å måtte lage en detaljreguleringsplan for hvert prosjekt, vurderer man om tiltaket harmonerer med den eksisterende bystrukturen. Det er et prinsipp arkitekter kjenner seg veldig godt igjen i, sier Rasch.

Han understreker at dette ikke handler om frislipp, men om tydelige rammer.

– Dette er ikke «bygg hva du vil». Det er snarere en skjerping av kravet om stedstilpasning. Prosjekter som bryter med omgivelsene må fortsatt reguleres – men prosjekter som åpenbart passer inn, kan behandles raskere.

Rasch mener Oslo kommune har mye å vinne på å utvikle et tydeligere «rett på byggesak»-spor. Han viser til at Oslo har store boligbehov og begrenset kapasitet i planapparatet.

– Hvis man kan frigjøre ressurser ved å la en del prosjekter gå direkte til byggesak, kan kommunen bruke mer tid på de komplekse planoppgavene der det virkelig er behov for politiske avklaringer og bred medvirkning.

Han peker også på forutsigbarhet og tempo som avgjørende faktorer.

– Langvarige reguleringsprosesser øker risiko, kostnader og usikkerhet – noe som til slutt rammer boligkjøperne. Erfaringene fra Tyskland viser at byggesaker kan avklares på måneder, ikke år. Det er vanskelig å se hvorfor vi ikke skulle kunne oppnå noe lignende i Norge.

Arkitektonisk kvalitet

Mange frykter at det blir dårligere arkitektonisk kvalitet dersom man får forenklede prosesser. Det mener Rasch er en misforståelse.

– God arkitektur skapes ikke av lange planprosesser, men av tydelige rammer og faglige vurderinger. Når innpassing i eksisterende omgivelser blir hovedkriteriet, er det et viktig steg i riktig retning. I tillegg kan det stilles faktiske høye krav til arkitektonisk kvalitet, fortsetter Rasch.

Rasch erkjenner at mindre bruk av reguleringsplaner også reiser spørsmål om medvirkning.

– Det er viktig å være ærlig på at reguleringsplaner gir en annen type medvirkning enn byggesaker. Samtidig må vi huske at tiltak som føyer seg inn i eksisterende bebyggelse ofte er mindre konfliktfylte.

Han mener likevel dialog er avgjørende.

– Selv om det ikke alltid er formelle krav, bør utbyggere og arkitekter ta ansvar for tidlig dialog med naboer og lokalmiljø. Det handler om tillit og kvalitet i prosjektene.

Ifølge Rasch er det fullt mulig å teste en mer offensiv praksis i Oslo, uten store lovendringer i første omgang.

– Hvis vi mener alvor med målene om raskere boligbygging og mer bærekraftig byutvikling, må vi tørre å tenke nytt om prosessene våre. Rapporten om rett på byggesak viser et svært interessant alternativ – og jeg mener Oslo kommune bør gripe denne muligheten.