Boligselger får svi etter slurv fra takstmann

- Slik sekretariatet vurderer det, ville kjøper fått opplysninger om at det var fukt i kjelleretasjen forut for avtaleinngåelsen dersom takstmann hadde gjort undersøkelser i henhold til forskriften (…).

Slik oppsummerer sekretariatet i Finansklagenemnda en klagesak i en eierskiftetvist. Utgangspunktet er en leilighet i en bygning fra 1934, som i januar 2022 ble solgt for 8,44 millioner kroner. Leiligheten går over to plan, i byggets første etasje og en innredet underetasje.

Boligen fikk «TG1» i tilstandsrapporten. Kjøper fant feil og mangler for over 800.000 kroner

Boligen ble beskrevet som «pent oppusset», det ble opplyst at de fleste overflater var nyoppusset i 2022, og at det samtidig var lagt nytt gulv i underetasjen. Det ble videre opplyst ved salget at boligens kjeller ble omgjort til hoveddel i 2008, og godkjent i 2016.

Omfattende fuktskader

Kort tid etter overtakelsen avdekket kjøper omfattende fuktskader i boligens kjeller. Kjøper oppdaget deretter fukt og sopp i kjøkkenhimlingen etter en tidligere lekkasje. Han rekvirerte takstmann, som skrev følgende i sin rapport:

«Gjennomgang av tilstandsrapporten som er utarbeidet ved salget avdekket at det ikke er tatt hull for inspeksjon i utforede kjellervegger. Dette er i strid med gjeldende regelverk. (Forskrift til avhendingslova § 2-15). Befaringen avdekket høyt fuktinnhold i de utforede veggene, noe som hadde vært avdekket dersom tilstandsrapporten hadde vært utført iht. regelverket».

Målinger viste fuktverdier på 18,7 prosent, 24,2 prosent, 25,9 prosent og 41,5 prosent i utlektingen i de tre soverommene i kjelleren. Det ble videre påpekt at det ved fuktverdier i trevirke over 17 vektprosent vil kunne utvikles råteskader over tid.

Rapporten konkluderte med at alt innvendig må rives ut, i tillegg til at det må påregnes etablering av ny drenering rundt boligen.

Samlede utbedringskostnader ble anslått til 785.625 kroner, inkludert utbedring av avvik tilknyttet kjøkkenet.

I rapporten rettes det skarp kritikk mot takstmannen som utførte taksten i forbindelse med boligsalget:

Krevde prisavslag fordi taket var tett

«Dette skulle vært oppdaget av takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten i 2022. Legmann har ingen forutsetning for å avdekke dette uten å ha tilgang og kunnskap om bruk av avanserte fuktmålere», står det i rapporten, hvor det stilles spørsmålstegn ved at det ikke ble tatt hull i påforingen slik det kreves.

Finansklagenemnda har kommet til at det foreligger mangelsansvar etter avhendingsloven.

- Tilstandsrapporten i vår sak (…) viser at tilstandsrapporten er mangelfull. Det vises bl.a. til at takstmann ikke har beskrevet rom under terreng utover våtrom og overflater, at det ikke er tatt hull for å undersøke fukt i kjelleretasjen, og at det ikke er opplyst om årsaken til fravær av hulltaking. Tilstandsrapporten inneholder heller ingen opplysninger om at kjelleretasjens soverom er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy.

Gir takstmannen det glatte lag

Nemnda er ikke nådige i sin kritikk av takstmannen som stor for tilstandsrapporten i forbindelse med salget:

- Slik vi oppfatter de fremlagte skaderapportene i saken, dokumenterer de et fuktproblem i boligens kjelleretasje. Slik sekretariatet vurderer det, ville kjøper fått opplysninger om at det var fukt i kjelleretasjen forut for avtaleinngåelsen dersom takstmann hadde gjort undersøkelser i henhold til forskriften og opplyst om funnene tilknyttet fukt og fuktsikring i tilstandsrapporten. 

- Sekretariatet har etter dette kommet til at takstmannen har opptrådt grovt uaktsomt ved ikke å avdekke og opplyse om fukt tilknyttet kjelleretasjen i tilstandsrapporten.

Finansklagenemnda har satt prisavslaget til 700.000 kroner. I tillegg får kjøper erstattet 34.239 kroner i kostnader til lagring av eiendeler, erstatningsbolig og luftavfukter i perioden som oppussingsarbeidet pågikk.

Avgjørelsen var enstemmig.