Boligkjøper krevde prisavslag fordi taket var helt tett

En enebolig oppført i 1958 ble solgt "som den er" for 7,35 millioner kroner., og overtatt av kjøper i begynnelsen av november i 2019. Boligen ble markedsført som nylig påkostet og modernisert.

I tilstandsrapporten som forelå ved salget var takkonstruksjonen gitt TG 1. Det ble opplyst om nye takrenner og nedløp fra 2019, og ellers at boligen hadde saltak i trekonstruksjon tekket med teglstein som tilfredsstilte tiltenkt funksjon. I egenerklæringsskjemaet svarte selger "Nei" på spørsmål om kjennskap til sopp, råteskader og utettheter i tak.

Må ut med erstatning etter å ha brukt feil maling på fasaden

I starten av 2021 ble det imidlertid avdekket fukt, sopp og råte i takkonstruksjonen av den nye eieren. Nærmere undersøkelser viste at ombygging av loftsetasjen var feilaktig utført. Isoleringen var lagt slik at all luftgjennomstrømning fra takfot og opp til loft var stoppet, som igjen har ført til stor fuktighet og nå isdannelse på tak og vegg. Enkelt forklart skal et tak ha lufting fra raft og opp til mønet for å sikre sirkulasjon.

Takkonstruksjonen var altså for tett. Som en konsekvens av den manglende luftingen, hadde det utviklet seg et rikholdig utvalg av soppvekster i undertaket på huset.

- Det kan se ut som forrige eier har hatt lite kunnskap om hvordan man isolerer da slik det har blitt gjort her, fører til sopp og muggskader, fremgår det av en rapport som en byggmester la frem etter en befaring.

Takrennene hadde feil helling

Kjøperen kastet seg rundt og fikk utbedret taket, og underveis ble det oppdaget ytterligere «hjemmesnekring». I henhold til salgsprospektet var takrenner og nedløp av nyere dato. Men takrennene hadde feil helling, slik at vannet ble stående i takrennene.

Kjøperen endte opp med utbedringskostnader på 685.000 kroner, men ble avvist av selgers eierskifteselskap da han krevde fakturaen dekket. Dermed havnet saken hos Finansklagenemnda, som i en fersk avgjørelse har gitt kjøper delvis medhold.

Under nemndbehandlingen kom det frem at selgeren hadde blitt informert om sopp- og muggskader på loftet da han kjøpte boligen i 2017.

- Det er fremlagt salgsdokumenter fra da selger kjøpte boligen i 2017, som viser at selger fikk opplysninger om begrenset lufting i skråtaket, som følge av at isolasjon er presset ned og forhindrer god luftsirkulasjon. Det ble videre opplyst om at manglende lufting kan føre til kondens, og at inspeksjon av loftet viste at det var svertesopp på undertaket, skriver Finansklagenemnda og fortsetter slik:

- På denne bakgrunn har vi funnet det sannsynliggjort at selger kjente, eller i hvert fall måtte kjenne til, disse utfordringene knyttet til takkonstruksjonen. Opplysningene ble ikke videreformidlet ved salget. Etter vår vurdering er det klart at dette er opplysninger som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Vi viser også til at det i egenerklæringsskjemaet er stilt spørsmål om bl.a. selgers kjennskap til om det er/har vært sopp i boligen, og at dette spørsmålet er besvart benektende.

Spark til takstmannen

Nemnda gir også et spark til takstmannen som utførte bygningsteknisk vurdering av huset før salget i 2019:

Denne påførte huseieren ekstrautgifter på 440.000 kroner

Selgeren hadde krysset av «Nei» på spørsmålet om kjennskap til rotter i boligen. Men så fikk kjøperen besøk av en ekspert, som egentlig var innom kun for å fjerne et vepsebol.

I tilstandsrapporten som forelå ved salget ble det under punktet som gjelder takkonstruksjon opplyst at bygningsdelen «tilfredsstiller tiltenkt funksjon», og det var satt tilstandsgrad 1. Det fremgår av takstmannens mandat at under dette punktet vurderes blant annet ventilering, samt synlige tegn til fukt, sopp og råte, og at undertak også kommenteres.

- I henhold til tilstandsrapportens forutsetninger inspiseres yttertak normalt fra loft, og uinnredede loft og kryploft inspiseres hvis ikke annet er nevnt. Vi bemerker at takstmannen ikke har tatt forbehold om begrenset eller manglende inspeksjonsmulighet, og etter vårt syn er det grunnlag for å stille spørsmål ved om takstmannen har opptrådt grovt uaktsomt ved utarbeidelse av tilstandsrapporten på dette punktet. Ettersom vi uansett har kommet til at selger kjente eller måtte kjenne til forholdene finner vi det imidlertid ikke nødvendig å gå inn på en vurdering av et eventuelt takstmannsansvar, da dette uansett ikke er av betydning for resultatet i saken, heter det fra Finansklagenemnda.

Når det gjelder takrennene som hadde feil helling, har nemnda nøyd seg med å slå fast at «slik saken er opplyst» er det «overveiende sannsynlig at det er utført ufaglært arbeid ved takrenner og at selger kjente til dette».

Nemnda er klar på at det skal innrømmes prisavslag, men har delt seg i størrelsen på beløpet. Mindretallet mener at kjøper har krav på et prisavslag på 400.000 kroner, mens flertallet har kommet til at 280.000 kroner er tilstrekkelig, når det tas hensyn til standardhevingen som følge av utbedringsarbeidene.

Avgjørelsen ble dermed avgitt under dissens, og kjøper fikk delvis medhold - med et prisavslag på 280.000 kroner.