Nedsalget av utleieboliger: – Vil prege Oslo-markedet i et par år. Garantert

Stjernemegler Anders Langtind i Eiendomsmegler 1 var onsdag gjest i Boligbobla til Eiendom Norge. Langtind opererer primært i Oslo-markedet, og den svake prisutviklingen i hovedstaden var ett av temaene. Faktisk har boligprisene i Oslo falt med 0,7 prosent det seneste året, ifølge tall fra Eiendom Norge. 

Langtind sier at det er litt færre folk på visning rundt omkring. Han tror det skyldes at det er veldig mange flere boliger til salgs enn det vi har vært vant med. 

– Det er mye å velge i for boligkjøperne, som er kjempepositivt. Men det kan også gjøre at man blir noe mer reservert. Man tror det kommer noe bedre neste uke, sier megleren om Oslo-markedet.

Langtind advarte i fjor om det store nedsalget av utleieboliger i Oslo. Han var klar på at det ville legge press på prisveksten i hovedstaden og fikk rett. Boligprisene i Oslo steg i fjor med bare 3 prosent. Flere eksperter trodde på opp mot 10 prosent.

Nullvekst

– Nedsalget har ført til et ekstra utbud på mellom 12 og 15 prosent. I Oslo selges det ca. 20.000 bruktboliger hvert år. Så skal markedet plutselig absorbere 23.000. Konsekvensen vil bli at du får en nullvekst eller til og med en nedgang, spår Langtind om prisveksten.

Men hvor lenge skal dette nedsalget pågå? Den gunstige skattetilpasningen under borettslagsmodellen forsvant i fjor. Langtind sier at da skulle man kanskje tro at nedsalgene stoppet opp.

– Men det vi ser, er at gårdeiere og profesjonelle utleiere som ikke rakk den løsningen  heller velger å seksjonere og selge ut én og én. Det gir selvfølgelig en større skattebelastning for eieren. Allikevel fortsetter nedsalget, om enn kanskje ikke i like stort tempo.

– Men jeg tror nok vi må mot slutten av 2027 før det store nedsalget er ferdig. Det kommer til å prege Oslo-markedet i hvert fall i et par år fremover. Garantert.

Les også:

Leieboliger forsvinner fra markedet og gir ekstremt trykk

Halvert

Lagtind sier at utleieandelen i Oslo var på ca. 20 prosent. Med det tempoet som nå er i nedsalgene, vil andelen være nede på 8,7 prosent ved utgangen av 2027.

– Antallet utleieboliger i Oslo kommer til å bli halvert, og den er på full fart til å halveres, er dommen. Og da vil leieprisene igjen stige.

Prisutviklingen i februar i Oslo var overraskende svak. Februartallene var til og med litt svakere enn det Langtind hadde trodd. Men det er færre folk på visning, og budene sitter litt lenger inne. Så Langtind synes den svake prisutviklingen egentlig ikke er så veldig overraskende.

Og Oslo er det høyest prisede boligmarkedet i Norge. Langtind sier at prisnivået vi har i dag, er det nivået som ble satt under pandemien. Den gang var det gratis å låne penger, «full fyr i peisen», og boligprisene skjøt i været.

Har ikke skjedd noe

– Så har prisene kommet opp på et høyt nivå. Vi fikk 14 renthevinger som stod seg ganske lenge, og så har det ikke skjedd noe med prisene.

– Jeg tror nok at en konsekvens av den lille nedgangen i Oslo er at det har vært høyt priset. Så begynner prisene å justere seg litt ned. Samtidig ser man kanskje at renten ikke kommer til å gå ned med det første. Jeg tror at hvis vi klarer å komme oss ut i null for året, skal vi være fornøyde.

Langtind trekker frem både prisbildet, kostnadene ved å eie bolig, rentenivået og eiendomsskatten. Han tar også et oppgjør med leilighetsnormen i Oslo, som han mener fortsatt gjelder.

Les også:

Et samfunnsproblem eller en bransje i krise?

Truet

– Utbyggerne blir i dag blir truet, kall det presset, til å bygge boliger som folk ikke vil ha og ikke har råd til. Oslo er i en ubalanse, sier Langtind. Han har langt mer sans for det som skjer i Trondheim.

– De har gjort alt riktig. De bygger nok, og de holder en kjempebalanse i utvikling av byen. Trondheim fungerer, Oslo fungerer ikke, slår megleren fast.

Men Langtind kaller markedet for «superspennende». Man må bare tilpasse seg. Og boliglånsforskriften gjelder fortsatt over hele landet, men slår hardest i Oslo. Langtind satte det på spissen: 

– Hvis alle boligeierne i Oslo hadde lånt fem ganger inntekten, kan ikke boligprisene stige mer enn lønnsveksten. Det kan se ut som Oslo har kommet til et punkt der prisene kanskje ikke kan stige 5, 10 og 15 prosent så lenge renten er der den er.

Opptatt av renten

Langtind mener renten er det store temaet i boligmarkedet. Krigen i Midt-Østen biter ikke på den samme måten. Etter invasjonen i Ukraina i 2022 var det stopp i boligmarkedet i mange dager og stor usikkerhet.

– Men vi har ikke fått noen av de spørsmålene på samme måte nå. Det handler mer om den økonomiske usikkerheten, spesielt knyttet til dette med renter. Folk måler bokostnaden sin opp mot hva de betaler til banken. Det er så enkelt og greit.

Men selv om renten i fjor gikk ned med et halvt prosentpoeng, ble det ikke mer fart i Oslo-markedet. På Vestlandet er det derimot en helt annen trøkk. Langtid mener det primært skyldes bransjene som er der, ikke minst olje- og gassnæringen.

Boligmarkedet i Bergen og omegn er fremdeles under høyt trykk

– Vår nybyggavdeling har opplevd den travleste starten på et nytt år noensinne.

Slåss om de ansatte

– Det er gode lønninger, og bedriftene slåss om å få de samme ansatte. Da øker lønningene og kjøpekraften, og så stiger boligprisene.

– Men den store jokeren som blir spennende å følge med på fremover, er arbeidsledigheten. Den er mye mer toneangivende enn renten, sier Langtind.