Ble kåret til «Norges vakreste hjem» i 2018. - Er fullt av mugg, mener ny eier

I oktober 2017 ble et nyoppført funkishus i Oslo smykket med tittelen «Norges vakreste hjem» av boligmagasinet Bolig Pluss. Det arkitekttegnede huset var oppført i 2016.

Åtte måneder etter at boligen gikk til topps i den årvisse kåringen, ble det lagt ut for salg. I salgsprospektet ble det behørig opplyst om anerkjennelsen i kåringen, og megleren la til «Kanskje er det også landets stiligste funkis?».

Boligen ble solgt for 14,2 millioner kroner og ble overtatt av kjøperen i november 2018.

Statens vegvesen mener verdien av denne eiendommen er «på omkring 6-7 millioner kroner». Må ut med mye, mye mer etter overskjønn

Våren 2019 oppdaget kjøper mugg bak hyllene i boden. Det ble videre avdekket at det var vått ved utgangen til naboens tilkomstdør. Det ble rekvirert takstfolk for utarbeidelse av skaderapport, som viste svertesopp og lukt på gips og hylleplater i bodene, fukt i betong tak og vegger i hjørner og overgang vegg tak, samt svertesopp på håndløpere og dør i trappehus.

Kjøper oppdaget etter hvert rennende vann inn i kjelleren, og det var mistanke om mangelfull drenering. Kjøper innhentet fagkyndig vurdering fra flere fagkyndige entreprenører. Disse konkluderte med manglende fuktsikring av yttervegg mot terreng, byggefeil på betongvegg/grunnmur og kondens som følge manglende ventilering i underjordisk parkeringsanlegg.

Kjøperen fikk flere pristilbud på oppgradering av huset. Det ene var på 1.428.250 kroner, samt et tilbud fra klimaentreprenør på 57.625 kroner for utbedring av ventilasjonsanlegget. Kjøperen krevde deretter prisavslag på det samme beløpet, som ble avvist av selgerens eierskifteselskap.

- Rimeligste utbedringsmetode som skal legges til grunn

Saken havnet deretter på Finansklagenemndas bord. Eierskifteselskapets takstmann har vist til at forholdene kan utbedres for 170.000 kroner.

- Selskapets takstmann har lagt til grunn det ikke foreligger avvik ved boligens drenssystem, og mener det vil være tilstrekkelig å tette hull i betongvegg etter forskalingsstag. Slik vi forstår etterfølgende uttalelse fra kjøpers takstmann, åpner også han for at det kan være en tilnærming å tette hullene, og se om dette løser utfordringen, skriver sekretariatet i Finansklagenemnda og fortsetter slik:

- Det følger av nemndspraksis at det er den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetode som skal legges til grunn, og at det er kjøper som har bevisbyrden for å dokumentere et mer omfattende utbedringsbehov (…) Slik denne saken er dokumentert for oss, kan vi ikke se at kjøpers bevisbyrde er oppfylt, og selskapets utbedringsmetode legges dermed til grunn. Utbedringskostnadene utgjør etter dette ca. 1 % av kjøpesummen på 14,2 mill. Nemnda har i flere tidligere saker konkludert med at utbedringskostnader i denne størrelsesorden ikke utgjør en vesentlig mangel.

Mindretallet i Finansklagenemnda har kommet til at det foreligger et vesentlig avvik.

- Boligens alder var to år på tidspunktet for salget og den ble gjennomgående markedsført som et nybygg med meget god standard. Det ble fremhevet at alt av arbeid var gjort av faglærte, og det var ikke gitt noen konkrete risikoopplysninger som kunne indikere at det forelå feil ved garasjeanlegget. Skadene krever en omfattende og langvarig utbedringsprosess, noe som var helt upåregnelig i lys av de opplysningene som ble gitt ved salget. Mindretallet har etter dette kommet til at også boligen kvalitativt sett har et vesentlig avvik, og at det derfor foreligger en mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum.

Krevde prisavslag fordi huset var for stort

Ekteparet betalte 7,5 millioner kroner for sin nye bolig i Oslo. Da huset viste seg å være større enn antatt, tok de selgerne til retten.

Flertallet i Finansklagenemnda har imidlertid falt ned på at utbedringer kan skje til den anslåtte kostnaden på 170.000 kroner. Nemnda har dermed vurdert at kostnaden er for liten til at boligen havner i kategorien «i vesentlig dårligere stand» enn kjøperen kunne forvente.

- Sett i lys av at det er den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetode som skal legges til grunn, og at det er kjøper som har bevisbyrden, finner flertallet det vanskelig å se bort fra at utbedringsmetoden og -kostnadene som angitt av selskapets takstmann vil gi en tilfredsstillende utbedring av forholdene. Når dette legges til grunn, kan flertallet ikke se at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

- Flertallet har funnet vurderingen av omfanget av de nødvendige utbedringskostnadene vanskelig, og bemerker at nemndas middelbare bevisførsel nok i noe mindre grad enn umiddelbar bevisførsel er egnet til å belyse dette spørsmålet. Men slik saken er opplyst, har flertallet falt ned på at den deler sekretariatets vurdering på dette punktet.