Juss:

AREALAVVIK: Kjøperne like ikke at den 100 år gamle eneboligen viste seg å være større enn de trodde. Ill. foto.

Krevde prisavslag fordi huset var for stort

Ekteparet betalte 7,5 millioner kroner for sin nye bolig i Oslo. Da huset viste seg å være større enn antatt, tok de selgerne til retten. Nå har kjøperne gått på tap i to rettsinstanser.

Publisert

Erstatningskrav etter at boligen har vist seg å være mindre enn antatt, er en gjenganger i domstolene. Ofte får boligkjøper erstatning i slike tilfeller, i hvert fall om arealavviket er over en viss størrelse.

Det hører imidlertid til sjeldenhetene at boligkjøpere klager på at de har fått mer areal enn de ble forespeilet da de signerte kontrakten. Det var imidlertid akkurat det som skjedde etter overdragelsen av en enebolig på Furuset i Oslo, som skiftet eier i juli 2017. Eiendommen ble solgt for 7.490.000 kroner. Huset på tomten er rundt 100 år gammelt.

Etter at kjøperne flyttet inn, ønsket de å undersøke muligheten for å få kjelleren godkjent som bolig. De engasjerte derfor en fagkyndig til å vurdere kjelleren våren/sommeren 2018. I den forbindelse fikk kjøperne oppgitt at BYA for eiendommen var overskredet. Bakgrunnen for denne konklusjonen var blant annet at hageterrassen ble antatt å falle inn under BYA på grunn av terrassens avstand til bakkenivået gjorde at den ble ansett som «bebygd areal».

Kjøperne ved advokat reklamerte til selgerne ved forsikringsselskapet i juni 2018 og skrev at en stor terrasse var oppført uten at det var søkt om dette. Noen dager senere reklamerte kjøperne og skrev at situasjonen med overskrevet utnyttelsesgrad innebar at enten måtte bakkenivå under terrasse heves, eller så måtte et drivhus på tomten rives.

Kjøperne hentet deretter inn en fagkyndig vurdering som konkluderte med at eiendommens BYA var overskredet med 56,52 kvadratmeter. En annen fagkyndig overleverte et tilbud på utbedringer, der prisen på å sette eiendommen i forskriftsmessig stand ble satt til 412.882 kroner. Summen, som blant annet inkluderte heving av terreng, støttemur og rivning av drivhus ble videreformidlet til saksøktes forsikringsselskap i e-post. Her het det også at en eiendomsmegler har foretatt en vurdering av verdiminus som følge av at kjøper mister drivhuset, et verdiminus som ble anslått til 150.000 kroner.

Tvisten havnet Oslo tingrett, som i april 2021 kom til at selgerne må frifinnes. Kjøperne anket dommen, som nå har vært til behandling i Borgarting lagmannsrett.

Underveis har en rekke fagkyndige vært på befaring for å avklare hvor mye BYA er overskredet. Et sentralt punkt er hvordan terrassen skal måles. Dette har også lagmannsretten brukt en del tid på.

- Et spørsmål har vært om hele terrassen skal medtas i beregningen, eller om bare den delen som er over 0,5 meter over gjennomsnittlig oppfylt terreng skal medtas, skriver Borgarting lagmannsrett og legger til:

- Ankeforhandlingen har vist at beregning av hva som inngår i bebygd areal når terrasser er bygd over terreng, er vanskelig.

I regelverket heter det at «Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over gjennomsnittshøyden av det planerte terrenget rundt konstruksjonen/bygningsdelen, skal medregnes i bebygd areal. Det er kun den delen av konstruksjonen/bygningsdelen som stikker mer enn 0,5 meter over gjennomsnittshøyden av det planerte terrenget, som medregnes».

Det ble for lagmannsretten fremlagt flere beregninger av bebygd areal som viste ulikt resultat – fra tilnærmet ingen overskridelse til en overskridelse på 56,5 kvadratmeter, men under rettssaken har partene blitt enige om at det er snakk om en overskridelse på 20 kvadratmeter.

- De mange målingene som er foretatt, viser at det også for fagfolk som driver med slike målinger til daglig, er vanskelig å gi et entydig svar, skriver lagmannsretten.

Kjøperne krevde også erstatning for andre mangler, herunder på baderom og en terrassedør som ikke er omsøkt. Retten har summert manglende til eiendommen til «maksimalt til 256.750 kroner».

Beløpet er ubetydelig i denne sammenhengen, ifølge lagdommerne.

- Dette utgjør litt over 3,4 prosent av kjøpesummen på 7.490.000 kroner. Utbedringskostnadene knyttet til de relevante manglene er under det nivået som etter rettspraksis normalt kan føre til at vesentlighetskravet er oppfylt, skriver retten og viser til rettspraksis hvor utbedringskostnadene må utgjøre minst 4,5 prosent av kjøpesummen for å få medhold.

Etter en samlet vurdering, har lagmannsretten kommet til at de relevante manglene ikke innebærer at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med «ut fra kjøpesummen og forholdene ellers». Anken ble dermed forkastet.

For kjøperne ble uenigheten om de overflødige kvadratmeterne en dyr affære. Lagmannsretten dømmer kjøperne til å betale motpartens sakskostnader på drøyt 200.000 kroner. Fra før er kjøperne dømt til å dekke selgernes sakskostnader for tingretten med omtrent det samme beløpet.

Gitt at kjøperne har hatt tilsvarende utgifter til sin egen advokat i de de to rettsrundene, er dermed sakskostnadene oppe i rundt 400.000 kroner.

Powered by Labrador CMS