Norges Bank advarer: Mer krevende refinansiering kan gi hastesalg

Saken er oppdatert med utfyllende tekst fra rapporten.

Norges Bank er torsdag ute med rapporten om finansiell stabilitet for 2. halvår 2023.

Sentralbanken venter at de fleste bedrifter vil kunne håndtere økte rentekostnader.  Men evnen til å betjene gjeld varierer mellom ulike bransjer.

Bedrifter innenfor næringseiendom har mye gjeld og samlet sett høy gjeld i forhold til inn­tjeningen. Selskapene er derfor sårbare for økte rentekostnader. Siden i fjor vinter har både rentene økt og  kredittpåslagene. Eiendomsselskapenes  finansieringskostnader har derfor økt markert.

Les også:

Pluss

Ringnes advarer eiendomsbransjen: Ingen rentenedgang på mange år

Flere vil bryte lånevilkårene

Norges Bank antar at rentekostnadene for eiendomsselskapene stiger med om lag to tredjedeler fra 2022 til 2024.

Andelen som kommer i brudd med lånevilkår, vil øke en del de neste par årene. Det kan i seg selv forverre gjeldsbetjeningsevnen.

Men, Norges Bank skriver at trolig vil veksten i inntektene gjøre at de fleste kan håndtere de økte rentekostnadene. 

10 prosent økte leieinntekter

Spådommen er at leieinntektene vil stige med om lag 10 prosent fra 2022 til 2024. En høy sysselsetting bidrar til å holde etterspørselen etter kontorlokaler oppe.

Sentralbanken konstaterer at det seneste året har prisene på næringseiendom falt.  Prisutviklingen fremover er mer usikker enn normalt.  

Norges Bank venter at prisene faller noe videre. En svakere soliditet og lønnsomhet vil gjøre refinansiering av lån mer krevende. Det kan fremtvinge hastesalg av eiendom.

Forsterker fallet

Hvis mange må selge unna eiendom samtidig, kan det forsterke fallet i eiendomsprisene.

Norges Bank venter en økning i avkastningskravet de neste to årene. Avstanden mellom langsiktige renter og avkastningskravet kommer tilbake til mer normale nivåer.

Norges Bank advarer om at prisene på næringseiendom kan falle mer enn de ser for seg. Nye perioder med stor markedsuro kan gi økt risikopremie og et enda høyere avkastningskrav.

Les også:

Pluss

Nå stuper eiendomsbransjens viktigste rente

Mange vil få problemer

 Øker rentene på langsiktige lån videre, kan det trekke kravet mer opp enn ventet.

Skulle både leieinntekter og eiendomspriser falle markert, vil mange bedrifter få problemer med å betjene gjelden. Lån til næringseiendom utgjør en stor del av bankenes utlån. Bankene kan dermed få betydelige tap.

Historisk har bankene tapt lite på lån næringseiendom i normale tider. Men, næringseiendom er også den næringen som har påført bankene størst tap i alvorlige kriser. 

Nesten halverte verdier

Ifølge Norges Bank tapte bankene  om lag en tredjedel av sine utlån til næringen under bankkrisen i 1988–1993. Under finanskrisen i 2008 ble næringseiendomspriser nesten halvert. Bankenes tap holdt seg likevel på moderate nivåer.

Bankene har det seneste året strammet inn i kredittgivningen til eiendomsselskapene. De fleste bankene har skjerpet kravene til egenkapital og gjeldsbetjeningsevne på nye lån.

Bankene har også noe utlån innenfor eiendomsutvikling. Disse selskapene har fått svekket inntjening på grunn av økte renter, høye byggekostnader og lav byggeaktivitet. 

Norges Bank skriver at det gjør det mer krevende å betjene gjelden med løpende inntjening. Faren for tap i bankene dempes av en nokså god soliditet for selskapene.