Alternative oppgjørsmodeller når investorene kjøper boligtomter

Advokatfirmaet Grette og eiendomsrådgiveren Newsec hadde nylig et frokostseminar med temaet kjøp av boligtomter i usikre tider. Der fortalte leder av transaksjonsavdelingen i Newsec, Håkon Styrvold, at det fortsatt er stor interesse for boligtomter i Stor-Oslo, med 5-15 budgivere i «alle» transaksjonene og stor tro på boligmarkedet fra 2024 og fremover. Samtidig er det mer krevende å matche kjøpere og selgere i de mer usentrale områdene.

– Boligutviklerne opplever økt reguleringsrisiko flere steder, og bankene er mer restriktive når det gjelder finansiering. Kjøper og selgers vurdering av risiko er ofte ganske forskjellig, sa Styrvold.

– Gode avtaler og skreddersydde oppgjørsstrukturer gjør det mulig for partene å dele risiko, slik at transaksjoner kan gjennomføres, sa Lise Sofie Stene fra Grette.

De viser til at i gode tider har selgerne blitt vant til å få en god andel betalt «up front».

– Men nå som rentene har økt og tilgangen på kapital er vanskeligere, ser vi at oppgjørsstrukturene blir stadig viktigere og kan strekke seg over veldig lang tid.

Ifølge Styrvold bruker meglerne tid på å forklare selgerne at slike oppgjørsstrukturer også er en fordel for dem.

– Kjøpesummen vil reduseres betraktelig om alt skal betales «up front». Kjøpers avkastningskrav er som regel høyere enn selgers, sier Styrvold.

Trender i avtalene

Ifølge Ole-Jacob Farstad i Grette vil den endelige eiendomsverdien nesten alltid knyttes opp mot hvor mange kvadratmetere BRA-S (salgbart bruksareal) som tillates bygget på eiendommen.

– Da avtales det gjerne en konverteringsfaktor fra antallet BRA som tillates i detaljreguleringen. Men det er også en del selgere som krever at det skal gjøres en nøyaktig sluttavregning basert på rammetillatelsen. Gode definisjoner er uansett avgjørende for å unngå krangling i ettertid, sier Farstad.

– I tillegg ser vi også at det i visse tilfeller avtales ulike varianter av gevinstdeling i kombinasjon med resultatavhengig kjøpesum. Et eksempel er at selger mottar et forhåndsavtalt tillegg til kjøpesummen når prosjektet er realisert, forutsatt at prosjektet oppnår visse avkastningskrav. Dette gjør det mulig for partene å bli enige om en avtale selv om de vurderer risikoen i prosjektet ulikt, særlig markedsrisikoen, sier Stene.

Det normale er at oppgjørsstrukturene deles opp i flere deler, hvor selger normalt får noe ved signering, mens størstedelen av eiendomsverdien betales når detaljreguleringen vedtas og selskapet overtas.

Ifølge både Newsec og Grette deles ofte risikoen for infrastrukturkostnader, rekkefølgekrav eller grunnforhold/forurensning mellom partene. Men det går samtidig an å begrense til et maksbeløp, slik at selger ikke påtar seg et ubegrenset ansvar.

– Når oppgjørsstrukturene blir såpass lange, så er det mer utfordrende å lage avtaler og modeller som tar høyde for alle forhold som kan endre seg underveis. Det er derfor viktig for selger å velge den beste samarbeidspartneren. Vi anbefaler derfor ikke alltid å gå for høyeste bud, sa Styrvold.

Han legger til at det nå oftere stilles spørsmålstegn ved kjøpernes betalingsevne.

– Før var morselskapsgaranti «alltid» god nok sikkerhet for selgers restoppgjør. Nå opplever vi derimot at det er flere diskusjoner om dette, og at selgerne ønsker bedre sikkerhet. Her ser vi nå flere nye modeller som kan håndtere dette, avsluttet Styrvold.