Verdifall i vente?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling er ute med sin seneste markedsrapport. Her fremkommer det at de nå vurderer den såkalte prime yield – direkteavkastningskravet til de beste eiendommene – til 5,50 prosent, mot 5,25 prosent i rapporten fra september i fjor.

En økning i avkastningskravet fra 5,25 prosent til 5,50 prosent tilsier isolert sett en verdinedgang på nærmere 5 prosent. DNB varslet i sin markedsoppdatering fra januar om verdifall for norsk næringseiendom mot slutten av 2011 og inn i 2012.

Snitt: 7 prosentUnion skriver at de har informasjon om direkteavkastningen – yielden – knyttet til 122 av omsetningene i 2011. I 45 prosent av disse transaksjonene var nettoyielden fra 6,0 prosent og nedover eller fra 8,0 prosent og oppover.

Gjennomsnittsyielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 prosent, som er opp 0,25 prosentpoeng fra tilsvarende gjennomsnitt i første halvår. Det var i gjennomsnitt ti år igjen av leiekontraktene i eiendommene som ble omsatt i andre halvår 2011, ned fra elleve år i første halvår.

Union registrerte  i fjerde kvartal totalt 62 transaksjoner over 50 millioner kroner og 173 transaksjoner for hele 2011, som er opp fra 146 transaksjoner i 2010. Union har beregnet det samlede transaksjonsvolumet i fjor til 36,2 milliarder kroner, hvorav 13,3 milliarder i fjerde kvartal.

40 milliarderEnkelte større transaksjoner gjør at omsetningen hittil i år allerede har passert 8 milliarder. Union regner nå med 40 milliarder i transaksjonsvolumer for 2012.

I 2011 var syndikeringsaktørene ifølge Union største netto kjøper av eiendommer, mens “bruker av eiendommen” gjennom sale lease-back transaksjoner var største nettoselger. 75 prosent av salgsvolumet i fjor skjedde på Sørøstlandet, inklusive Oslo/Akershus.

Om leieprisene skriver Union at de er svakt stigende i Oslo sentrum, inklusive prestisjeområdet CBD og Skøyen. “Vi legger til grunn at leieprisveksten i særlig grad gjelder arealeffektive eiendommer med høy standard og sentrumsnær beliggenhet”, skriver Union i rapporten. For øvrige områder ventes i hovedsak en stabil tendens gjennom vinteren.

4000 kronerUnion har tatt opp nivået for prime rent – den typiske leien for topp kontorlokaler i Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen – til 4000 kroner per kvadratmeteren i året. Næringsmegleren har de seneste kvartalene ligget høyest i prisanslaget for dette segmentet.

Utover i 2012 er spådommen at den generelle leiepristendensen vil vise en svak vekst for de fleste områdene. Reforhandlinger vil gjennomgående gi mindre økninger i leienivåene, i gjennomsnitt 3 til 4 prosent.

Bedriftenes vekstforventninger og ansettelsesplaner tyder på en moderat etterspørselsvekst gjennom 2012. Flyttestrømmen har i hovedsak fortsatt fra randsonene til sentrumsområdene, men ikke i like sterk grad som i 2010.

Økende ledighetArealledigheten har ifølge Union sunket fra 7,5 prosent i november 2010 til 6,9 prosent nå ved årsskiftet. Union venter i likhet med DNB Næringsmegling at at arealledigheten vil stige i 2012, som følge av høy nybygging og fraflytting, men at ledigheten fra 2013 igjen vil synke langsomt.