Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I denne artikkelen skal vi beskrive de regler medhjelperen må være klar over når man opptrer i denne rollen. Som vi vil vise, er det en god del som skiller et slikt oppdrag fra et ordinært eiendomsmegleroppdrag, og medhjelperen påtar seg et stort ansvar for at alle parters rettigheter ivaretas.
Tvangssalg og tvangsgrunnlagFor at en kreditor skal kunne kreve tvangssalg kreves et tvangsgrunnlag. Det mest aktuelle tvangsgrunnlag er avtalepant, utlegg eller legalpant. Oftest vil tvangsgrunnlaget være en tinglyst pantobligasjon der skyldneren og pantets eier er én og samme person. Begjæring om tvangssalg skal rettes til tingretten der eiendommen ligger og mot den som står tinglyst som eier. Begjæringen skal også – hvis en annen er eier – rettes mot denne som også blir å regne som saksøkte. Tingretten avgjør om tvangsgrunnlaget er såkalt tvangskraftig (dvs er i slik stand at det kan danne grunnlag for tvangssalg) og kontrollerer for øvrig at begjæringen om tvangssalg fyller lovens krav. Den som fremmer begjæringen anses som saksøker. Saksøkte har én måneds frist på å uttale seg. Tingretten må deretter vurdere eventuelle innsigelser mot begjæringen som sådan eller mot tvangsgrunnlaget og eventuelt fatte beslutning om tvangssalg. Tvangssalg gjennomføres enten i form av tvangsauksjon eller medhjelpersalg. Tingretten skal velge det alternativ som antas å gi størst utbytte.
MedhjelpersalgSom regel antas medhjelpersalg å gi størst utbytte. I praksis er det eiendomsmeglere og advokater som oppnevnes som medhjelpere. Medhjelperen er bundet av den prosedyre som tvangsfullbyrdelsesloven (tvfbl.) foreskriver. De sentrale reglene står i tvfbl. §§ 11-12 til 11-42. Alminnelige regler om medhjelper er gitt i § 2-10. Medhjelperen må stille sikkerhet (jf forskrift om medhjelpere av 12. april 1992 nr 895). Han er også bundet av eiendomsmeglerloven og de etiske regler med nødvendige modifikasjoner som følger av tvangssalgsreglene og den omstendighet at han handler på tingrettens vegne.
Utarbeidelse av salgsoppgaveMedhjelperen skal innhente opplysninger og foreta undersøkelser som er vanlig ved frivillig omsetning av fast eiendom, jf tvfbl. §§ 11-16 og 11-24. Medhjelperen skal fremlegge opplysninger for saksøker, saksøkte, rettighetshavere og kjøpsinteresserte. Disse skal på sin side gi informasjon til medhjelper om eventuelle utinglyste rettigheter i eiendommen, tilbehørsgjenstander som eies av andre, størrelsen på pantekravet med renter og omkostninger, andre opplysninger som er nødvendige bl.a for at medhjelperen skal kunne utarbeide salgsoppgave og utkast til fordelingskjennelse.
Salgsoppgaven skal i tillegg til ovennevnte også opplyse om4 at det er et tvangssalg, 4 at det er begrensede muligheter for å påberope mangler ved eien dommen, 4 det kreves konsesjon ved ervervet og at kjøper i så fall bærer risikoen for konsesjon, 4 det hviler odelsrett på eiendommen og at kjøper i så fall bærer risikoen for odelsløsning, til hvem kjøpe- summen skal betales (nemlig ikke alltid til megler/medhjelper), 4 hvilke ikke-pengemessige heftelser som eventuelt fortsatt skal bestå, hvem som skal bære utgiftene ved overtakelse og tiltredelse.
Poenget er at salget skal fremtre på linje med frivillige salg – derfor skal også eiendommen annonseres på samme måte som ved frivillige salg, jf tvfl. § 11-25. Når det gjelder tvangsalg av kon-sesjonseiendommer, følger det videre av tvfbl. § 11-13 at namsmyndigheten skal bringe på det rene den høyeste pris som vil bli akseptert før eiendommen blir lagt ut for salg. Medhjelperen er nærmest til å forespørre vedkommende myndighet, slik at tingretten avlastes dette arbeidet. Det er den myndighet som avgjør kon-sesjonsspørsmålet som også har plikt til å gi tingretten og/eller medhjelperen bindende uttalelse om høyeste pris som vil bli godkjent. Høyeste pris som vil bli godkjent av konsesjonsmyndigheten bør inntas i salgsoppgaven etter tvfl. § 11-24. Det er imidlertid kjøpers risiko om konsesjon blir gitt. Det skal fremgå av salgsoppgaven, § 11-24. En byder kan ikke gjøre sitt bud betinget av kon-sesjonsfrihet eller at konsesjon vil bli gitt. Får kjøperen ikke konsesjon, så må han selge til en som får konsesjon og det kan føre til tap.
Hva omfattes av salget?Ved frivillig salg bestemmer selgeren hva han vil selge. Ved tvangssalg er det i prinsippet spørsmål om hva som er pantsatt; det er panteobjektet som skal realiseres. Dette kan være bygninger og faste innretninger og tilbehør i den grad det inngår i panteobjektet. Hva som inngår, følger av avhendingsloven §§ 3-4 til 3-6a. Av tvfbl. § 11-18 og § 11-19 følger det at dersom panthaver har pant i flere eiendommer tilhørende saksøkte, eller i både eiendom og tilbehør, skal det skje et samlet salg, dersom dette antas å gi størst samlet utbytte og saksøkeren har krevd slik samlet salg. Medhjelperen må vurdere hva som gir størst utbytte. Samlet salg kan skape problemer som gjør at det ikke bør skje, f.eks hvis det er forskjellige panthavere og rettighetshavere i de forskjellige eiendommer og dette kan skape vanskeligheter med praktisering av dekningsprinsippet og fordelingen av salgssummen.
Inngivelse av budByder er bundet for det tidsrom som fremgår av budet, men som hovedregel skal bud avvises dersom det har kortere bindingstid enn seks uker, jf § 11-26. Fremgår denne betingelse av salgsoppgaven, må budet anses å være bindende i seks uker (m.m budet selv inneholder en reservasjon). Budgiver blir varig bundet når tingretten har stadfestet hans bud. Det kan være behov for finansieringsplan for å unngå videreføring av prosessen med kjøper som ikke kan betale. Medhjelperen kan kreve finansieringsplan fremlagt for å ta budet i betraktning, § 11-25. Hvis planen ikke finnes betryggende nok (medhjelpers vurdering) kan medhjelper kreve at byder stiller sikkerhet. Når akseptabelt bud er innkommet forelegges dette/disse for saksøker med spørsmål om han vil begjære noen av dem stadfestet. Saksøker må gi raskt svar. Gjør han ikke det eller uten rimelig grunn lar være å begjære stadfestelse, får han en to ukers frist til å rette på forholdet. Gjør han ikke det skal medhjelperen underrette tingretten og saken kan bli hevet § 11-28. Saksøker er i sin vurdering bundet slik at han skal begjære høyeste bud stadfestet. Unntak krever saklig grunn, f.eks usikkerhet om byderens betalingsevne. Saksøker må videre ta hensyn til dekningsprinsippet.
Dekningsprinsippet og fordeling av kjøpesummenDekningsprinsippet er en vesentlig og ufravikelig forutsetning for stadfestelse. Bare bud som tilfredsstiller dekningsprinsippet kan stadfestes, jf tvfl. § 11-20. Dekningsprinsippet innebærer at gjennomføring av tvangssalg ikke kan skje uten at heftelser som er bedre prio-riterte enn saksøkers heftelse dekkes. De bedre prioriterte skal ikke få sin rettighet forringet/utslettet pga forfølgning fra en som er dårligere prioritert. Pengemessige heftelser skal ha dekning innenfor salgssummen. Dekning betyr hovedstol, renter og eventuelle omkostninger. Det betyr at medhjelperen må regne ut hvilket samlet beløp den/de foranstående vil ha krav på pr. oppgjørsdagen § 11-36. Medhjelperen må også passe på at budet vil dekke rettsgebyr og utgifter til medhjelper (honorar og omkostninger). Ikke-pengemessige heftelser skal som utgangspunkt bestå, dvs at en kjøper må overta eiendommen med disse heftelsene fortsatt påhvilende. De med bedre prioritet enn saksøker kan aldri falle bort. De med likt eller dårligere prioritet kan falle bort hvis det er nødvendig for å få solgt eiendommen, jf nedenfor.For lave budHvis ingen av budene vil kunne tilfredsstille dekningsprinsippet og man ikke får til noen avtaleløsninger, skal medhjelper underrette saksøker og tingretten. Saken heves hvis tingretten ikke finner at tilstrekkelig høye bud vil innkomme. Hvis medhjelper tidlig i prosessen ser at dekningsprisnippet er til hinder for tvangssalg, må han ta dette opp med tingretten, slik at prosessen stoppes (heves). Derved unngår man bortkastede utgifter. Kjøpesummen skal fordeles på pant-haverne så langt beløpet rekker. Fordelingen skjer i henhold til prioritets-rekkefølgen. De pengemessige og ikke-pengemessige heftelser som ikke dekkes av kjøpesummen eller skal overtas utenfor kjøpesummen, faller bort som udekkede. For de udekkede pengemessige heftelser, opprettholdes det personlige ansvar som pantsetter og evt. kausjonister måtte ha. For de bortfalte ikke-pengemessige heftelser kan det følge av rettsforholdet at eieren/saksøkte blir økonomisk ansvarlig (erstatningskrav). Ikke-pengemessige heftelser skal i utgangspunktet vedbli å hefte på eiendommen, men de settes til side i den grad det er nødvendig for å få bud som er stort nok til å dekke de foranstående, dvs de som har bedre prioritet enn saksøkeren. I den grad kjøpesummen dekker, skal disse bortfalte ikke-pengemessige heftelser omregnes i en pengeverdi og ha sin andel av kjøpesummen.
Stadfestelse av budDersom saksøkeren begjærer bud stadfestet, skal medhjelperen sende namsretten, partene, kjente rettighetshavere og bydere som har gitt bud som er begjært stadfestet, skriftlig melding med :
4 om hvem som er saksøker og hvilket krav tvangssalget er begjært for4 opplysning om hvilket bud som er begjært stadfestet og om det er stil- let eller krevet sikkerhet for budet4 gjenpart av salgsoppgaven4 fortegnelse over heftelser som ikke er pengeheftelser og som skal settes til side4 opplysning om hvorvidt høyere bud enn det som er begjært stad- festet er avvist på grunn av man glemte sikkerhet eller andre forhold4 utkast til kjennelse om foredling av kjøpesummen.
Det skal settes en frist på to uker for bemerkninger. Etter at fristen for å fremsette innvendinger mot stadfestelse er utløpt, skal tingretten ved kjennelse snarest mulig avgjøre om budet skal stadfestes. Retten skal nekte et bud stadfestet dersom:
4 det er sannsynlig at fornyede salgs- forsøk vil lede til større utbytte4 budet ikke dekker samtlige hef- telser med bedre prioritet enn sak- søkerens krav4 budet ikke er bindende for bydere etter alminnelige avtalerettslige regler4 saksøkt har oppfylt saksøkerens krav ellers andre forhold tilsier heving av saken 4 feil i saksbehandlingen etc. hvis feilen åpenbart har hatt betydning for salget (f.eks kan medhjelperen ha slurvet i saksbehandlingen).
Stadfestelseskjennelse kan angripes ved anke. Ankefristen er én måned. Anke kan bare skje på grunnlag av at det foreligger forhold (nevnt ovenfor) som skulle ført til at stadfestelse var blitt nektet.
Risikoovergang på oppgjørsdagenNår et bud er stadfestet, overtar kjøperen risikoen for formuesgodet på oppgjørsdagen. Oppgjørsdagen er etter tvfbl. § 11-27 definert som tre måneder etter den dag medhjelperen forelegger bud for rettighetshavere og tingretten i medhold av § 11-29, f.eks foreleggelsen sendes ut 3. august; oppgjørsdagen blir da 3. november. Hvis stadfestelseskjennelsen ikke er rettskraftig på opp-gjørsdagen, forskyves betalingsplikten og der-ved forskyves også opp-gjørsdagen.Kjøperen skal betale på oppgjørsdagen. Betaler han for sent, er han ikke blitt eier, men bærer likevel risikoen. Når kjøperen blir eier faller alle heftelser bort som ikke skal vedbli å hefte på eiendommen. Kjøperen må begjære utstedelse av skjøte. Begjæringen fremsettes overfor tingretten, § 11-33. Kjøperne må selv sørge for tinglysing av skjøtet. Skjøtet skal inneholde en redegjørelse for heftelser som er falt bort og heftelser som fortsatt skal hvile på eiendommen. Kjøperen og medhjelperen kan avtale at medhjelperen skal begjære skjøte utstedt. I så fall arbeider medhjelperen på vanlig oppdrag og betales av kjøperen for denne delen av arbeidet.
ForkjøpsrettSom ved vanlige frivillige salg, kan det være at tredjemann har forkjøpsrett i eiendommen. Dette er en ikke-pengemessig heftelse. Hvis den ikke er falt bort ved tvangssalget, kan den nå gjøres gjeldende mot kjøper, jf tvfl. § 11-23. Det må kjøper finne seg i. Heftelsen skal ha fremgått av salgsoppgaven og kjøper har det likevel tatt sjansen på å kjøpe eiendommen.
FordelingskjennelseMedhjelperen skal utarbeide forslag til fordelingskjennelse. Han må bringe på det rene hva de enkelte kravene (hovedstol, renter, omkostninger vil være pr. oppgjørsdagen). Tingretten avsier for-delingskjennelsen. Salgssummen fordeles i følgende prioritetsrekkefølge:
4 Rettsgebyr og godtgjørelse til medhjelper dekkes forlodds4 kostnader ved kjøperens tiltredelse og overtakelse dekkes forlodds4 pantesikrede pengekrav og erstat- ning for ikke-pengemessige heftelse dekkes i prioritetsrekkefølgeBlir det alt i alt noe til overs av salgs-summen, tilfaller det saksøkte. Fordelingskjennelsen kan, i likhet med stadfestelseskjennelsen, påankes til lagmannsretten.Kjøper skal betale inn salgssummen til medhjelperen senest på oppgjørsdagen. Medhjelperen betaler ut i henhold til fordelingskjennelsen. Blir fordelingskjennelsen anket, må utbetaling stilles i bero så langt den berøres av anke. Ankefristen er én måned fra den er forkynt for den som erklærer anke (altså ikke fra avsigelsen av kjennelsen).
Mangler ved den faste eiendomMuligheten for en kjøper til å påberope seg mangel ved tvangssalg er begrenset, jf tvfl. § 11-39. Eiendommen har mangel hvis kjøperen er feilinformert på vesentlige punkter eller eiendommer er i vesentlig dårligere stand enn forventet. Kjøperen kan imidlertid ikke heve kjøpet, men kreve prisavslag. Prisavslaget kan gjennomføres ved at tingretten beslutter å vente med utbetalingen. Hvis utbetaling har skjedd, kan prisavslaget kreves gjort opp av de som har mottatt andeler av salgssummen (men i omvendt prioritets-rekkefølge). Det betyr at prisavslag kan gjøre vold på dekningsprinsippet. Prisavslaget kan bli så stort at det spiser av det som er betalt til panthavere med bedre prioritet enn saksøker. Prisavslaget gir imidlertid uttrykk for at eiendommens/panteobjektets verdi var lavere enn man trodde, og derved har de berørte panthavere ingen grunn til å beklage seg.
