Nye regler om grunneierfinansiering av infrastruktur – hva blir veien videre?

En av lovendringene er introduksjonen av en hjemmel for hensynssoner i arealplan med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. Dette er en ordning som det knytter seg store forventninger til for mange, men som også har vært omdiskutert. Spørsmålet i tiden fremover er hvordan den nye hjemmelen vil bli brukt av kommunene og hvilke konsekvenser det vil få for utbyggere. I Bergen knytter det seg særlig spenning til hvordan regelendringene vil slå ut for komplekse byutviklingsprosjekter som på Dokken.

Hovedhensynet bak mange av de ferske lovendringene i plan- og bygningsloven, er å stimulere til mer effektive plan- og utviklingsprosesser for på den måten legge til rette for økt utbyggingstakt – særlig innenfor boligsegmentet. Reglene om grunneierfinansiering er et av de sentrale nye virkemidlene for å oppnå dette. Tanken bak ordningen er at kommunene gjennom å innføre en hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur, på et senere tidspunkt kan kreve dekket slike kostnader fra private utbyggere etter hvert som området utvikles. Dette er ment å være et alternativ til ordningen med utbyggingsavtaler. De to ordningene kan med andre ord ikke benyttes parallelt innenfor samme område – det er «enten/eller».

Nye bestemmelser i plan- og bygningsloven kap. 12 A inneholder nå hjemmel for å fastsette slike hensynssoner i plan. Bestemmelsen omfatter både område- og detaljreguleringsplaner. De nye bestemmelsene i loven er relativt detaljerte, og stiller krav til kommunene om at det må gjøres et betydelig stykke arbeid i en tidlig fase. Eksempelvis må kommunen beregne kostnader for infrastruktur, fordele disse på den samlede fremtidige utbyggingen og fastsette et kostnadsbidrag per kvadratmeter bruksareal (BRA). Utbyggerne må betale det fastsatte kostnadsbidraget ved søknad om igangsettingstillatelse.

Ordningen minner om kommunens rolle som tilrettelegger for utbyggingsavtaler i større utviklingsområder. Det nye er først og fremst at premissene for utvikling av infrastruktur og kostnadsfordelingen fastlegges allerede ved vedtakelsen av planen, og ikke gjennom individuelle forhandlinger om utbyggingsavtale. Dette sikrer en større grad av forutberegnelighet for utbyggere.

Raskere saksbehandlingstid er også del av intensjonen, og det blir spennende å se hvordan dette gir seg utslag i praksis.

Reglene om grunneierfinansiering innebærer også enkelte andre endringer som vil få betydning for grunneiere og utbyggere. Uttalelser i forarbeidene peker i retning av at lovendringene innebærer en utvidelse av hva som kan anses som infrastruktur i lovens forstand, og som kommunen dermed kan kreve kostnadsbidrag for. Kunst og andre kvalitetstiltak i byrom og parkområder, grendehus og andre forsamlingslokaler samt idrettsanlegg er spesifikt nevnt. Det gjenstår å se om slik utvidelse vil medføre økte infrastrukturkostnader i en del sammenhenger – noe som åpenbart vil være uheldig med tanke på målet om økt boligbygging. Hovedregelen om at sosial infrastruktur – skole, barnehager og sykehjem mv. – ikke kan kreves finansiert av private utbyggere, videreføres også etter de siste lovendringene.

En annen nyvinning som følger av de nye bestemmelsene, er at det nå også åpnes for at privat infrastruktur kan legges inn som del av kostnadsgrunnlaget i hensynsonene med krav om grunneierfinansiering. Forutsetningen er imidlertid at dette er infrastruktur som skal være tilgjengelig for offentligheten.

Kravene om at infrastrukturtiltak må være nødvendige og forholdsmessige er videreført i loven. Det er presisert i lovforarbeidene at kostnadsbidraget ved grunneierfinansiering ikke skal fremstå som urimelig tyngende i forhold til utbyggingens forventede bruk og nytte av infrastrukturen. Med andre ord vil de samme vurderinger som har eksistert ved inngåelse av utbyggingsavtaler, gjelde med tanke på grensesnittet for kommunal medfinansiering og private kostnadsbidrag i medhold av de nye reglene. Det innebærer at det ikke er noen realitetsendring av reglene på dette området. Tidligere rettspraksis på feltet vil altså fortsatt være førende for disse vurderingene.

De nylig inntrådte reglene om hensynssoner med krav om grunneierfinansiering er ett av flere nye verktøy i verktøykassen for å stimulere økt utbygging og raskere prosesser. Fremtiden vil vise hvordan de nye bestemmelsene gir seg utslag i praksis, og i hvilket omfang reglene vil erstatte ordningen med utbyggingsavtaler. Flere kommuner har allerede signalisert at de er positive til å ta i bruk den nye ordningen. Det har blitt fremhevet at grunneierfinansiering vil kunne gi et større handlingsrom i store og komplekse utviklingsområder. I Bergen knytter det seg særlig spenning til om ordningen vil bli brukt i viktige transformasjonsområder som på Dokken og Laksevåg.