Tilbakeholdsrett og morarenter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Tilbakeholdsretten genereltRetten til å tilbakeholde deler av kjøpesummen er viktig for kjøpere når det avdekkes mangler ved en bolig eller ved andre kjøpsgjenstander. Problemet er imidlertid ofte at kjøperen ikke vet nøyaktig hvor stort prisavslagskrav og/eller erstatning vedkommende kommer til å ha krav på som følge av mangelen. For å være sikret riktig oppfyllelse, er kjøperen ofte nødt til å holde tilbake et større beløp enn han kanskje kommer til å få medhold i. Ved kjøp av brukt bolig reguleres tilbakeholdsretten av avhendingslova § 4-15, som slår fast at: ”Kjøparen [kan] halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt”.

Tilbakeholdsrett ved betaling via meglerDe fleste kjøp av bolig går via eiendomsmeglere. Betalingen skjer ofte til megleren forut for overtagelsesbefaringen, og overføres deretter fra megleren til selgeren etter at megleren har mottatt overtagelsesprotokoll signert av begge partene, og øvrige avtalte vilkår er oppfylt. En problemstilling som har vært reist en rekke ganger, er hvorvidt kjøperen kan kreve at megleren tilbakeholder et beløp på kjøperens vegne, etter at beløpet faktisk er overført til meglerens konto, slik som tilfellet var i nevnte dom. Høyesterett slo fast at ved betaling via megler er det rettslige utgangspunktet at kjøper mister sin rådighet over kjøpesummen idet den er innbetalt til megleren, og kjøper på det grunnlag har fått overta eiendommen. Men i dette tilfellet, hvor selgeren hadde innrettet seg slik at kjøperen fikk overta eiendommen uten å betale kjøpesummen, måtte konklusjonen være at kjøperen ikke hadde tapt sin disposisjonsrett over pengene ved å overta eiendommen.Høyesterett bygger på at ”Når tidspunktet for utveksling av ytelser er kommet, og megleren har utført sin kontroll i denne forbindelse, legges derimot til grunn at forholdet da må ses slik at megleren nå sitter med kjøpesummen på vegne av selgeren”. Høyesterett legger i den konkrete saken vekt på at det i overtakelsesprotokollen fremgikk at ”pengene beholdes på meklers konto”. Det var uklarheter forbundet med rekkevidden av dette forbeholdet, men Høyesterett la vekt på at når selgeren likevel gav kjøperen nøklene, var prinsippet om ytelse mot ytelse fraveket, og faktisk avløst av kreditt.

Som utgangspunkt er tilbakeholdsretten ved betaling via megler på denne bakgrunn i behold dersom følgende betingelser er oppfylt:• Kjøperen overfører ikke pengene direkte, men via megler slik at pengene skal stå på meglers konto inntil overtakelse er gjennomført, og• Kjøperen skriver i overtagelsesprotokollen at deler av beløpet skal tilbakeholdes, og• Selgeren likevel gir kjøperen rådigheten over boligen.

Spørsmålet som oppsto i forlengelsen av dette var hvilke konsekvenser utøvelse av tilbakeholdsrett skulle ha i forhold til betaling av morarenter.

MorarenterFor selgeren er en kjøpers tilbakeholdsrett et slags inngrep i selgerens rettsstilling. Dersom kjøperen holder tilbake et beløp som er større enn det kjøperen har krav på, disponerer kjøperen strengt tatt selgerens midler, noe som gjerne resulterer i et tap for selgeren. En tilbakeholdsrett er på mange måter en forsinket betaling av kjøpesummen. Det følger av avhendingslova § 7-3 at selgeren har krav på renter jf. morarenteloven når det foreligger forsinket betaling.

Berettiget tilbakeholdDen delen av det tilbakeholdte beløp som rent faktisk skulle ha vært ”tilbakebetalt” til kjøperen som følge av en mangel, skal kjøperen selvsagt ikke betale morarenter for. Kjøperen hadde jo krav på dette i prisavslag og/eller erstatning, og uavhengig av om man bygger på motregningsbetraktninger eller avhendingslova, er det klart at morarentekravet ikke oppstår i slike situasjoner. Hva som eventuelt gjelder i de tilfeller man i næringsforhold eksplisitt har avtalt at tilbakeholdsretten ikke gjelder, faller utenfor rammen av denne domskommentaren.

”Uberettiget” tilbakeholdDersom kjøperen holder tilbake for stor del av kjøpesummen, noe som ofte er nødvendig for å reelt sikre sine rettigheter, oppstår spørsmålet om han er pliktig til å betale renter på den overskytende delen. Det var nettopp denne situasjonen som forelå i ovennevnte høyesterettsavgjørelse. Kjøperen hadde her holdt tilbake NOK 200 000, men ble tilkjent NOK 150 000 i prisavslag. Problemstillingen ble således om det skulle betales morarenter på differansen på NOK 50 000, eller om også det overskytende var innenfor det som var ”nødvendig” for å ”sikre” kjøperens krav. Høyesterett kom her til at det er ”et visst slingringsmonn”. Høyesterett legger blant annet vekt på at ”Kostnadene til utbedring av mangler av denne karakter vil gjerne være vanskelig å beregne for en kjøper”, og at NOK 200 000 følgelig lå innenfor dette slingringsmonnet.

”Utilsiktet” tilbakeholdSom en kuriositet ved den konkrete saken, er det også en problemstilling relatert til morarenter for en større del av kjøpesummen som selgeren nektet å motta. Kjøperen skulle opprinnelig betale NOK 1 200 000, og tilbød betaling av NOK 1 000 000. Selgeren nektet imidlertid å ta i mot dette beløpet, da selgeren krevde hele eller ingen ting av kjøpesummen utbetalt. I forhold til denne delen av ”tilbakeholdet” kom Høyesterett til at det forelå kreditormora – det var selgerens egen feil at disse pengene ikke ble innbetalt, og det forelå da heller ikke morarenteplikt for kjøper.

Avgjørelsens betydning utenfor avhendingslovaTilbakeholdsrett gjelder også etter eksempelvis bustadoppføringslova § 31 og kjøpsloven § 42. Begrepet ”sikre” står sentralt i begge disse lovbestemmelsene. Det er derfor stor grunn til å tro at Høyesteretts avgjørelser kan bli tillagt vekt også i forhold til tolkningen av disse. Kjøpsloven og forarbeidene til denne er også trukket inn i Høyesteretts resonnement i dommen. Etter eksempelvis NS 8405 punkt 29.3 har byggherren en tilbakeholdsrett for så stor del av betalingen som ”dekker det spesifiserte kravet”. Det er mer uklart hvilken betydning det har om det ”spesifiserte kravet” er satt for høyt, og hvilken konsekvens dette får i forhold til morarentebetraktninger. Tilsvarende usikkerhet gjelder på ulovfestede områder. De hensyn som gjør seg gjeldende, er ofte de samme som i ovennevnte avgjørelse. Avgjørelsen strider imidlertid mot det grunnleggende prinsipp om at hver part selv bærer konsekvensene av sine (feil)vurderinger, og kan således kritiseres på flere punkter. Det gjenstår følgelig å se hvordan dette vil bli praktisert.

Avtalereguleringer vedrørende tilbakeholdsrettI vanlige forretningsforhold inntas det i enkelte tilfeller egne reguleringer vedrørende tilbakeholdsrett, og da gjerne knyttet til en deponeringskonto/escrow account, som disponeres av tredjemann og/eller partene i fellesskap. Det kan da være hensiktsmessig for partene å regulere hvordan man reflekterer den reelle tvistens størrelse i det tilbakeholdte beløp – herunder risiko for saksomkostninger m.m. I enkelte tilfeller kan det da være hensiktsmessig å regulere morarentespørsmål contra eierskap til ordinære renter som påløper på kontoen. Slike reguleringer vil kunne skape større klarhet, og redusere risikoen for den straffebelastning som er inkludert i morarentebetraktninger.