Til kamp mot Skattedirektoratet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selve reglene om bindingstid for MVA-investeringer er fra januar 2008, men i juli kom Skattedirektoratet med en fortolkning av disse reglene. Her stiller direktoratet krav om at hele bygget må leies ut innen 6 måneder etter at første leietaker tok lokalene i bruk. Hvis ikke, mister utleier rett til samlet tilbake­gående momsfradrag, og han må fordele fradraget over en 10-årsperiode. Skattedirektoratet strammes også inn ved at leie­avtalen må iverksettes innen 6 måneder etter ferdigstillelse for å kunne kreve tilbake­gående avgifts­oppgjør.

– Den nye fortolkningen legger opp til enbrukerbygg og ikke flerbruker­bygg. Dermed blir det vanske­lig med trinnvise bruks­tillatelser i bygg. Fortolkningen skjærer inn i de kommersielle vurderingene som utbygger gjør. Disse reglene vil utilsiktet favorisere de store utbyggerne med solid egenkapital og god tilgang på funding, advarer advokat og partner Trond Ingebrigtsen i PWC. Effektiv avtaleHan har engasjert seg kraftig i presiseringen fra Skattedirektoratet og er opprørt over fortolkningen.

I praksis blir det vanskelig for utbyggerne å ta bygget i bruk før det er endelig ferdigstilt. Dette, fordi man på et tidligere tidspunkt ikke nødvendigvis vet om, og når man får fylt opp hele bygget.

– Fortolkningen er såvidt rigid, at man kan tenke seg at et visningskontor i første etasje utløser 6-månedersfristen med å få leid ut hele bygget, sier Ingebrigtsen. Dersom man derimot benytter en brakke på utsiden av bygget til et visningskontor, løper ikke fristen.  

Tidligere var det tilstrekkelig med signering av leieavtale for å oppnå tilbakegående momsoppgjør. Nå er det innført et tilleggskrav om at leiekontrakten blir ”virksom” innen 6 måneder etter ferdigstillelsen av bygget, altså når en leieavtale faktisk har trådt i kraft og er effektiv.

– Heretter er det med Skattedirektoratets innstramming ikke lenger tilstrekkelig å signere kontrakten for å kreve tilbakegående avgiftsoppgjør i oppføringsperioden. Vi tolker det slik at leietaker ikke må ha flyttet inn, det holder at han disponerer lokalene og har signert leie­kontrakten. Min oppfatning er at leiekontrakten er effektiv så lenge leietaker får disposisjonsrett til lokalene. Etter mitt syn spiller det ingen rolle om leietaker i en oppstarts­periode har redusert leie eller fått leiefritak for at kontrakten skal være effektiv, sier Trond Ingebrigtsen.

Skattedirektoratets syn på dette er imidlertid ikke avklart.

Risikosport– Hva mener du hoved­konsekvensene av de nye retningslinjene er?

– Det er en fare for at det tar strupen på utbyggere med dårlig finansiering og funding. Regel­fortolkningen favoriserer soliditet. Jeg kan imidlertid ikke se noen god begrunnelse for den nye fortolk­ningen. Etter min mening har Skattedirektoratet snudd på spørsmåls­stillingen ved at utbygger ikke skal begunstiges ved en trinnvis utbygging, svarer Ingebrigtsen.

– Så det blir farligere å bygge på spekulasjon?

– Åpenbart, slike bygg blir kun en sport for de med solid finansiering og solid egenkapital. Det blir for farlig å bygge på spekulasjon, fordi man risikerer både å miste momsfradrag og å måtte vente flere år på fradrag, er Ingebrigtsens klare dom.

Fortolkningen gjelder ikke bare nybygg, men også rehabilitering (se eksempler her), så det omfatter mer enn det man tror. Stikkordet her er tilpasninger, om man klarer å dele opp utbyggingen i ulike byggetiltak, leietilpasninger og separate byggetiltak. Det er viktig med tanke på å unngå likviditetssmell og holde seg innenfor 6-måneders­regelen til Skattedirektoratet.

I praksis er det vanlig å innhente brukstillatelse for deler av et nybygg, eksempelvis for den delen av bygget hvor det er inngått leie­kontrakter. Men hvis bygget ellers fremstår som én kapitalvare, mener Skattedirektoratet at brukstillatelsen er å anse som en igangsetting av brukstiden for hele bygget.

– I verste fall hvis en utbygger vil opprette et anleggskontor i bygget, må han legge dette kontoret utenfor på grunn av seksmånedersregelen, kommenterer Ingebrigtsen.

TilpasningerJusteringsperioden starter for hele bygget, selv om det bare er gitt midlertidig brukstillatelse for deler av bygget. Der nybygget unntaksvis kan ses som flere kapitalvarer, kan altså utbygger operere med flere byggetiltak og justeringsperioder. Leietakertilpasninger kan imidlertid være en egen kapitalvare med sin egen justeringsperiode. Det samme kan utbygging som gjennomføres i flere byggetrinn. I vurderingen om man har et selvstendig prosjekt, vil det også kunne legges vekt på om det kan identifiseres egne oppstarts- og fullføringstidspunkter for de aktuelle arbeidene.

– Hvordan rådgir dere klientene?

– I første omgang har informert om de nye reglene, hvordan de skal forstås, og hvordan våre klienter praktisk kan innrette seg etter for å forvalte momssituasjonen best mulig. Generelt jobber vi med å få endret reglene, fordi vi mener de ikke er praktisk rettet eller rimelige.

Så vidt PWC kan se fra inter­nasjonale undersøkelser, er Norge nokså alene om å tolke reglene slik.

– Vi er i en dialog med Skattedirektoratet for å få endret reglene, og bransjeorganisasjonen er også engasjert. Jeg er forsiktig optimist og har et godt håp om at vi skal klare å få snudd direktoratet, sier Trond Ingebrigtsen.