Stadig nye renterekorder
Aldri tidligere har byttelånsrentene i markedet vært så lave, flere eiendomsinvestorer får nå banklån til ned mot 3 prosent.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
De såkalte swaprentene er styrende for hvordan bankene priser sine lån til eiendomskundene. Bankene yter normalt ikke lenger fastrentelån til kundene, som dermed må sikre seg gjennom såkalte rentebytteavtaler. Det har ikke vært noen billig sikring i et fallende rentemarked, tvertimot en dyr sikringskost.
De fallende swaprentene gjør at fond og andre investorer må ta rentetap som ødelegger avkastningen ved salg, eller i verste fall stopper hele salget. Og swaprentene faller videre, de femårige swaprentene, som ofte danner utgangspunktet for eiendomslånene, har vært helt nede i 1,65 prosent. Onsdag var noteringen 1,70 prosent.
Pose og sekkDe tiårige swaprentene var nede på 2,15 prosent, nå er de litt opp til 2,20 prosent. Kombinert med lavere lånemarginer fra bankene, er de lavere swaprentene godt nytt for (de eksisterende) eiendomsinvestorene. Fallende lånekostnader kan gi grunnlag for lavere avkastningskrav (yield) og enda høyere eiendomsverdier.
– Lånemarginene er mer enn halvert siden desember 2012, dette er et godt marked å finansiere eiendom i, konstaterte analytiker Lars H. Lund i Malling & Co på tirsdagens presentasjon.
Ifølge Lund kan utbyggere av gode kontorprosjekter i dagens marked typisk regne med et marginpåslag på 1,25-1,75 prosent(poeng) over swaprentene. Det betyr en total finansieringskostnad på lave 3-3,5 prosent, gitt et femårig lån. Derfor er det mer å gå på av prising, og også vanlige lånekunder nyter godt av den fallende renteutviklingen.
Flere får lån– Bankene er villige til å finansiere de investorene som ikke fikk finansiering for to år siden, hevdet Malling-analytikeren. Etterspørselen er størst etter de beste objektene, men det er lite å få tak i av disse eiendommene.
– Vi tror fortsatt det er mer å gå på og en lavere yield for de beste eiendommene, men det begynner å nærme seg en smertegrense, sa Lund. Spådommen fra Malling & Co er derfor en moderat yieldnedgang fremover.
Så langt i år har Malling & Co talt opp 47 milliarder kroner i omsetning av næringseiendom over 50 millioner kroner. Estimatet for hele 2014 er 55 milliarder, eksklusive Entra-nedsalget, men uansett de høyeste volumene siden 2006.
PorteføljesalgEiendomsrådgiveren tror for neste år at det blir store transaksjoner og større porteføljesalg, der vi i det norske eiendomsmarkedet stifter bekjentskap med nye utenlandske aktører. Syndikatene er de største nettokjøperne av norsk næringseiendom i år, men utlendinger står for ca. 20 prosent av kjøpene.
– Vi har ikke sett så mange tyskere, amerikanere og briter i Norge siden krigens dager, fleipet Peter T. Malling jr. overfor de fremmøtte.
