Rammetillatelsen som forsvant

Artikkelforfatter er advokat Johan Spiten. Han har fagansvar for plan- og bygningsrett i Advokatfirmaet Thommessen AS og er tilknyttet firmaets eiendomsutviklingsgruppe.

Det er gjerne en lang vei fra man unnfanger ideen om et byggeprosjekt til man får de nødvendige byggetillatelsene. Prosjektering, omregulering og forhåndsavklaringer med offentlige etater er bare noen av etappene man må gå før det i det hele tatt er mulig å få behandlet en byggesøknad. I tillegg kan tilpasninger til leietakere og en rekke andre forhold bidra til endringer underveis frem til rammetillatelsen foreligger. Et grundig arbeid før søknaden inngis kan imidlertid bidra til at det ikke gjenstår forhold som vanskeliggjør å igangsette prosjektet før tillatelsen faller bort.

Bortfall av rammetillatelse

Det følger av plan- og bygningsloven § 21-9 at rammetillatelser og ett-trinnstillatelser faller bort etter at tre år har passert, med mindre byggeprosjektet er fysisk påbegynt. Dette er ingen teoretisk øvelse. Ofte er ikke alt lagt til rette for å iverksette prosjektet straks rammetillatelsen og igangsettingstillatelsen er på plass. Utbygger kan eksempelvis mangle finansiering eller mangle kapasitet til å gå i gang umiddelbart.

Det forekommer også at utbygger bevisst velger å utsette utbyggingen selv om alt i utgangspunktet ligger til rette for det. Utbygger kan typisk oppleve at behovet for den planlagte bygningsmassen har bortfalt eller at behovene er endret på en slik måte at man bør gå tilbake til tegnebrettet. Økt usikkerhet i markedet kan bidra til at det fremstår som opportunt å vente på bedre tider. Utbygger kan også velge å realisere et annet og gjerne mer gunstig prosjekt først. Uenighet eller uavklarte forhold med leietaker er andre praktiske eksempler.

Ikke rom for fristutsettelser

Det er ikke anledning til å få utsatt treårsfristen. Begrunnelsen for fristen knytter seg først og fremst til at en rammetillatelse tas etter en vurdering av de forholdene og omstendighetene som gjelder på vedtakstidspunktet. Etter hvert som tiden går vil tillatelsen kunne være dårlig tilpasset utviklingen i området, i offentlig plan, i regelverket for øvrig eller på andre områder i samfunnet.

Dersom fristen går ut, får dette samme rettsvirkning som om en tillatelse aldri var blitt gitt. Man må sende inn en ny søknad ved fortsatt ønske om å realisere prosjektet, selv om prosjektet er identisk med den opprinnelige byggesaken. En ny søknadsprosess vil normalt kunne føre til en uheldig forsinkelse og en risiko for at utfallet av saksbehandlingen blir et annet enn i første runde.

Sivilombudsmannen har imidlertid slått fast at et snevert unntak gjelder når kommunen bruker for lang tid på å behandle en søknad om igangsettingstillatelse og det er den manglende igansettingstillatelsen som har forhindret at arbeidet er satt i gang innen fristen.

Fristen løper fra endelig vedtak

Treårsfristen løper fra det endelige vedtaket om tillatelse foreligger. Det vil i denne sammenheng si at dersom rammetillatelsen påklages, er det klageinstansens vedtak som utløser fristen.

Etter hvert som fristen nærmer seg, vil det være et voksende behov for å ha kontroll på hva som gjenstår å få på plass for å sette i gang arbeidene. På flere stadier i fasen frem til byggestart kan bildet imidlertid være uoversiktlig. Det kan være hensiktsmessig å få en juridisk vurdering dersom det er tvil rundt dette og hvilken tid man faktisk har til rådighet.

Fristavbrytelse

Det er viktig å merke seg at det ikke er tilstrekkelig å ha søkt om eller fått innvilget igangsettingstillatelse for å avbryte treårsfristen. At detaljprosjektering er under arbeid er heller ikke tilstrekkelig. Et visst minimum av fysiske arbeider må være igangsatt for at fristen definitivt kan anses som avbrutt. Det kan imidlertid være vanskelig å trekke den nedre grensen for når den fysiske byggeprosessen kan anses for å være satt i gang. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har imidlertid uttalt som eksempler at oppføring av grunnmur vil være fristavbrytende, mens rydding av vegetasjon ikke er tilstrekkelig.

Når byggeprosessen er igangsatt og fristen er avbrutt må man for øvrig påse at arbeidet ikke innstilles i mer enn to år underveis. En byggepause av en slik varighet vil nemlig i seg selv ha samme virkning som om arbeidet aldri var kommet i gang, og medføre at tillatelsen faller bort.