Totalrenovering og ny-bolig – ha tungen bent i munnen

Dette innebærer at en totalrenovert bolig kan omfattes av bustadoppføringslovas regler f.eks. om garantistillelse, samtidig som boligen ikke oppfyller vilkåret for unntaket fra full dokumentavgift som i utgangspunktet gjelder for ny bolig. Dette har også en side mot plan og bygningslovens regler om hovedombygging.

Her er lett å trå feil, noe som kan få store økonomiske konsekvenser, både for boligselger og boligkjøper.

Bustadoppføringsloven

Ved salg av boliger etter bustadoppføringslova må entreprenøren stille garanti for oppfylling av avtalen, jf. § 12. Som utgangspunkt skal garantien gjelde frem til fem år etter overtakelse og utgjøre minst 10% av vederlaget. Motsatt stilles det ikke krav til garantistilling ved salg av bolig etter avhendingslova eller utførelse av tjenester etter håndverkertjenestelova. Bustadoppføringslova har også en rekke øvrige krav, f.eks. dagmulkt, som avhendingsloven ikke har. Hvorvidt bustadoppføringslova kommer til anvendelse ved totalrenovering av boliger kan derfor ha stor økonomisk betydning for både kjøper og selger av bolig.

Vilkåret «ny bolig» i bustadoppføringslova

Bustadoppføringslova kommer til anvendelse for avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny eierbolig, jf. § 1. Det er likevel slik at «full ombygging» likestilles som oppføring av ny bolig.

I hvilken grad renovering/påbygging av boligen utgjør «full ombygging», må vurderes konkret. I forarbeidene står det «Det er her sikta til ombygging som er så omfattende at det praktisk sett gjeld ein ny bustad, som tilfelle der berre «skalet» står att av den gamle bygningen». Det nevnes som eksempel

«ny inndeling av brukseiningar, utskifting av innvendige vegger, golv og himlingar (og kanskje etasjeskilje), fornying av vindauge, dører og trappeoppgangar, utskifting av røyropplegg og straumforsyning osb».

Uttalelsen tyder på at det i praksis er de tilfellene hvor nærmest hele boligen blir skiftet ut, og bare skallet står igjen, som blir omfattet av bustadoppføringslova. Mer overflatisk oppussing, som nye fliser, ny maling, nytt kjøkken eller flytting av lettvegger, vil ikke kunne likestilles med nybygg. Dersom ombyggingen/utvidelsen av bygningen er det dominerende i forhold til eksisterende bebyggelse, vil det i praksis innebære full ombygging. Her må en gå helt konkret til verks.

Dokumentavgiftsvedtaket

Som hovedregel utgjør dokumentavgiften 2,5 % av salgsverdien av eiendommen inklusive bygninger på tidspunktet for hjemmelsoverføringen. For nye boliger som ikke er tatt i bruk er det imidlertid et unntak. I slike tilfeller skal avgiftsgrunnlaget kun beregnes ut ifra tomteverdien. Særlig for påkostede boligprosjekter kan dette unntaket utgjøre en betydelig reduksjon i dokumentavgiften. Selv om det er kjøperen som må betale dokumentavgiften, vil høy dokumentavgift kunne gå utover boligens markedsverdi og dermed påvirke utbyggers økonomi i prosjektet.

Vilkåret i stortingsvedtak om dokumentavgift for 2025 - «Nyoppført bygning»

Ifølge Stortingsvedtak for dokumentavgift 2025 § 3 skal det kun betales dokumentavgift for salgsverdien av tomten ved førsteovergangsføring av en «selvstendig og i sin helhet nyoppført bygning» som ikke er tatt i bruk. Til sammenlikning med bustadoppføringslova er dette et strengere vilkår, og innebærer at bygningen i sin helhet må være nyoppført. Dersom f.eks. grunnmuren til den tidligere boligen anvendes ved oppføringen, vil dette innebære at det ikke kan anses som et nytt bygg etter stortingsvedtaket. Da løper full dokumentavgift.

Plan og bygningsloven

Når en skal renovere en bygning og bygge nytt, har det stor betydning om dette anses som en hovedombygging iht. plan-og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav n. Om det anses som hovedombygging kommer alle kravene i TEK 17 til anvendelse. Det er svært viktig for både selger og kjøper å være klar over.

«Hovedombygging» iht. plan-og bygningsloven er ikke nødvendigvis korresponderende med «ny bolig» i bustadoppføringslova. Det skal trolig noe mer til. I forarbeidene står det:

«Med hovedombygging menes (gjennomgripende) endringer eller reparasjoner som er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige fremstår som fornyet»

Trolig må endringene være enda mer omfattende enn det som er «ny bolig» iht. bustadoppføringslova. Her må en imidlertid også inn og vurdere konkret.

Oppsummering

Ovenstående viser at regelverket her er krevende. De ulike regelsettene er ment å ivareta ulike interesser, men henger likevel nært sammen både for selger og kjøper.

En kan kjøpe «ny bolig» etter bustadoppføringslova som ikke er «hovedombygging» etter plan-og bygningsloven, og da slik at f.eks. TEK 17 ikke kommer til anvendelse.

En kan også kjøpe «ny bolig» etter bustadoppføringslova som ikke går inn under unntaket for dokumentavgift om «nyoppført bygning».

Her må kjøper og selger ha tungen bent i munnen.

Artikkelforfatterne er Managing partner Olav Pedersen og advokatfullmektig Malena Thomassen i Harris Advokatfirma.