Merverdiavgift ved utleie til kontorhotell

Kontorhotellvirksomhet er en stadig voksende bransje, hvor brukere tilbys fleksible leieforhold av kortere eller lengre varighet. Merverdiavgiftbehandlingen ved utleieforhold til kontorhoteller kan imidlertid være utfordrende.

– Rettspraksis har tidligere fastslått at selv om det inkluderes betydelige tilleggstjenester som strøm, renhold, leie av inventar, resepsjonstjenester, posthåndtering mv. i utleien fra kontorhotellet til brukerne, vil dette likevel anses som utleie av fast eiendom. Avgiftsmessig innebærer dette at utleie til ikke-avgiftspliktige brukere av kontorhotellet skal unntas merverdiavgift, da leien ikke kan inngå i kontorhotellets frivillige registrering, sier advokat Are Fagerhaug i Advokatfirmaet Selmer.

Les også: Fradragsnekt for MVA på vann- og avløpsanlegg

Det som imidlertid har vært et mer åpent spørsmål er om kontorhotellets kortidsutleie til ikke-avgiftspliktige brukere også påvirker avgiftsplikten på leien mellom huseier og kontorhotellet.

– En slik påvirkning vil kunne innebære stadige endringer i avgiftshåndteringen i leieforholdet mellom huseier og kontorhotellet. Dette fordi de arealer som til enhver tid benyttes av ikke-avgiftspliktig brukere i tilfelle også må unntas huseiers frivillige registrering, og dermed ikke kan tillegges merverdiavgift. Endringer vil også kunne få betydning for huseiers fradragsrett for merverdiavgift og utløse justeringsplikt for merverdiavgift på tidligere gjennomførte byggetiltak, opplyser Fagerhaug.

I uttalelsen som kom 10. mai, tar Skattedirektoratet utgangspunkt i at hele leiearealet vil kunne omfattes av huseiers frivillige registrering i tilfelle kotorhotellet bruker hele leiearealet i kombinert virksomhet med kombinert utleie til både avgiftspliktige og ikke-avgiftspliktige brukere. Som eksempel angir etaten at det vil være tilfelle hvor det er lagt opp til en driftsmåte som kan sammenlignes med ordinær hotellvirksomhet, med hyppig skifte av leietakere.

Les også: Mva-fradrag for transaksjonskostnader: Et mva-drama i flere akter

Dersom det inngås kontrakt med ikke-avgiftspliktige brukere på ubestemt tid eller for en fast periode med mulighet for forlengelse, mener Skatteetaten derimot at dette også får virkning for avgiftsplikten på leien fra huseier. Dette selv om slike kontrakter ikke nødvendigvis løper over måneder eller år. I et slikt tilfelle mener etaten at arealene som den ikke-pliktige brukeren disponerer er til eksklusiv bruk i ikke-avgiftspliktig virksomhet, og dermed er tatt ut av huseiers frivillige registrering og må faktureres uten merverdiavgift også i leieforholdet mellom huseier og kontorhotellet.

– Uttalelsen klargjør til en viss grad etatens syn på grensen mellom kombinert virksomhet/tidsmessig delt bruk på den ene siden, som gir grunnlag for full avgiftsplikt på husleien fra utleier, og eksklusive fremleieforhold på den andre siden, hvor avgiftsplikten for huseier styres av den enkelte sluttbrukers avgiftsstatus og bruk. Samtidig tydeliggjør uttalelsen at klassifiseringen i stor grad vil bygge på skjønn, og at det kan være store utfordringer med å håndtere dette riktig i praksis, sier Fagerhaug.

– Ved utleie til kontorhotellvirksomhet er vår anbefaling at det utarbeides gode rutiner for å kunne gjøre løpende vurderinger av hvilke fremleieforhold som kan omfattes av huseiers frivillige registrering eller ikke. I de fleste leieavtaler stilles både krav til leietakers avgiftspliktige bruk og rapportering av eventuelle endringer, og det er i slike tilfelle ekstra viktig å ha en god oppfølging av disse pliktene, avslutter Fagerhaug.

Les også: – Synspunktet i Telenor-saken kan ikke overføres til eiendomsbransjen

Les også: – Eiendomsbransjen går et spennende moms-år i møte