Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Finanstilsynet har gjennomgått Storebrands regnskapsmessige verdsettelse av kontoreiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40 Investeringseiendom. Dette er den samme gjennomgåelsen tilsynet gjorde av DnB NOR, og som resulterte i kritikk av verdsettelsespraksisen og for mye udokumenterbart skjønn.
Finanstilsynets gjennomgåelse av Storebrands verdsettelsespraksis er enda mer forunderlig lesning. Tilsynet har sett på verdiendringene i 2008, et år da verdien av norske næringseiendommer falt med 9,9 prosent, og der verdiindeksen til Akershus Eiendom viser et fall på ca 20 prosent for kontoreiendommer i Oslo. For prestisjesegmentet var antakelig fallet enda litt større. Bare ikke i Storebrand.
10 milliarderStorebrands kontorportefølje bestod ved utgangen av 2008 av eiendommer for 9966 millioner kroner, tilsvarende ca. 2,7 prosent av konsernets totale eiendeler. Den samlede positive justeringen av virkelig verdi av kontoreiendommer i 2008 var 560 millioner kroner.
Ifølge Finanstilsynet hadde totalt 20 av 34 kontoreiendommer i Storebrand-porteføljen positiv verdiutvikling i 2008, i det altså generelt fallende markedet. Finanstilsynet har særlig bitt seg merke i fem eiendommer, som er gjengitt i tabellen nederst.
Vi ser av tabellen at disse eiendommene i snitt hadde en verdiøkning i 2008 på 19 prosent (det er korrigert for investeringene). Prestisjeeiendommen Ruseløkkveien 26 ble ifølge Finanstilsynet skrevet opp med 20,7 prosent, eller 248 millioner kroner, til 1448 millioner. Og det i et år der prestisjeeiendommer falt med minst 20 prosent i verdi. Samlet sett hadde de fem eiendommene en verdiøkning på 581 millioner kroner.
EnkeltforholdOppjusteringene for de enkelte eiendommene skyldes ifølge Storebrand konkrete forhold knyttet til den enkelte eiendom. Storebrand er likevel ifølge Finanstilsynet enig i at markedet for kontoreiendom i Oslo hadde en negativ utvikling i 2008, men understreker at det var betydelig usikkerhet i markedet allerede ved utgangen av 2007.
“Storebrand tok etter beste skjønn hensyn til denne usikkerheten ved verdsettelsen av eiendomsmassen ved utgangen av 2007, men registrerte at mange andre aktører først gjorde dette tidlig i 2008”, skriver Finanstilsynet.
Kritikken mot Storebrand er ikke ny. Dagens Næringsliv skrev i august 2009 at Storebrand ikke hadde skrevet ned verdiene av eiendomsmassen med en krone. Det ble av Storebrand forsvart med konservative verdivurderinger i oppgangsårene 2006 og 2007.
I brudd?Mikkel Berg i Silver Pensjonsforsikring langet ut mot Storebrands praksis på NEnyheter. Berg antydet at hvis Storebrand hadde skrevet ned eiendommene til reell markedsverdi, ville de muligens ha brutt myndighetenes soliditetskrav. NEnyheter har hørt liknende rykte.
Berg la også merke til som NEnyheter også har vært inne på, at det var påfallende få Storebrand-rapporter som oppga eiendomsavkastning utover i 2008.
Adm. direktør Frode Åsenden i Storebrand Eiendom bekreftet senest i mars tilfeldighetene ved verdsettelse av investeringseiendommer i Norge.
– Dette er en bransje som ikke er veldig gjennomsiktig. Alle verdivurdere, både eksterne og interne, bruker mer eller mindre sine egne modeller
SvakheterPrognosemodellen til Storebrand la blant annet til grunn historiske observasjoner i Dagens Næringslivs eiendomsindeks. Storebrand foretok høsten 2010 justeringer av foretakets opprinnelige diskonterte kontantstrømmodell. Endringene består i å legge til grunn eksterne anslag for markedsleie i kontantstrømmens år 2 og 3 i tillegg til å benytte siste observerte markedsleie i Dagens Næringslivs indeks i år 1.
Finanstilsynet skriver at med utgangspunkt i verdsettelsen av kontoreiendom i 2008, ble det konstatert svakheter i Storebrands verdsettelsesmetoder. Finanstilsynet tar til etterretning at Storebrand i 2010 har endret for å forbedre metoden og legger til grunn at “foretaket har etablert en prosess for løpende forbedring og utvikling av denne.
Storebrand har ifølge Finanstilsynet også bedret kvalitetssikringen av interne verdsettelser. Tilsynet kritiserer Storebrand, som de kritiserte DnB NOR, men anser likevel saken som avsluttet.
MirakelendringeneEiendom 31.12.07 Invest. 31.12.08 Verdiendr.Ruseløkkveien 2611955144820,7%Haakon VIIs gt 108482101419,3%Ruseløkkveien 14372244920,2%Hoffsveien 1 A2242229421,4%Prof. Kohtsv. 5-174399958410,5%Sum307813058118,9%Kilde: Finanstilsynet
