Ikke som hos naboen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I november 2009 solgte Entra Eiendom Griniveien 13 til Havila Ariel for 105,5 millioner kroner.  Yielden for transaksjonen var 6,5 prosent, og det ble antatt en netto yield ned mot oppsiktsvekkende lave 6,1 prosent. Den reelle nettoyielden var nok nærmere 6,4 prosent, ettersom Havila Ariel har ekstremt lave eiendomskostnader.

Griniveien 13 er på 4500 kvadratmeter, som tilsvarte drøyt 23 000 kroner kvadratmeteren i eiendomsverdi. Leieinntektene fra eiendommen var 6,9 millioner kroner i året, 1530 kroner kvadratmeteren. Havila Ariel fikk en leieavtale med Statens Strålevern ut 2027, som var en svært sikker og attraktiv kontrakt i markedet den gangen.

Nå er naboeiendommen Grini Næringspark 10-12 ANS (bildet) til salgs, der Eiendomsinvest 2000 KS (Fearnley Finans) er selgeren. Det er primært hundre prosent av andelene i ANSet som er til salgs, så kjøperen sparer blant annet dokumentavgiften på 2,5 prosent. Eiendommen er en kombinasjonseiendom, bestående av industri, lager, kontor og forretninger, men er likevel primært “kontorisert”.

Totalt er eiendommen på ca. 6700 kvadratmeter BTA, mens tomten er på 12 147 kvadratmeter. Eiendommen består av to bygg knyttet sammen med en kantineseksjon mellom byggenes 2. etasje. Byggene ble ført opp i 1979. Ligningsverdien for bygget er 22,2 millioner kroner.

Årlige leieinntekter i 2011 er snaue 4,4 millioner basert på inngåtte kontrakter. Med et leieareal på 6352 kvadratmeter, gir det en leieinntekt på lave 700 kroner per kvadratmeteren. Forutsetter vi en yield på 7,5 prosent, indikerer det en salgssum under 60 millioner kroner. 7 prosent yield tilsvarer i underkant av 63 millioner. Vi er med andre ord på kronenivåer rundt 55-60 prosent av verdien til Griniveien 13.

I Griniveien 13 var det en svært lang gjenværende kontraktstid, her er vektet gjenværende leieperiode nede i 3,4 år. Det trekker i utgangspunktet ned verdien av eiendommen. På den andre siden er det bare drøyt tre år igjen til leiene eventuelt kan skrus opp, og 700 kroner kvadratmeteren kan oppfattes blant kjøpere som en klar underleie i forhold til gjeldende markedsleier. Link Næringsmegling (Gunnar Krogsveen AS) som har salgsoppdraget, mener eiendommen har “utviklingspotensial”.

Leietakerne i Griniveien 10-12 er blant andre Hertz-First Rent a car Norway AS, Pilot Pen AS, Craftec AS og Blikra og Søderholm AS. Statens Strålevern leier også i dette bygget. Hertz er den desidert største leietakeren med 2862 kvadratmeter og betaler for det 2,02 millioner kroner i året. Kontrakten går ut om ca tre år. Statens Strålevern leier for øvrig 361 kvadratmeter i Griniveien 10-12.

I området finner vi ellers bedrifter som Europris Pluss, Møbelringen, Jysk, Italian House, Gulvspesialisten og Flügger. Grini Næringspark består av totalt 17 næringseiendommer med et totalareal på over 60 000 kvadratmeter. Ytterligere om lag 19 000 kvadratmeter er under prosjektering.

Næringsparken ligger langs Griniveien, en av de tre hovedinnfartsårene mellom Oslo og Bærum, der innfarten til Oslo skjer via Røa.

Foto: Gunnar Krogsveen AS