Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Svaret på dette beror dels på hvem som har kompetanse til å inngå avtalen (generalforsamlingen, styret eller daglig leder), og hvem disse kan gi, og har gitt fullmakt til. Dersom den som undertegner avtalen ikke har selskapsrettslig kompetanse (rett) til å gjøre dette, risikerer medkontrahenten at avtalen ikke er bindende.
Hvem har kompetanse til å inngå avtale om erverv av eiendom eller eiendomsselskap?Et overordnet spørsmål er hvorvidt kompetansen tilligger generalforsamlingen, styret eller daglig leder. Dette kan ikke besvares generelt, men vil måtte bero på en konkret tolkning av vedtektene, en vurdering av hvor omfattende og/eller vanlig transaksjonen er i forhold til selskapets øvrige virksomhet, m.m.
Dersom eiendommen eller aksjene eller andelene i eiendomsselskapet utgjør selskapets eneste eiendel eller selskapets eneste virksomhet, vil kompetansen ofte tilligge generalforsamlingen og ikke styret. Tilsvarende dersom selskapet i henhold til vedtektene har som sitt eneste formål å eie en bestemt eiendom og/eller å eie aksjene i et konkret eiendomsselskap. Et salg vil da kunne anses som en nedleggelse av virksomheten eller en tilsidesettelse av vedtektene.
Dersom selskapet i henhold til sine vedtekter driver med kjøp og salg av eiendom generelt, tilligger kompetansen derimot normalt styret eller daglig leder. Kompetansefordelingen mellom styret og daglig leder avhenger dels av vedtektenes formålsbeskrivelse, og dels av sakens omfang og art i forhold til den virksomhet som utøves. Dersom ervervet eller salget er av stor betydning eller uvanlig art, tilligger kompetansen normalt styret, mens dersom kjøp og salg av eiendom og eiendomsselskaper er en del av den daglige virksomheten, kan kompetansen også tilligge daglig leder. Dersom selskapet ikke driver med kjøp og salg av eiendom generelt, men skal erverve eiendommen til bruk i sin virksomhet, vil saken etter en konkret vurdering kunne ligge under styrets kompetanse, men sjeldnere under daglig leders kompetanse.
I tillegg til de selskapsrettslige reglene om kompetanse som følger av selskapsretten, kan det foreligge interne instrukser som utvider eller begrenser kompetansen. Dette kan være instrukser fra generalforsamlingen til styret, eller retningslinjer fra styret til daglig leder, eller fra en daglig leder til en eiendomssjef. Slike instrukser vil typisk relatere seg til pris og betingelser, og gjøres naturlig nok ikke kjent for medkontrahenten.
Hvordan treffes beslutningen dersom kompetansen tilligger generalforsamlingen?Dersom kompetansen tilligger generalforsamlingen, vil denne måtte godkjenne transaksjonen i en generalforsamling. Deretter vil styret og/eller daglig leder, eller en eller flere navngitte personer kunne følge opp generalforsamlingens beslutning.
Et særskilt spørsmål oppstår dersom erverv av eiendom ligger utenfor selskapets vedtektsbestemte formål. Dersom ervervet i en slik situasjon skjer som ledd i eiendomsinvesteringer, og ikke som ledd i erverv av lokaler til selskapets ordinære virksomhet, må selskapet normalt endre sine vedtekter før generalforsamlingen har kompetanse til å godkjenne en slik avtalt. Dette påvirker således flertallskravet og det oppstilles formkrav til beslutningen som må treffes av generalforsamlingen.
Hvordan treffes beslutningen dersom kompetansen tilligger styret?Dersom kompetansen tilligger styret er det styret som organ i form av et styremøte som må godkjenne avtalen. Det kan da være praktisk for styret å gi fullmakt til en eller flere personer, til enkeltvis eller samlet å ferdigforhandle og å undertegne den aktuelle avtalen. En slik beslutning kan eksempelvis lyde:
Styret godkjente utkast til avtale med AS Næringsbygg vedrørende kjøp av næringseiendom beliggende i Turistgaten 1, gnr 1, bnr 400, i Storevik kommune. Peder Ås gis fullmakt til, på vegne av styret, å sluttføre forhandlinger med AS Næringsbygg, gjøre justeringer i avtalen, inngå endelig avtale basert på hovedprinsippene i det foreliggende utkast, samt undertegne avtalen. Fullmakten gjelder i tillegg til selve avtalen også øvrige dokumenter og vedlegg som i henhold til avtalen forutsettes utarbeidet eller undertegnet. Utkastet vedlegges denne protokoll.
En slik fullmakt kan ikke delegeres, med mindre det fremkommer eksplisitt av beslutningen. Fullmakten kan normalt ikke gis generelt, eksempelvis for ethvert fremtidig erverv av eiendom foretatt av selskapet, da en slik fullmakt vil uthule aksjelovens regler om hvilke beslutninger som skal treffes av selskapets styre.
Dersom avtalen godkjennes av styret uten at fullmakt gis til noen, er det den eller de som er signaturberettigede iht. firmaattesten som må undertegne avtalen. Dersom ingen særskilt signaturbestemmelse er vedtatt og registrert, må avtalen undertegnes av samtlige styremedlemmer i selskapet. Det enkelte styremedlem må da undertegne personlig. Signaturretten kan ikke delegeres videre fra det enkelte styremedlemmet til noen andre ved en fullmakt.
Hvordan treffes beslutningen dersom kompetansen ligger innenfor den daglige ledelsen?Dersom selskapets virksomhet er angitt slik at salg eller erverv av eiendom eller eiendomsselskap ligger innenfor ”selskapets virksomhet” og kjøpet eller salget ikke er av ”uvanlig art eller stor betydning” og transaksjonen derfor ligger innenfor selskapets ”daglige ledelse” jf asl § 6-14 og §6-32, kan daglig leder i enkelte tilfeller undertegne avtalen. En slik fullmakt kan også delegeres, da det normalt ligger innenfor daglig leders ansvar å gi andre fullmakt til å opptre på selskapets vegne på avgrensede områder.
Særlig om prokuraI enkelte aksjeselskaper har en eller flere personer blitt tildelt prokura. Dette gir en vid fullmakt til å inngå og undertegne nær sagt ethvert dokument relatert til driften av aksjeselskapet. Salg av fast eiendom er imidlertid eksplisitt unntatt i loven, ettersom prokuraloven § 1 fastslår at ”Prokuristen kan likevel ikke uten uttrykkelig fullmakt overdra eller behefte foretakets faste eiendom eller løsøre som kan registreres i skipsregisteret eller luftfartøyregisteret, eller opptre på dets vegne i søksmål”. Unntaket omfatter etter sin ordlyd ikke kjøp og salg av eiendomsselskaper, og det kan derfor stilles spørsmål ved om overdragelse av aksjer eller andeler i et eiendomsselskap skal falle inn under hovedregelen eller unntaket. Det foreligger en gammel dom knyttet til dette fra 1924, hvor begrenset erverv av aksjer ble ansett å falle innenfor prokuristens fullmaket. For å unngå eventuelle fremtidige konflikter, er det imidlertid grunn til å være varsom med å akseptere prokura som grunnlag for undertegning på kjøps- eller salgsavtale relatert til fast eiendom eller eiendomsselskap. Prokura kan ikke delegeres.
Kompetanse på grunnlag av stillingsfullmakt, oppdragsfullmakt m.m.Det kan tenkes selskaper som på grunn av sin virksomhet også har andre ansatte enn daglig leder som kan undertegne avtaler vedrørende kjøp og salg av eiendom eller eiendomsselskaper i kraft av sin stillingsfullmakt, at det foreligger oppdragsfullmakt til megler eller advokat, eller at det er gitt kombinasjonsfullmakter som i konkrete situasjoner leder til at andre enn de ovennevnte har fullmakt til å undertegne en avtale om erverv av fast eiendom eller eiendomsselskap. I en dom fra 2000 kom imidlertid Eidsivating lagmannsrett til at en megler ikke hadde oppdragsfullmakt til å inngå bindende avtale, og tilsvarende resultat kom Oslo tingerett til i en avgjørelse fra 2006. Resultatet ble motsatt i en gammel avgjørelse fra Eidsivating lagmannsrett hvor lagmannsretten kom til at en advokat som var forretningsfører hadde fullmakt til å selge tomter, og en avgjørelse fra Nedre Romerrike Herredsrett hvor en sønn av en styreleder etter en konkret vurdering ble ansett å ha fullmakt til å inngå bindende avtale vedrørende fast eiendom på vegne av selskapet.
Konsekvensen av overskridelse av kompetanseDersom en avtale undertegnes av noen andre enn den som har selskapsrettslig kompetanse (rett) til å inngå avtalen, er avtalen i utgangspunktet ikke bindende for selskapet. At avtalen ikke blir bindende illustreres av sakene nevnt over, og det finnes også flere eksempler på dette i rettspraksis. I tillegg kan tvisten innebære at partene blir forhindret fra å disponere over eiendommen, samt at det går mye tid, energi og økonomiske midler med til å forsvare sitt standpunkt.
Selv om en avtale er undertegnet av noen som ikke hadde kompetanse til dette, kan det tenkes unntak dersom den som undertegnet avtalen var ”legitimert” til å gjøre dette, og den som inngikk avtalen med vedkommende var i ”aktsom god tro” med hensyn til at den som undertegnet avtalen hadde rett til å gjøre dette.
Det kan tenkes at den som signerer en avtale i tråd med signaturbestemmelser i firmaattest vil bli ansett for å være ”legitimert” utad til å opptre på vegne av selskapet, forutsatt at beslutningen ikke var i strid med selskapets vedtekter. Det kan som nevnt over likevel tenkes at interne instrukser begrenset kompetansen slik at vedkommende ikke hadde rett til å inngå avtalen med det innehold den hadde. (Det forelå for eksempel instruksjoner om at vedkommende ikke skulle selge til under en bestemt pris). Dersom medkontrahenten i tillegg var i aktsom god tro med hensyn til at den som undertegnet avtalen gikk ut over sin rett, blir avtalen bindende.
Dersom vedkommende som undertegner avtalen ikke er ”legitimert”, hjelper det ikke om medkontrahenten var i god tro. Avtalen blir likevel ikke bindende for selskapet. Likeledes vil ikke medkontrahenten kunne anses å være i ”aktsom” god tro dersom signaturbestemmelser i firmaattest ikke er fulgt (for eksempel fordi bare ett og ikke to styremedlemmer signerte i fellesskap), eller dersom beslutningen var i strid med vedtektene.
Tips:Ta kontakt med motparten i god tid før undertegning av avtale, og få oversendt kopi av vedtekter, generalforsamlingens eller styrets godkjennelse av avtalen, og styrebeslutning hvor fullmakt gis dersom den eller de som skal undertegne avtalen ikke er signaturberettiget. Innhent selv oppdatert utskrift fra foretaksregisteret så nært opp til undertegningen som mulig. Ta med originalene i møte hvor avtalen skal undertegnes, og behold kopi av disse for ettertiden.
——————————–Line Ravlo-Losvik er fast advokat i Wikborg Rein og tilknyttet firmaets Corporate virksomhetsgruppe. Hun jobber i hovedsak med rettslige problemstillinger knyttet til selskapsrett, aksjonæravtaler, oppkjøp og transaksjoner.
