– FDV-begrepet bør utvides med en U

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

FDV-begrepet er mye brukt uten at alle kanskje er innforstått med den presise betydningen.F for forvaltning innebærer ledelse, planlegning og organisering. Dette inngår i facility management, det vil si totaldriften av alt som støtter opp om byggets kjernefunksjon.– D for drift omfatter det en gjør daglig og ukentlig gjennom hele året for at bygningen skal fungere. Behovet for vedlikehold, det vil si V, kommer med lengre mellomrom enn driftsbehovene og medfører pakker av tiltak en kan sette bort til andre, fremholder Bjørberg.

Kravspesifikasjonene bestemmer– Begrepet burde også inneholdt en U for utviklingskostnader, som ikke har noe med slitasje å gjøre, men står for kostnadene knyttet til at det som skjer i bygget, endrer seg. Nye bygg må lages fleksible så de lett kan tilpasses fremtiden behov. Fleksibilitet i et bygg innebærer blant annet flyttbare lettvegger. Strekker elektrikeren ledningene inne i veggen, er fleksibiliteten straks betydelig redusert. Den største tabben man gjør er å knytte tekniske føringer til bygningsmessige konstruksjoner som skal kunne flyttes.Behov for endringer kan oppstå bare fra bygget defineres til det offisielt ferdigstilles. Stortingets gjentatte vedtak om utformingen av det nye Rikshospitalet er et kjent eksempel fra de senere år. Endringsbehovet vil ofte medføre at byggingen og innredningen fortsetter også etter at bygget har blitt tatt i bruk. For byggherren er dette nesten alltid frustrerende.For å unngå frustrasjon bør man stille spørsmålet ”hvor lang tid skal det gå til neste ombygging” allerede når bygget planlegges. – Behovet for endringsarbeider henger nøye sammen med hvor gode kravspesifikasjonene er. Det hender byggherrer opererer med krav som at ”innemiljøsystemet skal være av siste type”. Da kan i realiteten hva som helt leveres.For en entreprenør står i dag 50.000-60.000 byggematerialer til disposisjon. Det gir litt å velge blant.

FDVU-systemFDVU-dokumentasjon skal omfatte all dokumentasjon man trenger for å drive bygget. Til driften trengs et FDVU-system, det vil si verktøy for systematisering av data og driftsplanlegning. Erfaringsmessig medfører anskaffelsen 20 prosent av kostnadene ved et slikt system. Å det opp å gå krever de resterende 80 prosent.– Det finnes et stort antall systemer. Hvilke som er best, er ikke så enkelt å avgjøre. Systemene må ses i sammenheng med brukernes krav og behov. Få systemer dekker alle behov, påpeker Svein Bjørberg.Jo lenger man kan bruke et bygg, desto mer bærekraftig er det. Skikkelig bærekraft krever at det følger med et FDVU-budsjett når bygget overleveres. – Et byggs godhet bestemmes av balansen mellom FDVU-kostnader, kundetilfredsheten målt ved en indeks og tilstandsgraden.I Norsk Standard NS 3454 deles tilstanden i fire grader. 0 betyr at bygget er topp, 1 at det er bra. 2 innebærer at noe uheldig begynner å skje med bygget, mens 3 sier at bygget er heller tvilsomt. – Er tilstanden 0 eller 1, er man på godsiden.

Ulike typer levetidLave investeringskostnader gir i mange tilfeller høye årskostnader. Pressede byggebudsjetter medfører at man velger rimelige byggematerialer og tekniske utrustning. Dette medfører flere reparasjoner og mer vedlikehold. Fortsatt er det ofte slik at pris henger sammen med kvalitet. – Et byggs bæresystem skal likevel som et minimum tåle den levetiden bygget skal stå.Årskostnaden er sak for seg. Kostnaden beregnes ved at årlige FDV-kostnader neddiskonteres over et visst antall år til nåverdi. Staten neddiskonterer sine egne bygg over 60 år. Deretter gjøres nåverdien om til en annuitet, det vil si den årlige ytelsen nødvendig for å forente og dekke kostnadsbeløpet over det gitte antall år.– Det finnes levetider og ingen standard levetid, konstaterer Svein Bjørberg.– Teknisk levetid er én ting, funksjonell levetid en annen. I tillegg har man også estetisk levetid.Den estetiske levetiden har blitt kortere i den senere tid. Mer forurensning i luften gjør at bygningsmassen brytes ned raskere enn før. Nitrogenoksyder gir næring til hussopp, mens svovel spiser opp steinmaterialer. De FDV-ansvarlige for bygget bør trekkes inn i planlegningsfasen for at man skal være rimelig sikker på at det tas høyde for slike ”snikende” angrep på bygningskroppen.– Når bygget er kommet i drift, er det viktig å være nøye med detaljene. Problemene oppstår som regel ikke på flatene, men i overgangene mellom disse. Rundt beslagene oppstår det lett fukt og grunnlag for sopp, fastslår Svein Bjørberg.

Magnus LagabøteKong Magnus Lagabøte satte vedlikehold av bygg på dagsordenen allerede på 1200-tallet. Kongen påla bøndene å tjærebre landets kirker hvert tredje år. Behovet for vedlikehold av offentlige bygg er ikke noe mindre i dag– Når det kuttes i driftsbudsjettene, er det ofte bare det som er satt av til vedlikehold som skjæres ned. Det har gitt et enormt etterslep i vedlikeholdet av offentlige bygg i Norge, Operaen i Bjørvika er et offentlige prestisjebygg som kan bli preget av offentlig slendrian. Vil vedlikeholdsbudsjettet får de ekstra millionene som kreves når marmor er valgt til bekledningen isteden for granitt?