Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Egen bolig kan selges skattefritt dersom boligen har vært brukt som egen bolig i minst ett av de to siste årene. Med andre ord: Etter ett års bo- og eiertid kan boligen selges skattefritt. Regelen gjelder for alle boligtyper: villaer, selveier- og andelsleiligheter og så videre, så lenge det er snakk om egen bolig.
Beregning av ett-årsfrist
Ett-årskravet refererer seg både til bo- og eiertid. Utgangspunktet for beregningen ? den dagen ett-årsperioden tar til å løpe ? er når eieren flytter inn i boligen, med andre ord den faktiske overtakelsen (også kalt ?nøkkeldagen?).
Ett-årsperioden avbrytes ved det første av to tidspunkter:– når bindende kontrakt inngås, eller – ved overtakelsesdato. (Normalt kommer datoen for kontraktsinngåelsen først.)Et eksempel: Svein undertegner kjøpekontrakt 15. mars 1999, og flytter inn i boligen 1. mai 1999. Året etter selger han leiligheten ved kjøpekontrakt av 4. april 2000, utflytting per 1. juni 2000. Gevinsten ved salget blir skattepliktig fordi ett-årskravet ikke er oppfylt. For å oppnå skattefritak måtte kontrakten ha vært inngått etter 1. mai 2000.
Kjøpers situasjon
Det fremgår av eksemplet ovenfor at kontraktsdatoen avbryter fristen for selger Svein, men det er ikke denne dagen det er oppstart av ett-årsperioden for kjøper. Kjøperen i dette tilfellet begynner først å opparbeide ett års bo- og eiertid regnet fra overtakelsesdato, altså 1. juni 2000.
Særlig om beregning av botid
Legg merke til at kontraktstidspunktet også avbryter opparbeidelse av botid.Eksempel: En bolig kjøpes i 1995 og leies ut de første årene. I februar 1998 flytter eieren inn i boligen selv. I januar 1999 inngår han kontrakt om salg av boligen, og i april 1999 skjer overlevering av boligen til kjøper. Her har skattyter kun 11 måneders botid, og gevinsten blir skattepliktig. Man kan altså ikke opparbeide botid etter at kontrakt er inngått. Hadde kontraktsinngåelsen utstått til februar, hadde både eier- og botidskravet vært oppfylt.
Hva er en bindende kontrakt?
I og med at kontraktsdatoen er så sentral, er det viktig å få fastslått hva som ligger i uttrykket ?kontrakt?. I en uttalelse av 30. november 1998 har Finansdepartementet uttalt følgende om forståelsen av uttrykket ?bindende avtale?: ?Departementet legger bl.a. på denne bakgrunn til grunn at realisasjon må anses å ha funnet sted når kjøper og selger på en bindende og endelig måte har blitt enige om at gjenstanden skal overdras og de vesentligste vilkår for overdragelsen, herunder prisen, er bindende fastsatt. Ved f.eks. salg av bolig vil realisasjon oftest foreligger ved akseptert bud eller annen inngåelse av kjøpsavtale hvor de viktigste vilkår er fastsatt?.Av Finansdepartementets uttalelse kan det se ut om kontrakt anses inngått allerede når bud er inngitt skriftlig og er skriftlig akseptert. I praksis vil man nok legge til grunn datoen for den ordinære kontraktsundertegningen. Det er i normaltilfellene først da de viktigste vilkårene for overdragelsen (utover prisen) er fastsatt.
Ligningsmyndighetenes praktisering
Ett-årskravet er i utgangspunktet firkantet. Til om med 1998 var imidlertid praksis på ligningskontorene forskjellig, slik at Skattedirektoratet i Lignings-ABC har uttalt: ?Realisasjon anses gjennomført når det foreligger en bindende og fullstendig avtale. Praksis har vært forskjellig og på denne bakgrunn kan i den utstrekning det er til gunst for skattyter t.o.m. inntektsåret 1998 legge til grunn at realisasjonen først foreligger på tidspunktet for eiendomsrettens overgang?.Merk! For 1999 kan man ikke lenger regne med noe slikt skatteamnesti.
Fradrag for tap
Det er verdt å huske på symmetriprinsippet ved boligbeskatningen: Dersom en gevinst ville vært skattepliktig, er et tap fradragsberettiget. Motsatt: Er gevinsten skattefri, er tapet ikke fradragsberettiget.Dersom det kan forventes et tap ved salget, vil det altså være gunstig å selge så raskt som mulig, slik at kontrakt inngås innenfor ett års fristen.
I hvilket inntektsår beskattes inntekten?
Har man solgt bolig med skattepliktig gevinst, må det opplyses om det i selvangivelsen, vedlagt en beregning av gevinsten. En gevinst beskattes det året den er realisert og innvunnet. Ved salg av fast eiendom vil det si det tidspunkt eiendommen overtas av kjøper.
Eksempel: Svein inngår kontrakt om salg av boligen 15. desember 1999, med overtakelse av kjøper og betaling av kjøpesum 1. februar 2000. Gevinsten skal beskattes i inntektsåret 2000.Hadde overtakelsen skjedd 20. desember 1999, skulle gevinsten vært beskattet i 1999. Om kjøpesummen først forfaller til betaling neste år, er ikke avgjørende.
?Datostempling” og botid
Mange har fått ubehagelige overraskelser i forbindelse med salg av bolig og botidsberegningen, noe denne saken fra Bergen illustrerer.
I en dom fra desember 1998, kom byretten til at gevinst ved salg av enebolig var skattepliktig fordi kravet om ett års botid ikke var oppfylt.
Skattyteren hadde eid boligen i en årrekke. De første årene ble størstedelen av boligen utleid, og skattyter selv benyttet bare en mindre del selv. Den 1. juli 1994 tok skattyteren i bruk hele boligen selv. Snaut ett år senere, ved kontrakt datert 19. juni 1995, ble huset solgt, og eiendommen ble overtatt og kjøpesummen betalt i september 1995.
Ikke oppfylt
I og med at skattyter hadde brukt bolig som egen bolig fra juli 1994, var botiden frem til kontraktsdato (realisasjonstidspunktet) bare 11,5 måneder. Kravet til egen botid var da ikke oppfylt. Det resulterte i at hele gevinsten på 1,3 millioner kroner ble skattepliktig.At skattyter flyttet ut senere, slik at han reelt sett ved utflytningen hadde bodd i boligen i mer enn ett år, er uten betydning (se egen artikkel).
«Etter bokstaven»
Beregning av botid har vært praktisert forskjellig ved de ulike ligningskontorene, og ligningsmyndighetene skal derfor for 1998 og tidligere år legge til grunn utflyttingsdato (ikke kontraktsdato) hvis det er til skattyters gunst.Skattyter i denne saken vil altså reddes av at reglene har vært misforstått også innen skatteetatens egne rekker. For boligsalg som skjer i 1999 og senere år, må man innstille seg på at reglene blir fulgt ?etter bokstaven?.
Artikkelen stod på trykk i bladet Skattebetaleren nr. 5/99 og er godkjent publisert i NæringsEiendom. Forfatteren er advokat.
