Eiendomskjøp kan bli bombe
Eiendomskjøpere som bruker hjemmelsselskaper for å spare dokumentavgift risikerer en kjempesmell. Dersom selger senere går konkurs, risikerer kjøper at konkursboet tar tilbake eiendommen.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er en fersk høyesterettsdom som kan skape trøbbel for dem som har kjøpt eiendom gjennom hjemmelselskaper de siste årene. Dommen gir bostyrer i konkursbo adgang til å ta eiendommer som tidligere er solgt fra konkursselskapet inn i boet dersom kjøper ikke har tinglyst kjøpet. Dommen kan særlig få betydning for eiendommer som er blitt plassert i tomme hjemmelselskaper for å unngå dokumentavgift. I slike transaksjoner selges eiendommen ved et salg av et aksjeselskap. Men den formelle grunnbokshjemmelen plasseres i et tomt hjemmelselskap som eies 100 prosent av den reelle eieren.
BlåmandagAdvokat og assosiert partner Reidar Myhre i Thommessen (bilde til høyre) advarer og forteller at høyesterettsdommen kan gi aktører i eiendomsbransjen en virkelig blåmandag.
– Når det kjøpes en eiendom får man rettsvern når man tinglyser eiendommen. Men ved bruk av hjemmelselskaper skjer det ingen tinglysning. Hvis selger av en eiendom går konkurs ser vi en klar risiko for at boet kan kreve å få eiendommen tilbakeført til konkursboet, sier Myhre til NæringsEiendom. Myhre forteller at det har vært svært vanlig i eiendomsbransjen å bruke slike hjemmelselskaper ved salg av eiendommene.
– Hvis man begynner å få konkurser i eiendomsbransjen, så kan dette være et problem ved senere salg, sier Myhre.
Risiko i flere leddKjøperen av en eiendom må ikke bare bekymre seg for risikoen for at selgeren skal gå konkurs etter salget. Dersom kjøperen (selskap D) har kjøpt en eiendom fra selskap C, og C tidligere har kjøpt fra selskap B, som igjen har kjøpt fra selskap A, så risikerer selskap D å miste eiendommen dersom A går konkurs, selv flere år etter at A solgte eiendommen.
Ifølge Thommessen-advokaten er det de firkantede og ”temmelig barske” rettsvernsreglene i tinglysningsloven som skaper den store risikoen for eiendomskjøperne som kjøper eiendom gjennom hjemmelsselskaper uten å tinglyse eiendomskjøpet.
– I en eventuell tvist mellom et selskap som har kjøpt en næringseiendom og konkursboet til en tidligere eier/selger, vil det i utgangspunktet være alt eller intet: Enten mangler dagens eier rettsvern, og da kan boet inndra hele eiendommen, eller så har dagens eier rettsvern og boet kan ikke inndra noe. En slik setting kan nok gjøre det fristende for et konkursbo å gjøre krav på eiendommen, om ikke annet for å fremtvinge et forlik. Motparten risikerer å tape alt og denne risikoen har en pris. Og her vil eiendommen ha en verdi på hundretalls millioner, sier Myhre.
