Slik sikrer du fremdrift i byggeprosjektene

Fredag skrev Estate Nyheter at Plan- og bygningsetaten i Oslo regner med noe forstyrrelser i produksjonen på grunn av coronaviruset. Mange av etatens ansatte som har hjemmekontor, har også ansvar for barn som ikke kan gå i skole og barnehage, og da blir ikke dagene like effektive som til vanlig.

Coronasyke saksbehandlere

Mari Helen Gulsvik og Stian Berger Røsland, begge partnere og advokater i Advokatfirmaet Selmer, sier det nå er svært viktig å ha et bevisst forhold til hvilke tillatelser som er nødvendige og hvilke vilkår som må oppfylles for å holde fremdriften i byggeprosjektene.

– Selv om man har kapasitet på byggeplass, kan det bli forsinkelser hvis man ikke får tillatelser fra kommunene, hvor mange ansatte har hjemmekontor og kanskje blir coronasyke. Aller helst skal utbyggeren ha den samme saksbehandleren, for det er forsinkende å bytte saksbehandler, sier Gulsvik.

Rammetillatelsen er fundamentet

Gulsvik og Røslands viktigste overordnede råd er å være rask med å sende søknad om rammetillatelse. For disse søknadene er det i utgangspunktet en saksbehandlingsfrist på 12 uker.

– Rammetillatelsen er fundamentet for å komme videre, og har du først fått denne, er det kortere saksbehandlingstid og frister med rettsvirkning for flere av de øvrige tillatelsene. Det er viktig å ta aktive grep nå, slik at ikke også eiendomsbransjen blir unødvendig rammet av problemer med offentlig saksbehandlingskapasitet, sier Røsland.

Les også: Dropper husleie for å hjelpe leietakerne

Han påpeker at det i noen tilfeller er mulig å gå i gang med arbeider ved brudd på saksbehandlingsfristene for noen typer tillatelser. Det er risiko forbundet med dette, og man må i så fall være trygg på at man har sitt på det tørre.

– I tillegg er det viktig at man har et bevisst forhold til oppfølgning av vilkår som er satt i rammetillatelse eller igangsettingstillatelse, og at man benytter seg av muligheten til å påstarte saksbehandlingstiden for eksempelvis seksjonering allerede når man har fått rammetillatelse. I alle disse tilfeller dreier det seg også om å få sendt inn søknader så tidlig som mulig, tilføyer Gulsvik.

– Sørg uansett for å være komplett i alle oversendelsene til kommunen. Ta en ekstra runde for å sjekke at ikke noe mangler, slik at det ikke blir forsinkelser av den grunn, sier Røsland.

Stillstand på byggeplassen

Selv om rammetillatelse er blitt gitt, kan det tenkes at det blir stillstand på byggeplassen. Det kan for eksempel skje fordi bygningsarbeidere blir syke, eller at bygningsmaterialer ikke blir levert.

Les også: Spesiell situasjon i Veidekke Eiendom

– Hvis man har begynt å bygge, og det blir stillstand på byggeplassen, kan kommunen etter 3 måneder kreve at stillaser fjernes og at det ryddes mot gaten. Dette kan bli veldig kostbart. Nå er det ikke sikkert at kommunene vil ha kapasitet til prioritere slike oppgaver, men det er viktig å ha et bevisst forhold til hva som kan skje og hva som bør gjøres for å unngå slike situasjoner, sier Gulsvik.

Undervurdert mulighet

Når det gjelder reguleringssaker, sier Røsland at det kan være en mulighet å vurdere at prosjektet tas som en byggesak i stedet for å ta den tidkrevende reguleringsprosessen.

– Denne bestemmelsen i kommuneplanen har vist seg å være mer aktuell enn mange er klar over. Det finnes eksempler på boligprosjekter med både 50 og 60 enheter, hvor bestemmelsen er brukt. Men for de store prosjektene med flere hundre boliger, er dette selvsagt ikke en aktuell problemstilling, sier han.

Blir det bystyremøter?

Bystyremøtet i Bergen ble sist onsdag avbrutt og avlyst på grunn av utbruddet av coronaviruset, slik at det var flere saker som ikke ble behandlet. Hva skjer med reguleringssaker som fremover skal behandles i bystyrer og kommunestyrer rundt om i landet, hvis møtene faktisk ikke blir avholdt?

Røsland, som var byrådsleder i Oslo fra 2009 til 2015, sier at beslutninger om reguleringssaker skal fattes i kommunestyremøter.

– Det er ikke godt å si hvordan dette blir, men når Kongen var med på videolink i statsråd, skulle man tro det er mulig å avholde bystyre- og kommunestyremøter på videolink. Men jeg kjenner ikke til at det er blitt gjort tidligere, eller om det er praktisk mulig i den enkelte kommune, sier han.