Juss

Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

Vegard Thunes Jørgensen er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for næringseiendom. Herman Herføl-Johnsen er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for prosedyre. Foto: Erik Burås/StudioB13
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Ved ekspropriasjon av fast eiendom må det tas stilling til hvem som har krav på erstatning. Vanligvis er dette grunneier, og eventuelle festere eller leietakere på eiendommen. Også andre type rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern, for eksempel kontraktsrettslige rettigheter med opphav i avtale med grunneier.

Dersom en kontraktsrettslig rettighet har ekspropriasjonsrettslig vern, følger det av oreigningslova § 40 at rettighetshaveren har krav på erstatning. Erstatningen vil naturlig være det økonomiske tapet rettighetshaver blir påført ved at kontrakten ikke kan oppfylles.

Hvilke type rettigheter som har ekspropriasjonsrettslig vern og de nærmere vilkårene for dette, avklares gjennom rettspraksis. Det er begrenset med dommer som eksplisitt tar stilling til det ekspropriasjonsrettslige vernet til kontraktsrettslige rettigheter, men i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2018-9666) var dette tema.

Saken gjaldt en avtale mellom et entreprenørselskap og grunneier om at selskapet skulle drive fyllmassedeponi på eiendommen. I forbindelse med utbyggingen av Follobanen inngikk grunneier og Bane NOR avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn, og entreprenøren kunne dermed ikke benytte eiendommen som deponi i samsvar med avtalen. Entreprenøren reiste sak mot Bane NOR med krav om erstatning for den uoppfylte avtalen.

Lagmannsretten la til grunn at hvorvidt en rettighet har ekspropriasjonsrettslig vern beror på en konkret vurdering hvor det avgjørende er om det er så nær forbindelse mellom rettigheten og den faste eiendommen at det er “rimelig” at rettighetshaver får erstatning. I denne vurderingen har det betydning om rettighetshaver er i gang med å utnytte rettigheten eller hvor påregnelig utnyttelse ville ha vært uten ekspropriasjonen. I rimelighetsvurderingen har det også betydning om rettighetshaveren har foretatt investeringer eller på annen måte innrettet seg i tillitt til rettigheten.

I dette tilfellet var det kun inngått en “eksklusiv samarbeidsavtale”, som partene selv omtalte som en forprosjektavtale. Avtalen skulle senere etterfølges av en endelig kontrakt mellom entreprenøren og grunneieren. Dette var blant annet betinget av offentlig godkjennelse og at andre relevante forutsetninger var blitt betryggende belyst.

Eiendommen var på dette tidspunktet heller ikke regulert til arealformål som muliggjorde utnyttelse til deponi. Entreprenøren argumenterte med at eiendommen senere ble regulert og benyttet som deponi for fyllmasser i forbindelse med Follobanen, og dette tilsa at det var påregnelig at også entreprenøren ville fått nødvendige tillatelser. Lagmannsretten var enig i dette, men mente at utøvelse av rettigheten likevel var usikker.

Lagmannsretten vektla videre at entreprenøren heller ikke hadde gjort investeringer eller innrettet seg. På denne bakgrunn kom lagmannsretten til at det ikke var tilstrekkelig nær forbindelse mellom rettigheten og eiendommen, og rettigheten hadde følgelig ikke ekspropriasjonsrettslig vern. Dommen er ikke rettskraftig.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

 

Offentlige leietagere må ta miljøansvar
Aktuelt
Skal selge for 650 millioner (+)
Bolig
Henter fra Aspelin Ramm
Karriere
Fikk nei til utvidelse av Manglerud senter
Utvikling
Den lille kommunen bygger for milliarder (+)
Utvikling
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
– Ingen kjøpte el-bil før Tesla kom
Play
Ukjent 38-åring har eiendommer for flere hundre millioner (+)
Analyse
Solgte Farris Bad til hotellentusiast (+)
Transaksjoner
Vurderer å selge kremeiendom (+)
Utvikling

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.