Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte fredag 3. mai forslag til en rekke endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og lov om burettslag på høring.
Av særlig interesse er endringsforslagene for tiltak på eksisterende bygg i plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 31, ytterligere regulering av korttidsutleie av boliger og innføring av regler om såkalt hyblifisering av boliger. Disse temaene utdypes nærmere under.
I tillegg varsles det endringer i reglene om rivning, pålegg om utbedring, tilsyn mv., samt også privatrettslige forholds betydning for byggesaksbehandling. Vi går ikke nærmere inn på disse forslagene her, men vil kommentere forslagene knyttet til privatrettslige forhold og byggesak i senere artikkel.
LES OGSÅ: Endringer i eierseksjonsloven – konsekvenser og uklarheter
Tiltak på eksisterende byggverkPbl. kapittel 31 regulerer tiltak på eksisterende bygg. Reglene er kompliserte og uklare. I noen tilfeller unnlater gårdeiere å gjennomføre ellers fornuftige tiltak fordi kostnaden eller usikkerheten blir for stor.
En tilbakevendende problemstilling ved vedlikehold, rehabilitering ombygging av eksisterende bygninger, er rekkevidden av pbl. 31-2 som regulerer hvilke krav som gjelder ved arbeider og tiltak på eksisterende byggverk.
Utgangspunktet er at dagens krav etter lov og forskrift gjelder for de deler av byggverket som tiltaket omfatter. Nye vinduer må oppfylle dagens tekniske krav, men bygningsmyndighetene vurderer i denne sammenheng ikke om også dagens parkeringsnorm på eiendommen er oppfylt. Dersom tiltaket utgjør en hovedombygging vil imidlertid dagens krav i utgangspunkt gjelde bygningen/eiendommen i sin helhet.
I høringsforslaget foreslås blant annet å presisere begrepet hovedombygging, og at dette gjøres til et eget tiltaksbegrep i loven. Forslaget fremstår isolert sett som fornuftig og klargjørende, men det kan diskuteres om det er tilstrekkelig forenklende.
Videre foreslås å presisere reglene om tiltak på byggverk i strid med senere plan. Et bygg som er oppført i tråd med eksisterende plan, blir ikke ulovlig av at kommunen senere vedtar en reguleringsplan med annet arealformål og nye bestemmelser. Av pbl. § 31-2 følger imidlertid at det på eksisterende byggverk, som står og brukes i strid med etterfølgende plan, ikke kan foretas hovedombygging, påbygging, bruksendring mv. med mindre den nye planen følges.
Ny plan skal ikke hindre vedlikehold, fasadeendringer, endring og reparasjon av eksisterende byggverk. Det er like fullt noe utydelig hvilke typer tiltak som lovlig kan foretas på byggverk som er eller brukes i strid med senere vedtatt plan. Departementet foreslår derfor at dette presiseres i loven.
Pbl. § 31-2 fjerde ledd åpner allerede for at kommunen kan fravike hovedregelen om at tiltak på eksisterende byggverk må oppfylle dagens tekniske krav. Vilkårene for dette innebærer krevende skjønnsmessige vurderinger, lite forutsigbarhet og ulik praksis.
Departementet foreslår derfor å utvide kommunenes dispensasjonsadgang. Det foreslås både grunnvilkår og konkrete vurderingstemaer for dette. Det presiseres imidlertid at kommunen kan møte aksepterte unntak med vilkår i tillatelsen. Om man da kommer særlig lenger hva gjelder forutsigbarhet og forutberegnelighet, gjenstår å se.
Korttidsutleie og hyblifiseringKorttidsutleie av egen bolig ble skattepliktig fra og med inntekståret 2018. Videre har Stortinget vedtatt lovendringer om korttidsutleie i eierseksjonsloven og burettslagslova som trer i kraft 1. januar 2020.
LES OGSÅ: Nye regler om korttidsutleie
Korttidsutleie, altså boligutleie mindre enn 30 døgn, vil som hovedregel være tillatt inntil 90 døgn per år i eierseksjonssameier. Dette gjelder utleie av hele boligen. Det vil fortsatt være adgang til å korttidsutleie for eksempel ett rom i egen bolig.
Utleie av egen bolig til boligformål omfattes i utgangspunktet ikke av plan- og bygningslovens regler. Dersom utleien får karakter av hotelldrift, kan utleien imidlertid utgjøre en bruksendring til næringsvirksomhet som krever tillatelse fra bygningsmyndighetene. I dag kan kommunen avslå slik endring blant annet med hjemmel i reguleringsplan og eventuelt kommuneplan. I tillegg kan teknisk forskrift få betydning, ikke minst hva gjelder spørsmål om brannklasse.
I høringsnotatet ønsker departementet regler som klargjør når bruk av bolig til korttidsutleie anses som næringsvirksomhet og dermed som en søknadspliktig bruksendring. Det skisseres ulike muligheter for endring i byggesaksforskriften, blant annet knyttet til hvor eier/leier bedriver dags- eller ukesleie. Vedkommende bor ikke i boligen, men står for tilsyn og vask.
Løsningen vil langt på vei kunne samsvare med den skatterettslige tilnærmingen. Departementet signaliserer også at de vil vurdere om eierseksjonslovens grense for korttidsutleie skal tas inn i plan- og bygningsloven slik at korttidsutleie i mer enn 90 døgn per år, i seg selv kan bli en søknadspliktig bruksendring.
LES OGSÅ: Gleder seg over max to seksjoner
HyblifiseringHyblifisering dreier seg typisk om ombygging av en leilighet, gjerne med lettvegger, til en rekke mindre hybler/soverom for utleie med den følge at antall beboere i boligen overskrider det den egentlig var bygd for (men uten at det etableres flere selvstendige boenheter).
Eksisterende regelverk kan begrense mulighetene for hyblifisering. Etter eierseksjonsloven kan seksjonseier fritt leie ut sin boligseksjon og foreta mindre bygningsmessige endringer inne i boligen. Adgangen til å begrense seksjonseiers rådighet, er snever. Hyblifisering kan imidlertid utgjøre en søknadspliktig bruksendring, og kommunen kan også gjennom areal-/reguleringsplan gi bestemmelser om bruk av egen boligmasse.
Kommunens muligheter etter dette regelverket er imidlertid dels begrensede, dels er reglene vanskelig tilgjengelige. Det etterlyses derfor klarere og mer konkrete regler for hyblifisering, herunder større muligheter for det enkelte eierseksjonssameie til å gripe inn.
Departementet foreslår at ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at en bruksenhet kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig, skal besluttes av sameiets årsmøte med 2/3 flertall – slik kravet er for å endre formål fra bolig til næring. Hva “vanlig” innebærer vil for mange fremstå som et uklart kriterium med dertilhørende tvistepotensial. Muligens vil en klarere og mindre skjønnspreget bestemmelse være mer hensiktsmessig.
Departementet foreslår videre at det gis hjemmel i pbl. for å gi konkrete regler om deling av boenhet til hybler både i kommuneplanens arealdel og i reguleringsplaner. Samtidig oppheves eksisterende bestemmelse. Om dette innebærer noen rettslig endring av betydning, gjenstår å se.
Advokatene Trude Gran Melbye og Stian Berger Røsland er begge partnere i Advokatfirmaet Selmer AS.
