Livselskapene og bankene låner ut penger som aldri før til eiendommen. Men det kreves egenkapital og solide leietakere for å få gode betingelser. Foto: Shutterstock.

Kreditorene ser gode tider i næringseiendom

Utlånerne av kapital til næringseiendom venter fortsatt gode markeder. Men de vil ikke lempe på kravene til egenkapital i prosjekter.

Publisert Sist oppdatert

Det var på Eiendomsdagene 2018, som ble arrangert av Estate Kunnskap, at sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika ledet en paneldebatt om finansiering av næringseiendom, bestående av Olav T Løvstad, leder for Seksjon Eiendom & Entreprenør i DNB Storkunde og Internasjonal, Kristian Berg, partner i Corporate Finance i Arctic Securities og Torstein Hagen, leder Debt Investments i Storebrand Asset Management.

– Jeg ser ingen mørke skyer de nærmeste årene, men det kan komme noen globale skyer som rammer eiendomsmarkedet, sier Berg.

– Alle sier at vi er langt ute i sykelen. Vi har vært gjennom de syv dårlige årene nå, sier Hagen og legger til at det er sentralbankenes pengetrykking som har sørget for god utvikling.

Han antyder dermed at det blir fortsatt gode tider i eiendomsbransjen.

– Men man må være forberedt på at noe kan skje.

Olav Løvstad ser heller ikke mørkt på fremtiden.

– Den største risikoen vi ser, er hvis boligprognosene til Jan Ludvig Andreassen slår til. Men vi er veldig komfortable med boligmarkedet, sier Løvstad.

De seneste årene har belåningsgraden for eiendommer gått ned.

– Eiendomsaktørene i Norge er ganske konservative og fornuftige. De har forsiktig belåning på eiendommene. Ser man på de store internasjonale investorene med gigantiske fond, så tar de ned gearingen på fondene når yielden blir lavere, sier Kristian Berg.

Han forteller om store forskjeller fra objekt til objekt og de ulike områdene. Stor-Oslo er det mest likvide og attraktive markedet, men det er fullt mulig å få god finansiering i andre regioner også.

– Nesten uansett finansieringsgrad, så var det få som ville finansiere eiendommer på Forus. Samtidig har det vært attraktive transaksjoner i Stavanger sentrum hvor det har vært stor konkurranse om finansiering. Markedet er åpent for annet enn Oslo CBD. Det har vært prosjekter i Harstad, Kristiansand med stor konkurranse om finansiering, sier Berg.

Torstein Hagen investerer i eiendomsgjeld på vegne av Storebrand. Han mener kapitalregelverket for livselskapet har gjort det veldig fordelaktig å investere i pantesikret gjeld.

– Vi har fått en betydelig andel plassert i pantesikret gjeld. Vi har en tredjedel av porteføljen i obligasjoner, sier Hagen.

Olav Løvstad i DNB forteller at banken har videresolgt noen lån til for eksempel Storebrand. Samtidig forvalter de lånene videre på vegne av Storebrand.

– Det passer godt med regelverket, sier Løvstad.

Men selv om livselskapene og pensjonskassene har kommet på banen med obligasjonskapital, kan ikke eiendomsaktørene forvente økte belåningsgrader eller lavere marginer.

– Hvis marginen eller belåningsgraden ikke er bra nok, så går vi et annet sted med kapitalen, sier Hagen.

– Enkelte har trodd at siden livselskapene kom på banen, så er det bare å komme med et prosjekt og så kommer pengene. Det er ikke tilfelle. Er det et godt prosjekt med tre års løpetid, så er det ingen ting som kan konkurrere med en bank, sier Berg.

Olav Løvstad tror vi vil se mer kombinasjon av ulike kapitalkilder. Han tror på banklån som kombineres med obligasjonslån. Han er også opptatt av refinansieringsrisiko.

– Vi kan se noen tilfeller hvor refinansieringsrisikoen er høy. Kan bety at en uventet yieldoppgang, så kan man få refinansieringsrisiko, sier Løvstad.

Kristian Berg mener det er viktig å ha gode relasjoner til bankene, særlig dersom markedet skulle bli vanskelig igjen

– Da vil de som ikke har kunderelasjoner ikke få kapital, og det gjelder særlig syndikatene.

Et spørsmål som opptar flere av eiendomsinvestorene er utviklingen innenfor retail.

– Retail og den konkurransen mot netthandel er et vanskelig spørsmål som vi bruker mye tid på, sier Løvstad.

– Nå skal jeg være litt forsiktig fordi Storebrand Eiendom eier og drifter mange kjøpesentre. Men vi finansierer ingen kjøpesentre, sier Hagen.

– Jeg mener det ikke er helt riktig å sammenligne Norge med USA når det gjelder kjøpesentre. Nordmenn liker å gå på kjøpesentre. Vi har også en del restriksjoner på kjøpesentre, sier Berg og mener det sikrer at  tilbudssiden ikke blir for høy.

Powered by Labrador CMS