Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

VIKTIG: Ved anbud i OPS-prosjekter er det viktig med en robust finansiell modell, påpeker EY.

Modellering av OPS-prosjekter

Skal man delta i et anbud i forbindelse med et OPS-prosjekt er det kritisk med en robust finansiell modell. En slik modell blir et viktig beslutningsunderlag der man kan simulere effekten av å endre på ulike forutsetninger.

Paul M. Larsen og Yngve Kaldestad

onsdag 15. november 2017 4:00 (Oppdatert 15. november 2017 5:42)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Forhåpentligvis vil en slik modell gjøre det mulig å bedre kvantifisere hvilken pris man skal legge seg på i anbudet, og hvor stor andel av prosjektet som bør finansieres med egenkapital.

En strukturert modell bør ha separate ark for input, beregninger og output.

Inputark
Det kan være hensiktsmessig å strukturere modellen slik at den har ulike inputark for overordnede forutsetninger, bygg- og anleggsfasen og driftsfasen.
• Generell input: I dette arket legger man inn generelle tidsuavhengige forutsetninger.
• Input bygg- og anleggsfasen: Likviditeten i prosjektet er mer kritisk i den første delen av OPS- prosjektet. Det er derfor ikke uvanlig å modellere denne delen på månedlig basis.
• Input drift: Når prosjektet er kommet i driftsfasen er kontantstrømmen mer stabil og forutsigbar. Det holder kanskje å modellere denne perioden per år eller per kvartal.

Les også: Offentlig privat samarbeid – skattemessige utfordringer

Beregningsark
• Alle beregninger bør gjøres i separate ark. Bruker av modellen bør lett kunne gå inn i modellen og forstå hvordan prosjektet henger sammen.
• Kontantstrømmen i prosjektet er kritisk, og alle beregninger bør gjøres på et separat ark. Hensikten er at bruker lett skal få en oversikt over alle inn- og utbetalinger i løpet av prosjektets levetid.
• Det er kritisk at kontantstrømmen fra drift dekker betaling til fremmed- og egenkapital. Modellen bør ha en sjekk slik at bruker ser om løpende kontantstrøm dekker nedbetaling. Prioritering av kontantstrøm gjøres i følgende rekkefølge:
1. Renter på eksterne lån og gebyrer
2. Avdrag på eksterne lån
3. Renter på aksjonærlån og gebyrer
4. Avdrag på aksjonærlån
5. Utbytte til aksjonærer
• Nåverdi av prosjektet: Det bør utarbeides et separat ark som regner ut nåverdien av prosjektet. Alle inn- og utbetalinger må neddiskonteres med et relevant avkastningskrav.

Outputark
Modellens output bør som minimum inneholde tre hovedgrupper:
• Key Performance Indicators (KPI): For å vurdere rimeligheten i prognosene og hvor attraktivt prosjektet er bør man ha et eget ark med nøkkeltall. Følgende nøkkeltall bør som et minimum inkluderes:
o Nåverdi av prosjektet
o Internrente på prosjektet (baseres på alle inn- og utbetalinger før finansiering)
o Internrente egenkapital (baseres på innskutt egenkapital og utbytte i perioden)
o Internrente ansvarlig lån (baseres på lån, renter, gebyrer og avdrag)
o Avkastning for aksjonærer (baseres på samlede inn- og utbetalinger for egenkapital og ansvarlig lån)
o Avkastning fremmedkapital (baseres på lån, renter, gebyrer og avdrag for fremmedkapital)
o Payback-periode
o At man tilfredsstiller alle covenants på lån

• Grafisk illustrasjon: Ofte kan det være pedagogisk for bruker av modellen å illustrere de viktigste forutsetninger og nøkkeltall grafisk.

• Modellsjekker: Man skal ikke undervurdere rent tekniske utfordringer knyttet til store modeller. Sannsynligheten for rene tekniske feil øker når modellen blir stor og kompleks. Modellen bør ha et eget ark der man legger inn ulike logiske sjekker. Dette kan være sjekk av rene tekniske feil som om balansen går opp eller at inn- og utbetalinger summerer seg riktig. Videre bør man lett kunne kontrollere finansielle forhold, som eksempelvis at prosjektet har positivt kassebeholdning gjennom hele prosjektet, at all ekstern gjeld er nedbetalt i løpet av perioden og at løpende kontantstrøm fra drift er nok til å dekke renter og avdrag til eksterne lån og aksjonærlån.

Les også: Offentlig privat samarbeid – fordeler og utfordringer

Andre faktorer som er viktig i en OPS-modell
Arbeidskapitalbinding:
Å optimalisere arbeidskapitalen er kritisk for å få god lønnsomhet i prosjektet. Modellen bør kunne beregne sensitiviteter på ulike kredittider til leverandører. En generell erfaring er at mange ignorerer verdien av optimalisert arbeidskapital. Man risikerer derfor å prise seg ut av anbudskonkurransen ettersom man må ha en rentabilitet på en høyere investert kapital.

Skatt og avgift:
Det er en rekke skatte- og avgiftsmessige problemstillinger knyttet til OPS-prosjekter. En god modell bør vise effekten av optimalisering av inn- og utbetalinger knyttet til skatter og avgifter. En god modell bør også utarbeides i samarbeid med ekspertise på skatte- og avgiftsmessige problemstillinger.

Kapitalstruktur:
En stor andel av et typisk OPS-prosjekt er lånefinansiert. En høy gjeldsandel vil øke internrenten til egenkapitalen, men vil selvsagt også øke sannsynligheten for at man kommer i brudd med lånebetingelsene. Modellen bør være strukturert på en måte som gjør det mulig å lage ulike sensitiviteter på gjeldsandel, prosjektets internrente, kreditors lånebetingelse og sannsynligheten for at man kommer i brudd med covenants. På denne måten kan beslutningstaker enklere danne seg et bilde av hvor aggressivt prosjektet bør finansieres med fremmedkapital.

EY publiserer denne høsten en artikkelserie om ulike temaer knyttet til OPS. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til det offentlige samt til bygg- og anleggsbransjen, og har et bredt team bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter.
Artikkelforfatterne er begge siviløkonomer i EY.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Verktøyet som revolusjonerer boligutviklingen

Estate Play / fredag 16. november 2018

Slik blir Norges mest fremtidsrettede bygg

Estate Play / torsdag 15. november 2018

Thon får rive to bygårder (+)

Utvikling, Pluss / torsdag 15. november 2018

Stor kjøpsinteresse i Stavanger

Leiemarkedet, Transaksjoner / fredag 16. november 2018

Vant Cityprisen Rogaland 2018

Aktuelt / torsdag 15. november 2018

Slår seg sammen og blir Askers største kontoreiendomsselskap

Aktuelt / torsdag 15. november 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Kjempetransaksjon på FornebuKjempetransaksjon på Fornebu 12. november 2018
Flere går fra CushmanFlere går fra Cushman 13. november 2018
Syndikat kjøpte kjøpesenterSyndikat kjøpte kjøpesenter 13. november 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Ambisiøst boligprosjekt på Nordnes

Nyheter / fredag 16. november 2018

- Det er et siktemål for et så presumtivt eksponert prosjekt i bybildet å vise ambisiøs arkitektur med forbildekvaliteter.

Vil bygge 48 leiligheter i Fana

Nyheter / torsdag 15. november 2018

TT Eiendomsutvikling AS ønsker å oppføre tre boligblokker med fem etasjer i Hamrevegen.

Storprosjekt på Kokstad

Nyheter / onsdag 14. november 2018

Brødrene Ulveseth AS vil bygge 140 leiligheter ved bybanestoppet på Kokstad.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Leietakere får mat fra stjernekokker

Nyheter / fredag 16. november 2018

Lava-kokkene Even Ramsvik, Stian Floer og Anders Braathen står bak selskapet som skal gi leietakerne i Haakon VIIs gate 2 restaurantmat i kantinen.

Hotellsuksess bygger ut

Nyheter / fredag 16. november 2018

To år etter åpningen må Comfort Hotel Karl Johan bygge for å møte etterspørselen.

Lagunen Storsenter utvider

Nyheter / torsdag 15. november 2018

Nå åpner senteret med 50.000 nye kvadratmeter bestående av 50 nye butikker og spisesteder.