Ukens Tips: Oppløsning av sameie

Mange eiendommer eies i sameie av to eller flere personer og/eller selskaper. Å eie en eiendom sammen med andre forutsetter et tett samarbeid. I slike tilfeller kan det ofte oppstå uenighet, for eksempel om fordeling av kostnader, vedlikehold mv. En aktuell problemstilling vil da være hvordan den enkelte sameier kan komme seg ut av sameiet uten å lide økonomisk tap.

Sameier som nevnt ovenfor reguleres av sameieloven. Sameieformen betegnes ofte som et ordinært sameie, ideelt sameie eller et tingsrettslig sameie. Slike sameier må ikke forveksles med eierseksjonssameier (hvor de enkelte eierne har en eksklusiv bruksrett til en bestemt del av bygningen) eller realsameier (hvor sameieandelen er forbundet med eiendomsretten til en bestemt eiendom). For oppløsning av slike sameier gjelder særlige regler.

Sameielovens utgangspunkt at en sameier fritt kan selge sin ideelle andel. I praksis kan det imidlertid være svært vanskelig å få solgt sameieandelen til en akseptabel pris, blant annet som følge av at den som skal kjøpe andelen må dele eiendommen med de øvrige sameierne og at de øvrige sameierne har forkjøpsrett.

En sameier som ønsker seg ut av et sameie er derfor ofte bedre tjent med å begjære sameiet oppløst. Dersom eiendommen ikke kan deles rent fysisk, må sameiet oppløses etter reglene for tvangssalg. Dette innebærer at eiendommen selges på det åpne markedet, og at salgssummen deretter fordeles på de enkelte sameierne etter eierbrøken. Krav om oppløsning av et sameie ved tvangssalg settes frem for tingretten. Merk at oppløsning av sameiet også kan gjøres uavhengig av sameielovens regler om tvangssalg, men dette forutsetter enstemmighet blant sameierne.

Den som vil ut av sameiet behøver ikke å oppgi, dokumentere eller sannsynliggjøre noen begrunnelse for ønsket om å kreve oppløsning. Ved avgjørelsen av om oppløsning skal skje, skal det heller ikke foretas noen vurdering av hvilke virkninger en oppløsning vil ha for de andre sameierne. Det eneste som kreves, er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Dette vil kunne gi sameierne mulighet til å reise nødvendige midler, slik at de får anledning til å kjøpe eiendommen.

Sameielovens bestemmelser gjelder bare så langt ikke annet er avtalt eller følger av “serlege rettshøve”, jf. sameieloven § 1 annet ledd. Dette gjelder dermed også sameiernes rett til å kreve oppløsning. I rettspraksis er det imidlertid lagt til grunn at det må være klare holdepunkter i avtale eller i annet særlig rettsforhold for at oppløsningsretten skal være avskåret, blant annet som følge av at oppløsningsforbud vil være et sterkt inngrep i sameiernes handlefrihet og deres mulighet for å finne rasjonelle løsninger i konfliktsituasjoner.

Ved tvangssalg har samtlige sameiere forkjøpsrett til eiendommen. Dette innebærer at sameierne har rett til å tre inn i det høyeste budet som oppnås i markedet. At det fremsettes et krav om oppløsning av et sameie, behøver dermed ikke å føre til at eiendommen selges til utenforstående. Også den sameieren som krever sameiet oppløst, har forkjøpsrett, og dermed mulighet til å sikre seg hele eiendommen. Se også eget tips om sameiernes forkjøpsrett.

————————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Erik Sverdrup Mår er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13