Salg av eiendom «som den er» – risiko for mangler

Artikkelforfatter er advokat/assosiert partner Magnus Meisingset-Haug i Advokatfirmaet Haavind.

Det overordnede utgangspunktet ved «as is» salg er at kjøper har krav på å overta eiendommen som den var ved besiktigelse, og at avvik fra dette kan medføre mangelskrav. Skjulte feil og mangler er i utgangspunktet kjøpers risiko. Der det har oppstått særskilte spørsmål, er i de tilfelle der skjulte feil og mangler som eksisterer ved besiktigelsen (som i utgangspunktet er kjøpers risiko), materialiserer seg i skader i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen. Dette har ført til mange diskusjoner i bransjen, og da også i tilknytning til transaksjoner, ettersom bakgrunnsretten gjelder for disse transaksjonene, på lik linje med de mer alminnelige boligsalgene.

Dommen bekrefter det som normalt har vært antatt som gjeldende rett, ved at nye skader som oppstår for eksempel ved brann eller annen ødeleggelse, ikke er dekket av selgers ansvarsbegrensning i avhendingslovens § 3-9, ettersom slike skader innebærer at eiendommen ikke lenger er «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse.

Det som derimot er ytterligere klargjørende ved Høyesteretts dom, er at Høyesterett også fastslår at skjulte feil og svakheter – som i utgangspunktet er kjøpers risiko – men som gir seg utslag i nye skader før overtakelse, er omstendigheter selger er nærmest til å bære risikoen for i tilfeller hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av eksisterende skade. Det er viktig å presisere at det er selve utbedringen av skaden som selger er ansvarlig for, og ikke det underliggende forhold i sin helhet. Dette er en viktig avklaring fra Høyesterett.

Med grunnlag i Høyesteretts avgjørelse kan man nå trekke opp følgende risikofordeling mellom selger og kjøper hva gjelder skader som materialiserer seg mellom besiktigelsen og overtakelse:

• Skjulte feil/skader og svakheter som forelå ved besiktigelsen er kjøpers risiko. Dersom feilen oppdages mellom besiktigelse og overtakelse, kan kjøper kun gjøre mangelskrav gjeldende dersom selger har misligholdt sin opplysningsplikt om foreholdet eller dersom feilen innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.

• Skjulte feil/skader og svakheter som gir seg i utslag i nye skader i perioden mellom besiktigelse og overtakelse og hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av eksisterende skade, er selgers risiko. Kjøper har i slike tilfeller rett til å gjøre mangelskrav gjeldende. Tilsvarende gjelder da også naturlig nok for nye skader som oppstår i denne perioden og som ikke har sammenheng med skjulte feil/skader og svakheter.

Ved kjøp og salg av næringseiendom benyttes den såkalte «meglerstandarden» i de aller fleste tilfeller. I disse avtalene er det innatt en særskilt regulering av skader på eiendommen som oppstår mellom signering og overtakelse jf. punkt 10 (a). Denne bestemmelsen nedfeller at slike skader i utgangspunktet er selgers ansvar, dog slik at kjøper har risikoen for tapet skaden medfører opp til et gitt minimumsbeløp. Det kan problematiseres hvilke type skader denne skadesløsholdelsen er ment å dekke, og nå særlig i lys av Høyesteretts dom. Men en diskusjon av dette bør tas ved forhandlingsbordet.