Ukens Tips: Statlige leietakere – forholdet til frivillig registering

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved utleie av næringseiendom til statlige leietakere bør utleierne være særlig oppmerksomme på leiekontraktens regulering av mva. Statlige leietakere er per i dag ikke er omfattet av utleiers frivillige registrering, og dette bør derfor hensyntas ved beregning av leien og fellesutgifter, samt reguleringen i leiekontrakten.

Utleie av fast eiendom er som utgangspunkt ikke avgiftspliktig omsetning. Gjennom en frivillig registrering kan utleiere gjøre relevante deler av sin utleievirksomhet avgiftspliktig, og med det oppnå fradrag for inngående merverdiavgift.

Det er kun arealer leid ut til mva-pliktige og kompensasjonsberettigede leietakere som omfattes av en frivillig registrering. Der hvor leietaker selv ville hatt fradragsrett for inngående mva dersom leietakeren hadde eid bygget, vil arealene som hovedregel kunne omfattes av utleiers frivillige registrering. Utleie til kommunal og fylkeskommunal virksomhet vil også kunne omfattes av utleiers frivillige registrering, jf. merverdiavgiftsloven § 2-3(1) a) og b).

Statlige leietakere på den annen side reiser enkelte særskilte problemer for utleierne, herunder negativ justering knyttet til eksisterende kapitalvarer og manglende fremtidig fradragsrett. Arealer leid ut til staten kan etter dagens regelverk ikke omfattes av utleiers frivillige registrering. For utleier er det i slike tilfeller viktig å innkalkulere merkostnadene ved utleie til en statlig leietaker, sammenliknet med utleie til en fullt ut avgiftspliktig leietaker. Se Ukens Tips om momskompensasjon for mer informasjon.

Regjeringen varslet i Prop. 1 LS (2013-2014) og Tillegg 1 at det skulle igangsettes et arbeid for innføring av nøytral merverdiavgift i statlig sektor. I Statsbudsjettet for 2015 ble det fremlagt forslag om å innføre en ordning med nettoføring av merverdiavgiften i ordinære statlige forvaltningsorgan fra 1. januar 2015. Nettobudsjetteringsordningen for statlig virksomhet omfatter imidlertid ikke utleie av fast eiendom til statlige virksomheter, og slik utleie kan fortsatt ikke omfattes av en frivillig registrering. Det er på det nåværende tidspunkt uklart hva konsekvensen vil bli for utleiere av fast eiendom som leier ut arealer til statlige leietakere. Det er imidlertid ikke usannsynlig at også statlige leietakere på sikt vil kunne omfattes av utleiers frivillige registrering. I lys av dette bør utleiere som fremforhandler leiekontrakter med statlige leietakere vurdere hvorvidt det skal inntas bestemmelser som regulerer konsekvensene dersom leieforholdet i fremtiden kan omfattes av en frivillig registrering. Konkret bør det avtales hvordan mva-klausulen skal være og hvilke konsekvenser endringene får for leien og felleskostnadene.

Vi nevner i denne sammenheng også at det ved utleie til NAV-kontorer er viktig å være oppmerksom på NAV-loven § 13 (1) som medfører at NAVs statlige og kommunale enhet skal ha felles kontorer. Ved utleie til NAV vil det som regel være mest hensiktsmessig at utleier inngår leiekontrakten enten med kommunen alene (som så fremleier deler av arealer til den statlige enheten), eller i det minste i fellesskap med både den statlige og kommunale delen av NAV som leietakere. Dette ettersom den kommunale delen av NAV er kompensasjonsberettiget, og vil kunne omfattes av utleiers frivillige registrering, mens den statlige delen ikke kan det.

—————————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Anders Myklebust er partner i Wikborg Rein og tilknyttet firmaets fagområde skatterett.

Jens Aas er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13