Felt av finansieringen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fredag kom meldingen om at eiendomsporteføljen til DNB-fondet er solgt til amerikanske Starwood Capital Group for om lag 11 milliarder kroner. Et alminnelig flertall på generalforsamlingen 9. januar må formelt godkjenne transaksjonen.

Eiendommer i Norge for 4,65 milliarder kroner bytter eier. Den eneste eiendommen som ikke selges nå, er Handelspark Invest I AS, som forsøkes solgt i 2015, Bokført netto verdi her er 115 millioner kroner.

MiserabeltAvkastningsmessig har Fortin vært en miserabel affære, der DNB selv er en av taperne med 30 prosent eierandel. Antatt utbetaling til aksjonærene er 27,70 kroner per aksje, som betyr at 72 prosent av verdiene siden oppstarten i 2006 er borte. Verdijustert egenkapital per 31. mars i år var 42,50 kroner.

Men i disse ni månedene har verdifall på eiendommer, hovedsakelig i Sverige, tappet aksjonærverdiene for 8,30 kroner. Som følge av rentefall bidrar rentesikringene negativt med 4,50 kroner, mens transaksjonskostnader og endringer i netto gjeld tapper ytterligere 2 kroner per aksje.

Styret i fondet skriver i en innkalling til en ekstraordinær generalforsamling at ved eventuell videre drift, står selskapet overfor krevende utfordringer som omfattende refinansieringer og betydelige reforhandlinger med tilhørende kapitalbehov. Dette vurderes som ikke reelle alternativer. Kun budet fra Starwood har vært tilstrekkelig interessant for til å innlede eksklusive forhandlinger.

Stor rabattI vår var det bud fra syv svenske og utenlandske interessenter som innebar en rabatt på 3–12 prosent sammenliknet med datterselskapet SveaReal AS’ egne vurderinger av markedsverdien til eiendommene. Det innebar en rabatt på egenkapitalen på 9–28 prosent. Styrene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA og SveaReal AS valgte så i august å inngå en eksklusivitetsavtale med Starwood Capital Group, som meldte sin interesse før påske.

Fortin ble i henhold til opprinnelig plan finansiert med ca. 75 prosent belåning. Lånerentene ble bundet i gjennomsnitt ti år, som tilsvarer mandatperioden. Styret skriver i innkallingen at summen av konsernets bankgjeld og løpende rentesikringer gjør at «fondet er betydelig overbelånt». En videre drift forutsetter refinansiering av selskapets låne‐ og renteavtaler.

Samtidig er det også behov for å oppgradere og investere i eiendommene for å beholde og tiltrekke seg leietakere. En fortsatt drift krever en emisjon blant de eksisterende aksjonærene og/eller nye investorer. En slik emisjon måtte ifølge styret antakelig gjøres til betydelig rabatterte priser i forhold til budet fra Starwood. Aksjonærene som ikke hadde deltatt her, ville ha blitt betydelig utvannet.

Ikke i posisjonEt lavt rentenivå gir implisitt et lavt avkastningskrav, som isolert sett er positivt på eiendomsprisene. Men det forutsetter likviditet til å dekke løpende kostnader og for å kunne dra nytte av det lave rentenivået. Fortin er ifølge styret «dessverre ikke i posisjon til dette på grunn av rentesikringene».

En risikoreduksjon gjennom binding av lånerenten har i et fallende rentemarked i stedet belastet fondet negativt med ca. 1093 millioner kroner. Ved utgangen av 2013 var gjennomsnittlig rentemargin på innlånene 2,26 prosent. Det er 1,5 prosentpoeng høyere enn ved kjøp av eiendommene. På årsbasis betyr dette ca. 124 millioner kroner i økte finansieringskostnader.

Foto: Flickr/SpareBank 1