Ingen tegn til nedjustering

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dette fondet har siden oppstarten i juni 2006 levert en totalavkastning på katastrofale -73,9 prosent. I 2011 tapte fondet 15,1 prosent. Annualisert avkastning siden starten er -21,7 prosent.

Aberdeens prognoser ifølge fjerdekvartalsrapporten for fondet tilsier en årlig ubelånt eiendomsavkastning på 6,5 prosent for Norden i perioden 2012-2016. Selv om fondet er høyt belånt, vil den forespeilede avkastningen ikke gi investorene i nærheten av målet på mer enn 12 prosent årlig avkastning over fondets levetid.

UrealistiskNorden/Baltikum må faktisk gi 37,5 prosent i årlig avkastning til juni 2016 bare for at verdijustert egenkapital (VEK) skal være tilbake på utgangspunktet 10 kroner. Fondets VEK-kurs falt i fjerde kvartal med 6,5 prosent til 2,41 kroner.

Aberdeen skriver i rapporten at fondets primære underliggende investering, Pan-Nordic, hadde en negativ avkastning i fjerde kvartal på 0,9 prosent. Nedgangen er hovedsakelig drevet av reduserteeiendomsverdier i Sverige og Norge. Ledigheten i Pan-Nordic økte gjennom fjerde kvartal fra 10,6 prosent til 12,9 prosent. Avkastningen i Pan-Nordic for hele 2011 ble negativ med 3,1 prosent.

Norden/Baltikum er nest største eier i Pan-Nordic med en eierandel på 16,9 prosent, et fond  tilpasset større, institusjonelle investorer. Eiendomsporteføljen i Pan-Nordic består ved årsskiftet av 30 bygg til en verdi av 884 millioner euro. Eiendommene gir 64 millioner euro i årlige brutto leieinntekter og har et samlet utleibart areal på 450 022 kvadratmeter.

Marginalt nedEiendommene i den andre investeringen Finsk Shopping er verdivurdert i fjerde kvartal og viser en marginal nedgang på 0,2 prosent for 2011. Totalavkastningen i kvartalet ble 1,1 prosent. Finsk Shopping leverte en positiv avkastning for hele fjoråret på 3,7 prosent.

Norden/Baltikum eier 14,2 prosent av Finsk Shopping, som er rettet mot kjøpesentersegmentet iFinland. Fondet hadde ved utgangen av fjerde kvartal 2011 en eiendomsportefølje på 11 handelseiendommer, som var verdivurdert til 183,2 millioner euro.

Eiendommene gir ca. 16,5 millioner euro i årlige brutto leieinntekter og har et utleibart areal på 116 969 kvadratmeter. Den økonomiske ledigheten i dette fondet er 6,4 prosent, en reduksjon fra 6,9 prosent i tredje kvartal 2011.

Høyt belåntAberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum er høyt belånt. Samlet belåningsgrad per 31. desember 2011 var hele 77,9 prosent av markedsverdien til de underliggende eiendelene.

Om fremtidsutsiktene skriver Aberdeen at leieprisene vil utvikle seg moderat positivt og være en driver for eiendomsverdiene fra 2013. Betalingsvilligheten er høy for de riktige lokalene med den riktige beliggenheten, men totalledigheten i kontormarkedet er fortsatt betydelig. Det gjør at forskjellene når det gjelder leiepriser øker.

Forvalteren venter videre en stabilt direkteavkastningskrav for de beste eiendommene de neste seks månedene. Lange renter falt kraftig i 2011, som støtter opp under eiendom. På den annen side har risikopremiene økt, og utsiktene for økonomisk vekst er svakere enn de var for tolv måneder siden.

Vanskeligere“Eiendom med middels til høy risiko vil være utsatt for vanskeligere finansieringsvilkår og trolig høyere avkastningskrav på kort sikt”, skriver Aberdeen i rapporten.