7,5 mrd. i skjulte verdier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det NSB-eide selskapet balansefører ikke investeringseiendommene og utviklingseiendommene etter vurdert markedsverdi, men etter historisk kost, fratrukket avskrivninger. Verdien av Rom Eiendoms investeringseiendommer falt i konsernbalansen fra 2736 millioner kroner ved utgangen av 2009 til 2324 millioner per 31. desember 2010, blant annet som følge av salg.

Investeringseiendommene har en anskaffelseskostnad på 3185 millioner kroner, mens akkumulerte avskrivninger utgjør 861 millioner. Men eksterne verdivurderere mener den reelle verdien av eiendommene ved årsskiftet var hele 7484 millioner kroner, opp fra 6868 millioner i 2009. Det er merverdier tilsvarende 5170 millioner kroner mot de bokførte verdiene.

Enormt gapUtviklingseiendommer for salg er ved årsskiftet ført opp til 1279 millioner kroner, ned fra 1461 millioner i 2009. Verdivurdererne mener imidlertid at de reelle verdiene her er 3635 millioner kroner, en differanse på 2356 millioner mot “bok”. Til sammen snakker vi om skjulte verdier i eiendomsmassen for over 7,5 milliarder kroner.

Bokført egenkapital til Rom-konsernet ved utgangen av 2010 var 1091 millioner kroner, som gir en egenkapitalandel på 19 prosent av en totalbalanse på 5785 millioner kroner. Den reelle egenkapitalen er over 8,5 milliarder.

Bra yieldRom Eiendom mottok i fjor leieinntekter fra investeringseiendommene på 539 millioner kroner, ned fra 574 millioner i 2009. Basert på gjennomsnittlige reelle verdier i fjor på 7150 millioner kroner, tilsvarer det en brutto kontraktsyield på 7,5 prosent, 7,2 prosent hvis vi går ut fra verdiene per 31. desember 2010.

De totale driftsinntektene i 2010 utgjorde 792,4 millioner kroner, en nedgang fra 905 millioner i 2009. Driftsresultatet endte på 336,7 millioner kroner, marginalt opp sammenliknet med 2009. Resultatet før skatt på 198,3 millioner kroner er så å si identisk med 2009-resultatet.

Rom har 3625 millioner kroner i langsiktig gjeld til kredittinstitusjonene, det vil si: 3 milliarder er et gjeldsbrevlån til eieren NSB. På det lånet betaler Rom en rente på 5,42 prosent, basert på 3-årige byttelånsrenter (swaprenter), pluss en margin.

Over 3 mill.Administrerende direktør Pål Berger i Rom Eiendom fikk i 2010 utbetalt en lønn på 2 491 000 kroner, opp fra 1 890 000 kroner i 2009. Det er i tillegg avsatt en bonus på 600 000 kroner, som Berger mottar  i 2011.

Rom Eiendom skriver i årsberetningen at 2010 ble preget av prisvekst i eiendomsmarkedet og økt volum for kjøp og salg av eiendom. Rom Eiendom hadde i 2010 betydelige eiendomssalg, deriblant salg av kombibygg på Alna og salg av Schweigaards gate 17-19 AS. Rom er “tilfreds med oppnådde priser” for disse to salgene. Totalt solgte Rom Eiendom i 2010 varige driftsmidler for 1244 millioner kroner, som ga en gevinst på 212 millioner.

Rom skriver videre at det var en netto arealabsorpsjon for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum i 2010, og at de venter dette vil fortsette i 2011-2012. Rom spår også en økt omsetning i detaljhandelen, som vil kunne innvirke på leieetterspørselen og leieprisene innenfor handel.

Lettere finansieringSelskapet mener det i 2010 var lettere å oppnå finansiering av nye byggingsprosjekter. Bankene krever ifølge Rom lavere egenkapitalgrad, og rentemarginen er lavere enn i 2009, noe også Roar Sandnes i Akershus Eiendom var inne på i april.

Som følge av finanskrisen skjer det en tettere dialog med eksisterende leietakere, som overvåkning og vurdering av risikoutsatte bransjer, krav til garantistillelse, og innkreving av utestående leie.

Rom Eiendom vil også videreføre satsingen på “gode og miljøriktige kollektivknutepunkter”.