Store forskjeller

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DTZ Realkapital Verdivurdering har sett på verdiendringer for store norske eiendombesittere etter at nedturen i markedet startet i 2008. Ikke alle selskapene har verdivurdert eiendommene hvert kvartal i perioden frem til tredje kvartal i fjor, men forskjellene er likevel store.

En oversikt gjengitt på NEnyheter i går viser med DTZs gjennomgåelse akkumulerte netto nedskrivninger på 15 prosent (uvektet gjennomsnitt) for 15 større aktører fra 1. kvartal 2008 til 3. kvartal 2009.

Sprik: 24 prosentpoengI tabellen under har vi gjengitt de akkumulerte nedskrivningene i denne perioden på selskapsnivå. Som tabellen viser, varierer netto akkumulerte verdiendringer fra marginale -0,7 prosent for eiendommene i Storebrands livportefølje til hele -24,7 prosent for Aberdeen Eiendomsfond Norge 2. Norge 1-fondet havner rett bak.

Nedskrivninger 1 kv 08-3 kv 09Aberdeen Eiendomsfond Norge 2-24,7 %Aberdeen Eiendomsfond Norge 1-22,3 %Entra Eiendom-19,9 %Norwegian Property, ex. Norgani-18,6 %SPDE (Fornebu Utivkling)-16,9 %First/Nordisk Areal-16,1 %Faktor Eiendom-15,9 %Norgani-13,6 %Vital-13,5 %Northern Logistic Property-11,4 %KLP-9,7 %Storebrand Eiendomsfond-9,5 %Olav Thon-3,6 %Gjensidige-2,7 %Storebrand -0,7 %

Kilde: DTZ Realkapital Verdivurdering/NEnyheter

Helstatlige Entra, med lange og gjennomgående sikre leiekontrakter (offentlige leietakere), har netto nedskrevet verdiene med hele 19,9 prosent. Det er kanskje det mest slående når man ser mange av de andre aktørenes mer beskjedne anslag. Norwegian Property følger hakk i hæl med 18,6 prosent, eksklusive hotellkjeden Norgani, Olav Thon nøyer seg med 3,6 prosent.

Kjøpstidspunktet for hovedtyngden av porteføljen spiller inn på opp- og nedskrivningene, og selvfølgelig hva eiendommene ble skrevet opp med i de foregående årene. Aktørene begynte for alvor med eksterne verdivurderinger i det kraftige oppgangsåret 2006. Ikke alle av selskapene har vært like ivrige under nedturen med eksterne kvartalsvise vurderinger, de er i hvert fall ikke offentlig tilgjengelige. Det gjelder både Storebrand, Storebrand Eiendomsfond og det børsnoterte eiendomsselskapet Faktor Eiendom.

Ulikt utgangspunkt– Jeg tror forskjellene delvis har utspring i at selskapene kan ha hatt ulikt utgangspunkt for verdsettelsene ved begynnelsen av den perioden vi ser på. Når det gjelder Olav Thon, har de en stor del av kjøpesentre i sin portefølje, og der har både leie- og verdiutviklingen vært mer stabil enn for kontoreiendom, kommenterer adm. direktør Jørn Høistad i DTZ Realkapital Verdivurdering tallene overfor NEnyheter.

– Har du noen formening om hvor ”riktige” opp- og nedskrivingene til selskapene har vært når du vurderer markedet nå i etterkant?

– Verdivurderingene har kanskje ligget litt etter markedet, både i oppgangs- og nedgangsperioder. Eiendomsmarkedet begynte jo å butte allerede i andre halvdel av 2007, men slike skift slår ikke ut i verdivurderingene over natten. De som gjør verdivurderinger, skal jo kunne vise til konkrete transaksjoner som underbygger verdsettelsene og må derfor til en viss grad skue bakover. Prisingen av eiendomsaksjer er derimot mer basert på forventninger om fremtiden. Nå ser vi at de største selskapene har et positivt pris/bok- forhold, med andre ord priser markedet inn en fremtidig oppskriving av eiendomsverdiene, svarer eksperten.

Forsiktig økning– Hva tror du om verdiendringene nå i første halvår? – Jeg tror vi se en forsiktig økning av verdiene, spesielt for lange leiekontrakter. Jeg vil imidlertid understreke ordet ”forsiktig”, for markedet er fortsatt meget kvalitetsbevisst, og det er ingen ”dumme penger” der ute, sier Jørn Høistad.