Veiopparbeidelse: Konfliktene avdekker uhjemlet tilsnikelse av grunneiers arealer

Etter plan- og bygningsloven § 18-1 stilles det krav til opparbeidelse av vei i regulert strøk, og veien skal i utgangspunktet være opparbeidet i tråd med reguleringsplanen og kravene i loven, før utbyggingsprosjekter kan igangsettes.

Formålet med regelen er å sikre en kontinuerlig forlengelse av veinettet, og uten at kommunen skal belastes med utgifter til å gjøre den enkelte tomt «byggeklar». Bestemmelsene om veiopparbeidelse må sees i sammenheng med reglene om refusjon – som gir rett til å kreve at naboer til veien dekker en andel av kostnadene ved opparbeidelse.

Grunnet økt fortetting innen etablerte boligområder har det den siste tiden vært flere veikrav i Oslo kommune der Plan- og bygningsetaten krever utvidelse av eksisterende vei.

Dette har igjen medført konflikter og uenigheter om hvilke krav som kan stilles i forbindelse med veikrav etter § 18-1. Oslo kommune har blant annet over en 20- års periode krevd opparbeidelse av fortau og kjørebane som går utover 6 meters-begrensningen i loven.

Ifølge kommunen selv har praksisen vært begrunnet med at det må kunne kreves en viss type opparbeidelse utenfor 6 meters-begrensningen. Kravene er blitt omtalt som «fortauskrav», idet kommunen har krevd opparbeidelse av fortau i tillegg til arealer for toveistrafikk.

Ved Borgarting lagmannsrettens dom av 25. mars 2022 er det slått fast at kommunens rettsoppfatning er feil og at:

Slik retten ser det, skyldes kommunens uriktige lovforståelse at det ikke er lagt tilstrekkelig vekt på lovens ordlyd og forarbeider

Kommunen ble derfor erstatningsansvarlig for egen praksis, lovforståelse og det ugyldige vedtaket.

Den siste tids konflikter og uenigheter om temaet veiopparbeidelse og hvilke breddebegrensninger som skal legges til grunn, har også avdekket øvrige forhold vi mener er en kommunal praksis som mangler hjemmel i lov eller annet rettsgrunnlag.

Praksisen går i all hovedsak ut på at kommunens enhet for vei pålegger utbygger en veiutvidelse som innebærer bruk av andre arealer enn det som er avsatt til arealformål vei i reguleringsplan. Undersøkelser i flere saker tilbake i tid bekrefter praksisen ved at veioverbygningen, lysmaster og kabelgrøfter, murer og fyllinger, er plassert utenfor reguleringsformål vei og inn på arealer regulert til boligformål. Praksisen er lagt til grunn både ved pålegg av vei mot utbyggere, men også når kommunen selv bygger vei i egen regi.

Vi er kjent med at kommunens praksis blant annet er begrunnet i det kommunen selv mener er fornuftige og hensiktsmessige alternativer til omregulering eller ekspropriasjon av grunn, men uten at kommunen har gått nærmere inn på grunnlaget for lovligheten av praksisen.

Problemstillingen er nå på nytt tema i forbindelse med flere veiopparbeidelsessaker på Nordstrand.

Slik vi vurderer det, har verken kommunen hjemmel i plan- og bygningsloven eller annet rettsgrunnlag for den praksis som har pågått over en årrekke. Praksisen kan utelukkende forklares med kommunens tilnærming til at den ønsker et større veianlegg med flere funksjoner og tekniske løsninger enn det reguleringsplanen tillater.

Fremfor å vurdere hvilket veianlegg som lar seg bygge innenfor reguleringsplanens formålsgrenser, presses det inn fortau i blant annet gater som har en regulert bredde på 8 meter. Kommunen ser helt bort fra at kravet ikke er tilpasset de juridisk bindende breddene i arealkartet.

Dersom du bor ved en vei som kommunen har opparbeidet selv, eller som kommunen har pålagt andre å opparbeide, kan det derfor godt være at deler av hagen din, som er regulert til boligformål, er beslaglagt som en del av veianlegget, men uten at kommunen eller andre har informert om dette eller har fått tillatelse til en slik bruk, eller at det er gitt erstatning.

Som grunneier stoler man på at kommunen har hjemmel for de fellestiltak den gjennomfører og som den pålegger andre å gjennomføre. Praksis i vegbyggesakene viser imidlertid en svært kreativ og uhjemlet praksis, der den private eiendomsrett ikke respekteres. Praksisen er etter det vi vurderer også åpenbart i strid med arealformål i reguleringsplaner og forutsetter enten dispensasjon eller omregulering.

På bakgrunn av alle sakene som nå verserer i rettssystemet og forvaltningen, om innholdet og omfanget av veiopparbeidelse etter plan- og bygningslovens kapittel 18, er det grunn til å anta at nevnte problemstilling vil aktualiseres ytterligere i nærmeste fremtid.

Artikkelforfatterne er advokat/partner Kjersti Cecilie Jensen Bull & Co og advokat/assosiert partner Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA.