Utleiers stilling ved leietakers konkurs

Det forventes en økning i antall konkurser fremover. I følge Data- og analyseselskapet Dun & Bradstreet er det hittil i år 22% økning i antall konkurser sammenliknet med samme periode i fjor, og det har særlig vært en markant økning innen detaljhandelen. En konkurs vil ha ringvirkninger også for selskapets avtaleparter, inkludert utleiere av lokaler.

Som regel vil en konkurs hos leietaker føre til økonomisk tap for utleier. Dette tapet vil normalt bestå av manglende innbetaling av allerede forfalt husleie og felleskostnader, tap av fremtidige leieinntekter, kostnader med tilbakeføring av lokalet, klargjøring for ny leietaker mv., og det oppstår spørsmål om utleiers mulighet for å få slike krav dekket. Et annet spørsmål som umiddelbart oppstår for en utleier, vil være hva som vil skje med leiekontrakten og lokalet. Dette kommer vil tilbake til nedenfor. 

De første fire ukene etter konkursåpning 

Ved en konkurs vil det bli oppnevnt en bostyrer som overtar råderett og disposisjonsrett over selskapet som er tatt under konkursbehandling (kalt konkursdebitor). Konkursboet vil etter dekningsloven § 7-10 første ledd automatisk tre inn i konkursdebitors leiekontrakter for leie av næringslokaler. Imidlertid så er boet gitt en tidsbegrenset rett til tre ut av slike avtaler innen 4 uker fra konkursåpning. Bostyrer vil derfor rutinemessig og relativt raskt ta kontakt med utleier om leieavtalens videre "liv".

Boet vil ofte ha behov for en viss tid til å vurdere leiekontrakten og situasjonen, slik at det kan ta en kvalifisert beslutning om hvorvidt man skal tre inn i leiekontrakten eller ikke, og bostyrer vil regelmessig be utleier om et midlertidig leiefritak i denne perioden. Noen ganger kan det være nødvendig for boet å beholde lokalene en tid etter konkursåpning for å kunne selge konkursdebitors varelager. 

I noen tilfeller kan det også være aktuelt å holde hjulene i gang for å kunne overdra konkursdebitors pågående virksomhet til en tredjemann. Dersom boet overdrar virksomheten, kan boet også overdra konkursdebitors leieavtale. Dette gjelder uavhengig av eventuelle overdragelsesforbud som måtte ligge i leieavtalen. Dersom utleier har saklig grunn kan han nekte slik overdragelse. 

Normalt vil boet imidlertid foretrekke at det i stedet inngås ny leieavtale direkte mellom utleier og kjøper av virksomheten, fremfor en overdragelse av den eksisterende leieavtalen.

Utleier kan kreve full leie i perioden fra konkursåpning til boet eventuelt avslutter leieavtalen, eventuelt fratrukket de dagene boet har fått innvilget leiefritak av utleier. Et slikt krav om leie er massekrav med prioritet foran andre krav mot konkursdebitor, og vil ikke være gjenstand for avkortning gjennom såkalt "dividende". 

Boets inntreden 

Boet kan alene velge om det ønsker å tre inn i leieforholdet. Dersom boet velger å inntre, blir det forpliktet på avtalens vilkår. Unntak gjelder for oppsigelsestid, hvor boet allikevel kan si opp leieavtalen med "sedvanlig varsel" som normalt er tre måneder. 

Kraftig konkursøkning innen bygg og anlegg

– Bygg og anlegg er det store konkurslokomotivet, sier daglig leder Per Fjærestad i Creditsafe Norway.

Utleier på sin side har imidlertid ikke tilsvarende rett til å si opp leieavtalen. Denne ekstraordinære oppsigelsesadgangen gjelder bare for konkursboet. En eventuell etterfølger av konkursdebitor - som overtar leieavtalen sammen med virksomheten fra konkursboet - må forholde seg til leieavtalens definerte løpetid eller oppsigelsesbestemmelse.

Leietakers konkurs gir i seg selv ikke hevingsrett for utleier. For at utleier skal kunne kreve heving som følge av betalingsmislighold hos leietaker, må en erklæring om heving være sendt før konkursåpning. Dersom lokalene ikke er fraflyttet som følge av hevingen før konkursåpning, kreves det i tillegg at utleier har begjært fravikelse av leieforholdet og at slik begjæring er mottatt av namsmannen før konkursåpning, for at hevingen har virkning overfor boet. 

Boets ikke-inntreden 

Normalt vil det ikke være aktuelt for boet å tre inn i leiekontrakten. Dette fordi boet ikke har bruk for lokalet eller at det ikke har midler til å dekke husleien. Dersom boet velger å ikke tre inn så må det gis melding om "ikke-inntreden" til utleier, samtidig som lokalene stilles til utleiers disposisjon innen fire uker fra konkursåpningen. Fra tidspunktet det er meldt ikke-inntreden vil boet være fritatt for å betale husleie til utleier.

De eiendelene som befinner seg i lokalet og som ikke er av verdi, vil bli abandonert. Det innebærer at boet opphever konkursbeslaget og ikke lenger har ansvar for de aktuelle eiendelene. Fjerning av gjenværende eiendeler blir da et forhold mellom styret i det konkursrammede selskapet og utleier. 

Kommer partene ikke til en enighet, må utleier gå veien om namsmannen for å få gjennomført en fravikelse. I praksis innebærer det at utleier da blir sittende med kostnadene til tømming og rydding av lokalet. 

Kostnadene ved oppryddingen kan meldes som et dividendekrav i boet, men oftest er det ikke midler til å dekke slike krav. Dersom leietaker har stilt sikkerhet og denne dekker også andre forpliktelser etter leieavtalen, kan sikkerheten benyttes til å dekke slike kostnader. 

Kravet i boet 

Dersom leieavtalen opphører så vil dette som nevnt innledningsvis normalt resultere i økonomisk tap for utleier. Tapet kan omfatte ubetalte husleieterminer og felleskostnader fra tiden før konkurs, tap av fremtidige leieinntekter for gjenstående leietid, samt kostnader for manglende vedlikehold og tilbakeføring av lokalene mv. Utleier vil imidlertid ha en tapsbegrensningsplikt og må forsøke å få leid ut lokalene på nytt. Utleierens krav vil være uprioritert i boet – såkalte dividendekrav - med begrenset grad av mulighet for dekning (i de aller fleste bo). 

Dette gjelder allikevel ikke i den utstrekning utleiers krav kan kreves dekket under sikkerhet stillet for leietakers forpliktelser. Sikkerheter som depositum, samt garantier fra tredjemann (bankgaranti, morselskapsgaranti mv.) gir leietaker en fortrinnsrett til dekning foran konkursdebitors øvrige kreditorer.

Grep etter konkurs 

Etter at konkursen er et faktum, bør utleier umiddelbart gå i dialog med bostyrer. Det er i denne anledning viktig å få avklart om boet vil tre inn i leieavtalen, om boet har bruk for lokalene eller har dialog om salg av konkursdebitors virksomhet sammen med leieavtalen. Da det normalt ikke kan påregnes at boet vil tre inn, bør det igangsettes arbeid med å finne en ny leietaker slik at utleier kan få leiet ut lokalene på nytt og derved begrense videre tap. 

Utleier må videre sørge for å melde sitt krav i boet. Kravet som meldes kan være foreløpig og senere korrigeres dersom utleier får dekning under sikkerheter eller leid ut lokalet. 

I denne anledning er det også viktig å melde krav om dekning under sikkerheter som depositum eller garanti. Slike krav skal fremmes til banken der depositumet står, eventuelt til garantisten. Endelig så må utleier være klar på de frister som gjelder og muligheten til å kreve massekravsleie i den tiden boet eventuelt benytter lokalet.

Om artikkelforfatterne:

Erling Timm er partner, mens Karianne Evje Skiaker er senioradvokat, begge Advokatfirmaet Haavind AS.