Tror på ytterligere leieprisvekst
Men Malling & Co advarer mot å tro at veksten fortsetter inn i himmelen.
I går lanserte Malling & Co sin siste markedsrapport på sitt halvårlige frokostseminar. Senioranalytiker Herman Ness uttalte at transaksjonsmarkedet er som i Flåklypa-sekvensen «gasspedalen gjennom gulvet», og med det mente han at investorene er svært ivrige etter å investere i næringseiendom.
Investeringslysten henger selvfølgelig sammen med utviklingen i leieprisene, hvor det også går friskt for seg. I sin forrige markedsrapport pekte Malling & Co på overraskende høy sysselsettingsvekst, synkende ledighet og økende kontorleier.
– Nå ser vi at tilbudssiden øker noe, og at etterspørselen dempes av blant annet redusert sysselsettingsvekst fremover. Vi tror imidlertid leieprisveksten fortsetter inn i nyåret, men at veksten vil flate ut på høsten neste år. Da vil også randsonen av Oslo (utenfor Ring 2, red. anm.), ha fått en prisvekst som følge av lavere ledighet på de mest attraktive lokasjonene, sier analysesjef Haakon Ødegaard.
LES OGSÅ: Her vil leieprisene stige mest
Begrenset oppside i toppsegmentet– Fremover ser vi stor tilbudsside av dyre prosjekter i Oslo sentrum, legger han til.
– Med de generelle økonomiske utsiktene som bakteppe, tror vi det kan være vanskelig å oppnå målsetningene om å være blant de dyreste arealene i alle disse prosjektene. Toppsegmentet, som har drevet prisveksten mest de siste par årene, er ventet å ro seg og dermed sette bremsene på leieprisveksten for denne gang.
Det er kontorsegmentet som fortsetter å lede prisveksten.
– Før sommeren meldte vi om risiko for svakt økende yielder fremover i takt med stigende renter. Dette synet er nå snudd i tråd med økt uro internasjonalt og utsikter til lavere renter fremover, sier Ødegaard.
– Særlig forventningene til fremtidige lange renter har sunket betydelig. Dette gjør solid eiendom igjen til en meget attraktiv sparebøsse. Samtidig opplever fortsatt investorene kontorleiemarkedet som godt. Det gjør at yieldene for prime kontoreiendom har sunket med 10 basispunkter fra Q2 til Q3, og investorene melder om en flat forventning fremover. Vi tror imidlertid, basert på nylige transaksjoner, at det er rom for en videre nedgang i yieldene.
LES OGSÅ: Opp 8,5 prosent i fjor, og videre opp 6,8 prosent i år
Som nevnt i gårsdagen sak, så ser Ødegaard utfordringer i retail-segmentet.
– Selv om vi har påpekt utfordringene innen detaljhandel i lengre tid, så blir det stadig mer tydelig at detaljhandelen har utfordringer som også rammer deres evne til å betale husleie. Det er særlig aktører innen klær og sko som sliter med synkende salg og marginer. Disse aktørene utgjør omtrent halvparten av alle leietakere i Oslos handlegater, sier Ødegaard og kommer med følgende råd:
– Derfor er vårt budskap til gårdeiere at de må nedjustere sine leieprisforventninger og spille på lag med leietakerne gjennom mer omsetningsbaserte leier, slik at fysisk handel i Oslos gater stiller sterkere i konkurransen mot andre salgskanaler og markedsutviklingen generelt.
