Det er kommunens oppgave å sørge for at personer som trenger det, tilbys nødvendige helse- og omsorgstjenester. Et tilfredsstillende boligtilbud til kommunens innbyggere inngår i dette tjenestetilbudet. Behovet for kommunale utleieboliger og seniortilpassede boliger er stort, slik at mange kommuner – til tross for sin lovpålagte plikt – likevel har et mangelfullt tilbud av omsorgsboliger. Dette gjelder særlig sentralt beliggende kommuner, hvor flere per i dag er i underskudd på kommunale boliger. Stor befolkningsvekst og stigende boligpriser er med på å forsterke problemet. I tillegg er det nærliggende å tro at regjeringens forslag om å fjerne investeringstilskudd til bygging av omsorgsboliger og sykehjem i statsbudsjettet vil kunne forsterke problemet ytterligere.
Tilvisningsavtaler kan spille en viktig rolle som løsning på denne utfordringen. Tilvisningsavtaler er et tiltak for å øke både kommunalt disponerte boliger og ordinære boliger på leiemarkedet. Dette er en relativt ny og lite utforsket avtalemodell, som blant annet kan være et viktig redskap for at kommersielle boligaktører inkluderer sosiale elementer i sin boligproduksjon.
Dette boligsosiale virkemiddelet er per i dag iverksatt i kun et fåtalls kommuner, men har fått aktualitet ettersom det stadig utforskes av flere. Flere kommuner har også stadfestet bruken av tilvisningsavtaler i sine strategiske planer. Oslo kommune har eksempelvis i sin "Temaplan for Oslo kommunes behov for kommunale boliger 2021-2030" presisert at de ønsker "utvidet bruk av tilvisningsavtaler".
På denne bakgrunn er det nyttig både for offentlige og private aktører å kjenne til tilvisningsavtalene, og de fordeler disse kan gi. I det videre vil vi derfor se nærmere på hva en tilvisningsavtale er, fordelene ved tilvisningsavtaler og hvordan bruken av tilvisningsavtaler kan økes.
1. Hva er en tilvisningsavtale?
En tilvisningsavtale er en avtaletype som anbefales for personer som på grunn av dårlig økonomi eller annen situasjon (f.eks. alder eller sykdom), har problemer med å få leid bolig på det private leiemarkedet. Mens målgruppen for de såkalte tildelingsavtalene er beboere som trenger oppfølging fra kommunen, er tilvisningsavtalene den anbefalte modellen for beboere som ikke trenger slik oppfølging. Formålet med begge avtaletypene er likevel det samme; å profesjonalisere utleiemarkedet, herunder å kunne tilby boliger med god standard, godt bomiljø og trygge, forutsigbare leieavtaler.
Tilvisningsavtalene legger opp til et samarbeid mellom offentlige og private aktører, og inngås mellom utleier og kommunen. Avtalen gir kommunen en rett (men ikke en plikt) til å tildele leietakere til 40 % av leilighetene i det respektive prosjektet, mens de resterende leilighetene leies ut på det alminnelige leiemarkedet. Utleier får på sin side gunstig finansiering fra Husbanken i form av grunnlån, som skal gjøre prosjektet til en lønnsom investering.
En forutsetning for at utleier skal få finansiering fra Husbanken, er at det er inngått og tinglyst en rettighet på eiendommen om kommunal tilvisning til boligene i minst 20 år. Det må også foreligge en underskrevet samarbeidsavtale mellom kommunen og utleier. I tillegg stilles det bl.a. flere krav til profesjonell utleie, at utleier må godta garanti fra NAV og at husleien skal være basert på gjengs leie. Kravene til universell utforming, energi og miljø er de samme som i Byggteknisk forskrift.
Kommunen står fritt til å benytte sin rett når boligene ferdigstilles eller ledigstilles. Hvis kommunen velger ikke å benytte sin tilvisningsrett, kan utleier leie ut boligen på det åpne boligmarkedet iht. fristene i tilvisningsavtalen. Tilvisningsavtalene åpner slik sett for stor grad av fleksibilitet for både kommunen og utleier.
Leietakere som kommunen eventuelt har tilvist til boligene inngår husleiekontrakt med utleier iht. husleielovens bestemmelser. Ettersom leietakerne selv ofte ikke er i stand til å stille økonomisk sikkerhet, stiller NAV med seks måneders garanti på vegne av leietaker. Den økonomiske risikoen for utleier er dermed liten.
Inngåelse av tilvisningsavtaler har slik sett heller ingen økonomisk eller juridisk risiko for kommunen som sådan. Det er den enkelte bruker som står som leietaker i leiekontrakten, og NAV som stiller med økonomisk sikkerhet. Det påhviler med andre ord ikke kommunen andre oppgaver enn at de skal påse at rettighetene etter avtalen om tilvisning følges opp, i tillegg til at et løpende og godt samarbeid mellom kommune og forvalter av boligen er en forutsetning.
Ettersom én av partene i tilvisningsavtalen er en offentlig aktør, er det imidlertid viktig å være oppmerksom på problemstillingene som kan oppstå på tilstøtende rettsområder, herunder statsstøtterettslige, anskaffelsesrettslige og merverdiavgiftsrettslige spørsmål. Dersom man har et bevisst forhold til disse problemstillingene på et tidlig stadium i prosessen, vil partene i fellesskap kunne styre unna eller eventuelt håndtere dem på en hensiktsmessig måte. Disse problemstillingene behandles ikke nærmere her.
2. Hvorfor tilvisningsavtale?
Begrunnelsen for bruk av tilvisningsavtaler er hovedsakelig som følger:
· For det første bidrar tilvisningsmodellen til at man får tilførsel av ordinære boliger i utleiemarkedet.
· For det andre får kommunen flere kommunalt disponerte boliger. Selv om man ikke nødvendigvis får bosatt de mest vanskeligstilte, får kommunen bosatt andre grupper, og dermed frigjort andre kommunale boliger.
· For det tredje vil kombinasjonen av ordinære utleieboliger og kommunalt disponerte utleieboliger være med på å sikre en blandet leietakergruppe og på den måten oppnå større grad av normalisering og integrering. Sistnevnte er også viktig i arbeidet med å unngå at spesielle områder eller bydeler blir ansett som særlig belastede.
I forlengelsen av dette nevner vi at det riktignok vil være vanskelig å unngå at prosjekter med tilvisningsavtaler lokaliseres i nettopp områdene med høyest sosial belastning. På et overordet nivå er det differansen mellom innkjøpspris og utleiepris som avgjør om et prosjekt er gjennomførbart eller ei. Slik sett vil det være problematisk å gjennomføre slike prosjekter i de bydelene i Oslo hvor tomteprisene er høyest, ettersom leieinntektene normalt da vil bli for lave til å kompensere for den økte innkjøpsprisen. I kommuner hvor man ikke har like store lokale prisforskjeller, vil tilvisningsavtaler derimot la seg gjennomføre i sentrale områder i kommunene.
3. Status i dag - Hvordan øke bruken av tilvisningsavtaler?
Tilvisningsavtalen ble for første gang presentert i 2009, og pilotprosjektet som ble gjennomført i et samarbeid mellom Oslo kommune og Utleiebolig AS stod ferdig i 2013. Frem til 2018 så man en økt bruk av tilvisningsavtaler, mens vi fra samme tidspunkt har sett at bruken av denne avtalemodellen har avtatt noe. Undersøkelser Husbanken har gjort viser at det var 424 utleieboliger med tilvisningsavtaler i 2016/2017, mot 178 i 2020. Det er nærliggende å tro at Husbankens kredittendringer i 2017/2018 er en av hovedårsakene til nedgangen fra 2018 og frem til i dag.
Som nevnt innledningsvis har flere kommuner både et ønske og en målsetting om økt bruk av tilvisningsmodellen i tiden fremover. Dette vil være særlig positivt for den del av kommunens innbyggere som trenger hjelp for å komme seg inn på leiemarkedet. I tillegg vil bruk av tilvisningsmodellen også være positivt for kommunens innbyggere på et mer generelt nivå, ved at det tilføres nye boliger på det ordinære leiemarkedet. Ønske om økt fokus på og bruk av tilvisningsmodellen er også bakgrunnen for et nylig inngått samarbeid mellom blant annet Norsk Eiendom, Husbanken og Kommunal- og distriktsdepartementet, hvor målet er å belyse utfordringene ved dagens modell.
Slik vi ser det er det flere forhold med dagens modell som bør endres om det er ønskelig å stimulere til økt bruk av tilvisningsavtaler. Hovedutfordringen med tilvisningsmodellen slik den er i dag, er at Husbanken ikke gir lånetilsagn før rammetillatelse foreligger. Utleier risikerer dermed å jobbe i flere år med å tilpasse prosjektet til kommunens behov og Husbankens krav, uten å vite om man får finansiering. Ved å fremskyve tidspunktet for lånetilsagn fra rammetillatelse til vedtakelse av reguleringsplan/reguleringsendring, vil situasjonen bli mer forutsigbar både for de private aktørene og for kommunene.
